המכללה למשפטים רמת-גן
דיון אזרחי (קבוצת פרופ' אלכס שטיין)
עבודה מספר 1 ציון 100
2. 2. קבלת החזקה בדירה (תביעת פינוי).
3. 3. העברת הבעלות בדירה.
במסגרת עבודה זו אבחן את אפשרות הגשת התובענות לפי סדר דין מקוצר או לפי המרצת פתיחה בהתאם לתקנות סדר הדין האזרחי.
"(1) תביעות על סכום כסף קצוב, בריבית או בלי ריבית, הבאות –
(하나) (하나) מכוח חוזה או התחייבות מפורשים או מכללא, ובלבד שיש עליהן ראיות שבכתב;
האם התביעה לקבלת הפיצויים המוסכמים נופלת בגדרי תקנה 202 (1) (א) לתקנות סד"א:
בפסיקה[1][1] נקבע כי נדרשים שלושה תנאים מצטברים לתביעה בסדר דין מקוצר:
1) התביעה על סכום כסף קצוב – בני הזוג מעוניינים בקבלת הפיצויים המוסכמים – בחוזה נקבע פיצוי מוסכם בסך 400 ₪ בגין כל יום איחור בביצוע ההתחייבויות – לפיכך ניתן לראות בכך תביעה לסכום קצוב שחישובו הוא ענין אירתמטי גרידא, ללא צורך בשומה או בהערכה[2][2] וכן נקבע בפסיקה כי חיוב לשלם פיצויים מכוח חוזה היא תביעה למימוש חיוב כספי בסכום קצוב, שנקבע בחוזה[3][3].
2) מקורה של התביעה היא חוזה או התחייבות – בין בני הזוג לתומר נחתם חוזה למכר הדירה ולפיכך הינם נכנסים לסייג שבסעיף זה.
3) 3) יש ראיה בכתב להוכחת התביעה – החוזה בין הצדדים נעשה בכתב וכן במעמד החתימה שולם סך של 450,000 ₪ בשיק של בני הזוג ולגבי יתרת הסכום ביצעו בני הזוג העברה בנקאית מחשבונם לחשבונו של תומר. גם לגבי סכומים אלו ניתן להמציא אישור הבנק על ביצועם ולפיכך נראה שהחוזה ותשלומי הכספים לפיו יוכלו לשמש כראיה בכתב לצורך סעיף זה – מה עוד שהפסיקה הסתפקה ב"ראשית הראיה"[4][4] לצורך הבאת התביעה בסדר דין מקוצר.
לאור האמור לעיל נראה כי פתוחה בפני בני הזוג הדרך להגיש את תביעת הפיצויים במסגרת תביעה בסדר דין מקוצר במסגרתה יתבעו סך של 400 ₪ בגין כל יום איחור מהמועד בו היו אמורים לקבל את החזקה בדירה (יום לידת עילה התובענה) ובסה"כ 255 יום עד להגשת התובענה העומדת על סך של 102,000 ש"ח, כאשר נראה שיש באפשרותם לבקש שיפסק להם הסך של 400 ₪ ליום גם בגין התקופה החלה מיום הגשת התובענה ועד למסירת החזקה בפועל לידיהם ע"י תומר.
לאורה של תקנה זו יש לבחון האם בני הזוג זכאים לתבוע קבלת החזקה בדירה לפי תקנה זו:
היות ובני הזוג מבקשים לקבל החזקה בדירה הרי שהם מבקשים סילוק ידו של תומר מהמקרקעין, דבר העונה לדרישת הסעיף. דרישה נוספת המעוגנת בסיפת הסעיף הינה שנדרשות ראיות שבכתב. נראה שגם דרישה זו מתקיימת היות ובחוזה המכר שנחתם בין הצדדים נקבע מועד כניסתם לדירה ליום 1/12/99 – היינו קבלת החזקה לידיהם וסילוק ידו של תומר מן הדירה.
לאור האמור לעיל נראה כי גם תביעה זו אפשרית להגשה באמצעות סדר דין מקוצר.
