עמש 1092.05 - אורלי איתן נ' מנהל מס שבח מקרקעין

בתי המשפט

ועדת ערר לפי חוק מס שבח מקרקעין, התשכ"ג - 1963

פסק דין

1.         בערר זה מדובר בנכס מקרקעין חלקה מס' 84 בגוש 17037, בכפר תבור, שבחלקו מהווה קרקע ועליה בניין וחלקו קרקע. כן מתעוררות בערר זה שתי מחלוקות, האחת נובעת מבקשת המשיב לדחות את הערר על הסף מחמת שהוגש באיחור, ולכן יש מעשה בית דין. ובנוסף לטענה זו, נטען גם כי יש לדחותו מחוסר סמכות.

2.         באשר לשווי הרכישה, אין מחלוקות לגבי המחיר ששולם. אולם המחלוקת בערר היא סביב חלוקת השווי בין הקרקע שעליה בניין (להלן: "קרקע הבנויה") לבין שני מגרשים הצמודים לה, שאינם בנויים (להלן: "הקרקע הפנויה"). (לשני סוגי המקרקעין ייקרא יחד: "המקרקעין").

3.         הועדה נתבקשה להחליט בשאלת הדחיה על הסף, ולפי תוצאות החלטתה או פסק דינה, תדון במחלוקת הנוספת לגבי חלוקת שווי המקרקעין לגבי הקרקע הבנויה ושווי המקרקעין לגבי הקרקע הפנויה.

העובדות

4.         אין מחלוקת שבתאריך 9.1.1998 קנתה העוררת את המקרקעין נשוא הערר, הקרקע הבנויה ששטחה 750 מ"ר ואת הקרקע הפנויה שכאמור היא מורכבת משני מגרשים שכל אחד מהם בשטח של 375 מ"ר. אין מחלוקת גם שמחיר המקרקעין כולו ששולם הוא 1,400,000 ₪ (להלן: "המחיר").

5.         העוררת הגישה הצהרה על פי החוק לשלטונות מיסוי מקרקעין אשר שם את הקרקע וחילק את המחיר כמליון ₪ עבור הקרקע הבנויה וכ- 400,000 ₪ עבור הקרקע הפנויה. על החלטת המנהל-המשיב הוגשה השגה על ידי העוררת. בהחלטה בהשגה שניתנה בתאריך 5.10.1999 נתקבל חלק מההשגה והשווי שנקבע על ידו הוא 882,078 ₪ בעבור הקרקע הבנויה ואילו בעבור הקרקע הפנוי קבע שווי לכל מגרש 258,960 ₪. בסך הכל יוצא 517,920 ₪.

6.         עקב ההחלטה בהשגה נתקיימו מגעים כמעין משא ומתן בין העוררת לבין נציגי המשיב, ולפי טענתה ועל פי בקשה שהוגשה על ידה הנתמכת בתצהיר, הסכים המשיב, מבלי לשנות את המחיר הכולל של המקרקעין, לקבוע שווי הקרקע הבנויה על סך 925,240 ₪ ושווי הקרקע הפנויה בסך של 475,960 ₪. לא נמצאה בחומר הראיות ראיה או החלטה כזו, פרט לתצהיר של העוררת.

7.         לטענת העוררת ההחלטה האמורה שבסעיף 6, היתה בהסכמה שהושגה בינה לבין המשיב.

מכאן ואילך, השתבשו דרכי העוררת והמשיב, כפי הנראה, כתוצאה מפניות ובירורים שהעוררת הפנתה לנציגי המשיב. משום מה הפנתה את תשומת לב הועדה על ידי העוררת להחלטה שניתנה על ידי הממונה, יצחק מזרחי, הנושאת תאריך עריכה ביום 23.9.2004, (להלן: "החלטת מזרחי") בה מר מזרחי מקבל חלק מנימוקי העוררת ומאשר הוצאות שהוצאו, אשר קיזזם משווי המקרקעין ופירט אותן והודיע לעוררת כי הודעה על כך תשלח לה בנפרד.

