שמי (סימה) כהן ואלי כהן נגד מס שבח מקרקעין חיפה

בתי המשפט

פסק דין

1.         בפנינו ערר על החלטת המשיב בהשגה שהגישו העוררים כפי שיפורט להלן:

2.         העובדות הן הבאות:

            ב- 19.5.05 נכרת הסכם מכר בין העוררים כמוכרים לבין הגב' חי שולמית כקונה, לפיו מכרו העוררים לקונה דירה בת 3 חדרים, מטבח  ושרותים בשטח של 79.20 מ"ר, הנמצאת בבית ברחוב מוריה 72, חיפה. הידועה כחלקה 9/5 בגוש 10766 במחיר של 210,000 דולרים, שישולמו בתשלומים כמפורט בסעיף 3 להסכם המכר. (נספח א' לכתב הערר) (להלן: הדירה הנ"ל).

            התשלום הראשון היה של 40,000  דולרים בשווי שיקלי וישולם במעמד חתימת הסכם המכר.

            הקונה מסרה לעוררים שיק בנקאי שנמשך ב- 1.5.08 על סך 174,750 שקלים שלפי  שער החליפין לאותו תאריך היה שוה ערך ל- 40,000 דולר.  העוררים אשרו קבלת השיק כמקדמה על חשבון מכירת הדירה הנ"ל. השיק נפרע ב- 19.5.08 כתשלום ראשון על פי חוזה המכר.

            ממכתבה של הקונה למשיב מיום 12.6.07 (נספח לתצהיר מ/1) עולה, כי השיק נמסר לעוררים בתאריך הוצאתו ב- 1.5.05.

3.         המחלוקת בין הצדדים נסבה לגבי התאריך יום המכירה של הדירה הנ"ל. האם היה זה ה- 1.5.05 כטענת המשיב או ה- 19.5.05 כטענת העוררים.

            אין  מחלוקת כי המכירה נעשתה ביום חתימת הסכם המכר ב – 19.5.05. השאלה היא אם בנסיבות שהוכחו יש להקדים את יום המכירה לתאריך תשלום המקדמה ב- 1.5.05.

            לעניין זה, חשיבות מאחר והעוררים מכרו ב- 16.5.01 דירת מגורים וב- 1.5.05, טרם חלפו ארבע שנים מיום מכירת הדירה האמורה, כך שאינם זכאים לפטור ממס  שבח במכירת הדירה הנ"ל ואילו אם יום המכירה הוא ה- 19.5.05, זכאים הם לפטור זה.

4.         סעיף 19 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה) תשכ"ג-1963 (להלן:החוק הנ"ל) קובעי כי יום המכירה הוא היום שבו נעשתה  "המכירה", כלומר, היום שבו נוצר הסכם מחייב למכירת הזכות במקרקעין כמוגדר בסעיף 1 לחוק הנ"ל.

            אין ספק, כי תשלום המקדמה בסכום נכבד וקבלתו על ידי המוכרים מצביעים, על רצינות כוונותיהם של הצדדים ליצירת קשר משפטי, אך אין הכרח שבתשלום דמי הקדימה יוצר הסכם מכר. למסירת השיק לא נתלווה הסכם מחיב כלשהו למעט אישור העוררים את קבלת השיק הבנקאי כמקדמה. השאלה היא, אם ניתן לסווג פעולה זו כמכירה של זכות המקרקעין במשמעות סעיף 1 לחוק הנ"ל. נראה לנו כי יש להשיב על כך בשלילה. נפסק בע"א 781/79 מנהל מס שבח נ' גן חברה להשקעות בע"מ, פס"ד ל"ו (1) ע' 20 וע' 27 א-ב כי:

            "......התשלום, שנעשה כשלעצמו, כשהוא תלוש ומנותק מחוזה בר-תוקף, אינו מקיים את העסקה ואין לראות בו יותר מאשר מקדמת תשלום על חשבון העיסקה העתידית שתקבל תוקף עם חתימת הסכם מחייב, ובהקשר אליה.

            תשלום דמי קדימה בהקשר לעיסקה, כשל עצמו, בטרם נכנס לתוקפו החוזה, המגבש את העיסקה אין בה מעבר לעובדה נייטרלית, המצביעה על רצינות כוונתו של הקונה. ואפשר שנראה בה סימן, המצביע בכיוון יצירת קשר מחייב, אך זאת ותו לאו. אין הוא מכוח עצמו יוצר קשר חוזי שכזה....."

            כך הוא המצב המשפטי בעניינו.

            אנו מחליטים לקבל את הערר וקובעים כי יום המכירה הוא תאריך כריתת הסכם המכר ב- 19.5.05.

5.         אנו מחייבים את המשיב לשלם לעוררים את הוצאות הערר ושכ"ט עו"ד בסך 5,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק , החל מיום מתן פסק דין זה ועד לתשלום בפועל.

ניתן היום י"ז באייר, תשס"ח (22 במאי 2008) בהעדר הצדדים.

מיכל.ז.