"כתב תביעה כאמור בתקנה 202 יוכתר במלים "סדר דין מקוצר", יצורף לו העתק של המסמכים או החשבונות המובאים לראיה ויומצא לנתבע יחד עם הזמנה ערוכה לפי טופס 17"
בפסיקה[5][5] נקבע כי התקנה מחייבת צירוף אך נראה שבדרך כלל די בכך שיוגש העתק ממנו המכיל את הפרטים הדרושים כדי להצדיק מתן פסק דין[6][6] כאשר על הכתב להתייחס לתביעה עצמה, ולא רק לחוזה או להתחייבות המהווים חלק מהעילה[7][7].
בנוסף, הגישה העולה מהפסיקה בנוגע להיקף המסמכים הדרושים הינה מקילה ולמעשה מדובר בדרישה מינימאלית[8][8] ודי בצירוף ההסכמים ופירוט היתרה הסופית[9][9].
לפיכך, נראה כי אם יבחרו בני הזוג בדרך זו הרי שיהא עליהם להגיש תביעה שתוכתר בכותרת "כתב תביעה בסדר דין מקוצר", יצורפו לה העתק ההסכם ואישור על תשלום השיק וביצוע ההעברה הבנקאית וכן טופס הזמנה הערוך לפי טופס 17 לתקנות סד"א.
בנוסף, יהא עליהם לכלול בכתב תביעתם את הפרטים המנויים בתקנה 9 לתקנות סד"א.
התקנה מצייינת במפורש כי ניתן להגיש בהליך זה בקשה להחלטה המתעוררת עקב תביעת פיצויים ולכן נראה כי תביעת בני הזוג לקבלת הפיצויים המוסכמים נכנסת בגדר הסעיף.
קביעתה של התקנה כי הקונה זכאי לקבל החלטה "בכל שאלה אחרת הנובעת מתוך חוזה המכר או הכרוכה בו" פותחת פתח לבחון האם ניתן לבקש באמצעותו את הסעדים האחרים בהם מעוניינים בני הזוג: קבלת החזקה בדירה (תביעת פינוי) והעברת הבעלות בדירה.
מצד אחד, אין הצדדים כופרים בקיומו או בתקפו של החוזה – תומר אינו מתפנה מן הדירה מכיוון "שאין לו היכן לגור" ולא מפאת השגה לגבי קיומו או תקפו של החוזה ובני הזוג שילמו את מלוא התמורה בגין הדירה ואף מעוניינים באכיפת החוזה ולא בביטולו – משמע לא רואים בהפרה מצד תומר כביטול החוזה.
מצד שני, הזמן הרב שעבר מאז ההפרה ועד לפניית בני הזוג לצורך אכיפת החוזה מעלה שאלות רבות כגון: שיהוי היכולות לפגום בקיומו או בתוקפו של החוזה.
ואולם, אף אם השאלה נכנסת בגדר הסייג כאמור לעיל הרי שהפסיקה צמצמה סייג זה בקובעה כי היות והתקנה אינה מנוסחת בלשון נגטיבית הרי שאין הדבר גורע מסמכות בית המשפט לדון בדרך של המרצת פתיחה גם בעניינים שלא מנויים במפורש בתקנות[10][10] לאור שיקול הדעת הרחב שניתן לבית המשפט בדונו בהמרצות פתיחה[11][11].
הסתייגות לדרך זו ניתן אמנם למצוא בפסק דינו של השופט אשר היוצא נגד הפירוש ה"ליברלי" המבטל את דברי המחוקק[12][12] ואולם, לעומתו, הפסיקה המאוחרת ראתה בהלכה זו הלכה חיובית התורמת לדיון מזורז כאשר הנסיבות מצדיקות זאת[13][13] וכי אין מניעה עקרונית לדון בהמרצת פתיחה בתובענה שנושאה חוזה למכירת מקרקעין[14][14] או ביצוע בעין של חוזה למכר מקרקעין, אף אם תוקפו או קיומו של החוזה שנויים במחלוקת וחרף נוסחה הגורף של תקנה 250[15][15].