9.         העוררת טענה אחרי קבלת החלטת מזרחי, כי היא פנתה למשיב והפנתה תשומת ליבו לכך שכבר הסכים לחלק את שווי המקרקעין לפי 925,240 ₪ לקרקע הבנויה ו- 475,960 לקרקע הפנויה. לטענתה, הסכמה בדבר חלוקת המחיר כאמור, לא נרשמה במחשב, בהנחה כי הדבר נעשה מתוך טעות. בקשתה לתיקון הטעות שכביכול היתה לא נענתה.

בתאריך 27.1.2005, פנתה העוררת אל אדם בשם מר שוקי גאנה, מנהל שומת מקרקעין, בבקשה לתקן את הטעות. פניתה זו לא נענתה והשומה נשארה בעינה.

10.        העוררת פנתה שוב באמצעות עורך דינה, מר צבי בן-חיים, בתאריך 8.5.05 בבקשה לתיקון השומה ומכתבה זה הגיע למר יצחק בירגר – סגן מנהל מחלקת שומות, שומת מקרקעין, והוא ענה לב"כ העוררת במכתב שנושא תאריך 20.6.05, כי לא נראיתה טעות בשומה שנערכה לאחר החלטה בהשגה והוא חוזר ומאשר כי השומה נקבעה בהחלטה בהשגה. במכתבו זה נאמר עוד כי "אין לראות תשובה זו משום הארכת מועד לכל דבר ועניין".

11.        מכתבו זה של מר בירגר נחשב בעיני העוררת כהחלטה בהשגה לכן הוגש הערר, כשנושא הערר הוא הטענה כי נפלה טעות באי רישום החלוקה המוסכמת של השווי. לכן נושא הערר הוא סביב השאלה אם נפלה טעות אם לאו. על מכתבו של בירגר לעוררת יש חותמת כי נתקבל ב- 27.6.05. הערר הוגש, משום מה, לועדת ערר בירושלים בתאריך 13.09.05.

12.        לעומת טענות העוררת תמצית טענותיו של המשיב הן שיש לדחות את הערר על הסף מחמת:

א.         חוסר סמכות עניינית, בהתאם לתקנה 101(א)(1) לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד-1984 (להלן: "התקנות").

ב.         איחור בהגשת הערר לפי תקנה 101(א)(3) לתקנות.

ג.          מכתב התשובה של בירגר לעוררת, איננו החלטה בהשגה בהתאם לחוק.

13.        בשנת 2003 מכרה העוררת שתי יחידות דיור שניבנו על המקרקעין, הגישה הצהרה בהתאם לחוק, לשלטונות מיסוי מקרקעין, שבעקבותיה הושגה השגה בתאריך 23.9.04 על שווי הרכישה שנדחתה על ידי המנהל – בנמקו שיש כאן רציפות המס מאחר ושווי הרכישה נקבע סופית בשומת מס רכישה מתאריך 5.10.99. העוררת פנתה לנציבות המס בתאריך 27.1.05 כאמור לעיל, והתשובה הדוחה את טענותיה ניתנה בתאריך 14.3.05, ושוב פנתה לנציבות ב- 8.5.05 ובקשתה נדחתה שוב בתאריך 20.6.05. רק אחרי קבלת תשובת בירגר, כאמור, ב- 20.6.05, הוגש הערר משום מה בירושלים בתאריך 13.9.05 והועבר לועדת ערר בנצרת  בתאריך 5.12.05, מחוסר סמכות מקומית על דעת הצדדים.

הדיון

14.        כפי שאנו רואים, העילה לערר זה, אילו היה מוגש במועד, היתה אך ורק לגבי שווי הרכישה, וחלוקת השווי לגבי הקרקע הפנויה, בהקשר לעסקת מכירת שתי יחידות הדיור. כאמור, העוררת טוענת כי נפלה טעות בכך שחלוקת מחיר המקרקעין, צריך להיות בעבור הקרקע הבנויה סך 925,240 ₪ ועבור הקרקע הפנויה סך 475,960 ₪ ולא כפי שקבע המשיב, דהייו 882,072 ₪ בעוד הקרקע הבנויה בסך 517,920 ₪ בעבור הקרקע הפנויה.

15.        כפי שאמרנו, תשובת המשיב ומר בירגר, דחו את טענת העוררת, בקשר לחלוקה שנטענת על ידי העוררת וקבעו ששווי הרכישה יהיה כפי שנקבע בהחלטת ההשגה המקורית.

16.        כדי שנוכל להגיע לחקר האמת, ביקשנו מהמשיב להמציא לנו את אישורי המס ששולם בעבור המקרקעין ובכלל זה אופן חלוקת המחיר בין הקרקע הבנויה לבין הקרקע הפנויה. האישורים הומצאו לנו ומעיון בהם, מצאנו שהמשיב היה עקבי בקביעת שווי המחיר הנוכחי וחלוקתם כפי שהחליט בהשגה. לא קיבלנו כל מסמך המראה כי המשיב החליט אחרת או פעל בהתאם לחלוקת המחיר כנטען על ידי העוררת.

17.        למעשה, גם לא מצאנו כל אסמכתא אחרת בכתב, חתומה על ידי המשיב המאשרת את החלוקה של מחיר המקרקעין התומכת בגרסת העוררת. כל אשר מצאנו היה תצהיר של העוררת שבו אמנם נרשמה חלוקת מחיר המקרקעין כגרסת העוררת, אך לא נאמר בו דבר על עניין הסכמת המשיב לחלוקת המחיר בהתאם לגרסתה. גם בתגובה שהוגשה אלינו בתאריך 4.2.07, לא חידשה העוררת דבר וכי הסתמכותה היחידה היתה על הדברים שנכתבו בכתב הערר בסעיפים 16, 23, 24 כאילו משתמע מהם הסכמה בין הצדדים שאין לחזור ממנה. למעשה הראיה היחידה כפי שזה עולה מחומר הראיות, נשאר אותו תצהיר אשר עליו דובר קודם לכן.

18.        הדיון לגופו של עניין נעשה על ידי הועדה כדי לבחון אם קיים מצב שדחית הערר על הסף בגלל איחור קצר יקפח את זכויותיה אלא שלא מצאנו כי אכן יקופחו זכויותיה. אין מנוס איפוא אלא לדחות את הערר לגופו של עניין בכל הנוגע לחלוקת מחיר המקרקעין כגרסת העוררת, להשאיר על כנה חלוקת מחיר המקרקעין כגרסת המשיב, כי לא השתכנענו שהיתה כאן טעות או שכחה לרשום חלוקה זו במחשב.

המסקנה

19.        נוכח התוצאה אליה הגענו, לגופו של ערר, נראה לנו שאיחור בהגשת הערר בנסיבות אלה, על קביעת שווי קרקע בעסקה שנעשתה בשנת 1998-1999, כבלתי מוצדקת ולכן בדחיית הערר על הסף, שהוגש באיחור, מבלי לקבוע את מידת האיחור, אין אנו מעדיפים נימוק פורמלי על נימוק מהותי, אלא שהנימוקים שהובאו לא הוכיחו בצורה שיכולה היתה להביא אותנו להחליט אחרת. להסרת ספק אין אנו סבורים כי מכתבו של בירגר הוא החלטה במובן ההחלטה הנוגעת לקביעת שווי מקרקעין, או כל החלטה אחרת הקשורה לשומה שנעשתה. מכתבו זה אינו אלא מתן תשובה לטענה אם היתה כאן טעות אם לאו. תשובתו היתה ברורה וחד משמעית, כי לאחר שבדק את הנושא לא מצא שנפלה טעות. למען הסר ספק, הוא גם קובע שאין לראות בהתכתבות זו משום הסכמה להארכת מועד כלשהו. לכן הטענה כי הערר הוגש בזמן בהתחשב בתאריך שנתקבלה תשובתו של מר בירגר, איננה מקובלת עלינו, כי אילו היינו דנים בערר לגופו, היינו אמורים לבדוק אם נפלה טעות או לא. וכבר אמרנו כי לא מצאנו כל אסמכתא שאכן הוסכם בין הצדדים על שווי אחר השונה מגרסת השווי של המשיב.

20.        לפיכך, על סמך הראיות שבפנינו ועיון מדוקדק במועדים ובהחלטות השונות, אנו דוחים את הערר על הסף וגם קובעים כי לגופו של עניין לא מצאנו ראיה שתצדיק המשך דיון בערר זה, ומחייבים את העוררת לשלם למשיב הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 4,000 ₪, שאם לא כן תישא ריבית והצמדה כחוק.

ניתן היום י"ח באדר, תשס"ז (8 במרץ 2007) במעמד הצדדים