שאלה נוספת העולה מהתקנה היא האם אפשר לתת במסגרתה צו עשה ולא רק סעד הצהרתי וגם שאלה זו כבר הוכרעה לחיוב בפסיקה[16][16] ונקבע כי[17][17] היות ותביעה לסעד הצהרתי גרידא מותר להגיש על דרך של המרצת-פתיחה הרי שהסעד האופרטיבי - ביצוע החוזה – הינו פועל יוצא של ההצהרה על דבר תקפות החוזה.
למעשה מהמקובץ לעיל עולה כי הסייג לתקנה 250 הגם שלא בוטל במישרין ע"י המחוקק בוטל הלכה למעשה ע"י בית המשפט.
ההלכה הקיימת מעבירה למעשה את השיקול בדבר העניינים שיכולים להיות מוגשים בהמרצת פתיחה לבית המשפט אשר יקבע בכל מקרה ומקרה ובלבד שהענין מתאים לכך[18][18] אם הדיון בדרך מקוצרת זו יעשה צדק עם שני הצדדים ולא יקפח אף אחד מהם[19][19] ובתנאי שהצדדים לא הביעו התנגדות לכך.[20][20]
לאור האמור לעיל, נראה כי פתוחה הדרך בפני בני הזוג להגיש בקשותיהם הן לקבלת החזקה בדירה והן להעברת הבעלות בה בדרך של המרצת פתיחה.
"המרצת פתיחה תוגש כדרך שמגישים בקשה בכתב, ויחולו עליה הוראות תקנה 241(א); הבקשה תוכתר במלים "המרצת פתיחה" ותומצא למשיב יחד עם הזמנה ערוכה לפי טופס 26".
יש לפנות אם כן גם לתקנה 241(א) הקובעת כי:
"בבקשה בכתב יפרט בעל הדין את טיעוניו כולל אסמכתאות, ויצרף לה תצהיר לשם אימות העובדות המשמשות יסוד לבקשה; תצהיר שלא צורף לבקשה בעת הגשתה , לא יצורף לה אלא ברשות בית המשפט".
לאור האמור לעיל, נראה כי על בני הזוג להגיש "תביעה בדרך המרצת פתיחה" בה יפורטו טיעוניהם לגבי זכאותם לסעד הפיצויים (כמפורט לעיל), זכאותם לקבל את החזקה בדירה בהתאם לחוזה שנחתם בין הצדדים וכן זכותם לבקש מבית המשפט להורות על צו להעברת המקרקעין על שמם. טיעונים אלו צריכים להיות מלווים באסמכתאות – החוזה שנחתם בין הצדדים ואישור על התשלומים שבוצעו בגינו. בנוסף, על בני הזוג לאמת בקשתם בתצהיר.
תביעה בסדר דין מקוצר המוגשת לבית המשפט זוכה להקלות רבות מבחינה ראייתית – די בראשית ראיה[21][21] ולפיכך על בני הזוג לצרף כאמור לעיל מסמכים מעטים ואף מהבחינה הדיונית – לא ניתן להגיש כתב הגנה ללא קבלת רשות להתגונן מבית המשפט ואם בקשה זו לא הוגשה ו/או שלא ניתנה על ידי בית המשפט, הרי שתוך 30 יום מהיום בו הומצאה לתומר ההזמנה יזכו בני הזוג לפסק דין לטובתם בהתאם לתקנה 206 לתקנות סד"א.
ואולם דרך זו אינה פתוחה עבורם לצורך קבלת צו להעברת הבעלות בדירה ולפיכך נראה שלצורך כך ינקטו בהליך של המרצת פתיחה אשר גם במסגרתו יזכו ליתרונות דיוניים על פני ההליך הדיוני הרגיל במניעת השהית הדיון[22][22] וכן במסגרתו אין צורך בהגשת כתבי טענות אלא העובדות נשאבות על ידי השופט מתצהיריהם אשר כשרים לראיה והזכות להעיד עדים כרוכה באישור בית המשפט[23][23].
לצורך הגשת תביעותיהם כאמור לעיל הרי שיהא על בני הזוג להגיש בקשה לפיצול סעדים לבית המשפט:
לכאורה, לאור תקנה 44 לתקנות סד"א, חייבים בני הזוג להגיש את על סעדיהם במאוחד ו/או לוותר על חלקם.
ואולם, תקנה 45 מאפשרת להם להפריד את סעדיהם הנובעים מעילה אחת (הפרת החוזה) מבלי לוותר על חלקם ובתנאי שקיבלו לכך אישור מבית המשפט.
הסמכות העניינית:
סעיף 51(א)(2) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד – 1984 (להלן: "חוק בתי המשפט") קובע את הסמכות העניינית של בית משפט שלום בתביעות אזרחיות:
"תביעות אזרחיות – למעט תביעות הנוגעות למקרקעין – כשסכום התביעה או שווי הנושא אינו עולה על 1,000,000 ש"ח ביום הגשת התובענה, והוא אף אם עלה הסכום או השווי לאחר מכן מחמת שערוך או הצמדה."
מהאמור לעיל, עולה כי התביעה לקבלת הפיצויים המוסכמים – שערכה נכון ליום התביעה – 102,000 ש"ח הינה בסמכות בית משפט שלום היות והיא פחותה מהסך המקסימלי הנקוב בסעיף ואף אם דרישת בני הזוג הינה להוספת הסכום של 400 ש"ח בגין כל יום מיום הגשת התביעה ועד לקבלת החזקה בפועל, הרי שלאור סיפת הסעיף (עליית הסכום לאחר הגשת התביעה) הרי שנראה שעדיין נמצא בגדר סמכותו זו, מה עוד שהסכום המקסימלי הקבוע בסעיף גבוה פי כמה מהסכום הנתבע.
למרות הסייג בסעיף 53(א)(2) הרי שסעיף 53(א)(3) לתקנות בתי המשפט קובע את סמכות בית משפט שלום בנושאי מקרקעין כדלקמן:
"תביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין…, יהיה שוויו של נושא התביעה אשר יהיה;."
מכאן עולה כי הסמכות לדון בתביעת בני הזוג לקבלת החזקה בדירה מצויה בידי בית משפט שלום, ללא קשר לשוויה של הדירה אותה רכשו.
סמכות בית המשפט המחוזי הינה סמכות שיורית כמפורט בסעיף 40 לחוק בתי המשפט:
"כל ענין אזרחי או פלילי שאיננו בסמכותו של בית משפט שלום…"
לפיכך, היות ולבית משפט השלום אין סמכות לדון בתביעות הנוגעות במקרקעין לפי סעיף 51(א)(2) למעט הסייג כמפורט בסעיף 53(א)(3) הרי שהסמכות לדון בענין העברת הבעלות בדירה מצויה בידי בית משפט מחוזי.
היות ואחד הסעדים המבוקשים אינו בסמכות בית משפט שלום הרי שאם לא תתקבל בקשת בני הזוג לפיצול סעדים כאמור לעיל, יהא עליהם להגיש את תביעתם לבית משפט מחוזי ואולם, אם תתקבל בקשתם לפיצול סעדים, הרי שיוכלו לתבוע את הפיצויים המוסכמים וקבלת החזקה במסגרת תביעה בסדר דין מקוצר בבית משפט שלום ואת תביעתם בענין העברת הבעלות בדירה במסגרת המרצת פתיחה בבית משפט מחוזי.
ארוע מספר 2:
מהארוע עולה כי תומר "נאלץ" לשלם לבני הזוג את סכום הפיצויים במלואו טרם נשמע ערעורו על ההחלטה.
האירוע לא מציין האם אולץ לעשות כן לאחר שנפתח כנגדו תיק הוצל"פ לביצוע פסק הדין או שמא הסכום שולם מיוזמתו או עקב סעדים זמניים אחרים שביקשו בני הזוג וניתנו להם במסגרת ההליכים בבית המשפט.
מסעיף 18 לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז – 1967 (להלן: "חוק ההוצל"פ") נראה שאם המדובר היה בתשלום במסגרת ההוצל"פ, הרי שדי היה בשינוי פסק דין על ידי ערכאת הערעור על מנת לאפשר לראש ההוצאה לפועל להורות על השבת הכספים ותומר לא היה נדרש כלל לפנות לבית המשפט על מנת לאכוף על בני הזוג את החזרת הכספים.
ואולם, בהנחה שהכספים שולמו ע"י תומר ללא שנפתח נגדו תיק הוצל"פ, הרי שלאור חקיקתו של סעיף 18 לחוק ההוצל"פ, שינתה הפסיקה את ההלכה שהיתה קיימת לפיה לא ניתן לתבוע השבת כספים בסדר דין מקוצר לאחר שפסק דין שונה או בוטל וקבעה הלכה חדשה[24][24] - הנובעת משיקולי מדיניות משפטית אשר מטרתה להמריץ נתבעים שחוייבו בפסק-דין לפרוע את חובם - לפיה ניתן להגיש תביעה להשבה בסדר דין מקוצר היות וסעיף 61(ב) מחיל את הוראות חוק החוזים גם "על חיובים שאינם נובעים מחוזה" ולפיכך ניתן לראות את החיוב כנובע מפסק דינה של ערכאת הערעור וניתן להחיל עליו את סעיף 21 לחוק החוזים הדן בהשבה.
בכך למעשה הופכים את החיוב לחיוב "לשלם סכום כסף קצוב שעילתו בהוראה מפורשת של חיקוק" כאמור בתקנה 202(1)(ב) לתקנות סד"א.
לאור האמור לעיל, נראה כי דין בקשתם של בני הזוג למחיקת כותרת - להדחות.
[1][1] ע"א 277/69, שמידע נ' ברקוביץ, פ"ד כג(2) 786, בעמ' 788.
[2][2] ע"א 410/88, "רותם" חברה לביטוח בע"מ נ' כוכב בע"מ, פ"ד מג(4) 761, בעמ' 765.
[3][3] ע"א 426/67, בראונשטיין נ' בלילובסקי, פ"ד כב(2) 29, בעמ' 33.
[4][4] ע"א 688/89, הילולים בע"מ נ' בנק המזרחי המאוחד בע"מ, פ"ד מה(3) 188, בעמ' 194 + ע"א 277/69, הערה 1 לעיל, בעמ' 789.
[5][5] ע"א 7/78, קמחי נ' איצקוביץ, פ"ד לג(1) 421, בעמ' 423.
[6][6] ע"א 7/78, הערה 5 לעיל, בעמ' 422.
[7][7] ע"א 688/89, הערה 4 לעיל, בעמ' 194.
[8][8] ע"א 688/89, הערה 4 לעיל, בעמ' 194.
[9][9] ע"א 688/89, הערה 4 לעיל, בעמ' 196.
[10][10] ע"א 137/74, פורת נ' סולומינסקי, פ"ד כח(2) 602, בעמ' 604.
[11][11] ע"א 811/76, בורלא נ' גורעם חברה להנדסה וקבלנות בע"מ, פ"ד לא(3) 729, בעמ' 731-732.
[12][12] ע"א 811/76, הערה 11 לעיל, בעמ' 732.
[13][13] ע"א 741/78, "נפית" השקעות ופיתוח נ' הוניגווקס, פ"ד לד(1) 748, בעמ' 751.
[14][14] ע"א 206/79, ריטברג נ' נסים, פ"ד לד(3) 314, בעמ' 320.
[15][15] ע"א 2106/91, מזור נ' וחידי, פ"ד מז(5) 788, בעמ' 792-793.
[16][16] ע"א 741/78, הערה 13 לעיל, בעמ' 751.
[17][17] ע"א 2106/91, הערה 15 לעיל, בעמ' 792
[18][18] ע"א 811/76, הערה 11 לעיל, בעמ' 731-732.
[19][19] ע"א 206/79, הערה 14 לעיל, בעמ' 320
[20][20] ע"א 137/74, הערה 10 לעיל, בעמ' 604.
[21][21] ע"א 277/69, הערה 1 לעיל, בעמ' 789 + ע"א 688/89, הערה 4 לעיל, בעמ' 194.
[22][22] ע"א 617/73, נתנאל נ' זגורי, פ"ד כח(1) 837, בעמ' 840.
[23][23] ע"א 617/73, הערה 22 לעיל, בעמ' 839.
[24][24] ע"א 7420/95, אריאל נ' רותם, פ"ד נ(4) 514, בעמ' 519.