וע 8053/07- נח ותמר עמית נגד מנהל מס רכישה

בתי המשפט

פסק דין

1.         בפנינו ערר על החלטת המשיב בהשגה שהגישו העוררים. הפרטים יתבררו להלן.

2.         העובדות הן הבאות:

            ב – 1/1/95 נכרת הסכם מכר בין העוררים לבין החברה הקבלנית ע.א.ח. סלע הנדסה (1993) בע"מ (להלן: "החברה") לפיו מכרה החברה לעוררים דירה במבנה הקדמי של בניין מגורים שהיא עמדה לבנות ברח' גבעת דאונס 24, הידוע כחלקה 62 בגוש 10784. המחיר החוזי של הדירה הוא 1,265,100 שקלים על  מכירה זו לא הוגש למשיב תצהיר.

            ב – 3.3.95 נכרת הסכם נוסף בין העוררים לבין החברה הנ"ל למכירת דירה נוספת לעוררים הנמצאת גם היא במבנה הקדמי של הבניין שתבנה על החלקה הנ"ל. מחיר הדירה הנוספת החוזי נקבע לסך 1,014,000 שקלים כולל מע"מ.

            ב – 9.3.95 הוגשה למשיב הצהרה על מכירה זו (ראה נספחים א', ב', ה' לתצהיר מ/1).

            ב – 16/4/96 הודיעה החברה הנ"ל לעוררים על ביטול ההסכם שנכרת ב – 3/3/95 בשל אי עמידתם בהתחייבויותיהם החוזיות והוסיפה כי הכספים ששולמו על פי הסכם זה ייזקפו לזכות חובם על פי ההסכם מה – 1/1/95 שאותו אין החברה מבטלת (נספח ג' לתצהיר
מ/1).

            ב – 8/7/96 הוגש למשיב תצהיר על ביטול המכירה לפי ההסכם מה – 3/3/95. סיבת הביטול היתה ש"הרוכשים נקלעו לקשיים פיננסיים". ב – 18/8/96 אישר המשיב את ביטול העיסקה על פי ההסכם מה – 3/3/95 (נספח ד', הדף האחרון לצהיר נספח ה' לתצהיר מ/1).

            הסכם המכירה מה – 1/1/95 לא בוטל והמחלוקת בענייננו נסבה בחיובם של העוררים בתשלום מס רכישה בגין עיסקה זו.

3.         בין העוררים כתובעים לבין החברה הנ"ל ובנק לאומי למשכנתאות בע"מ, הנתבעים, התקיימו הליכים משפטיים בתביעה שהגישו העוררים בבית המשפט המחוזי בחיפה (ת.א. 10588/96). תביעה זו הסתיימה בהסכם פשרה שאושר בהחלטת בית המשפט לפיו הוסכם כי הדירה שנרכשה על ידי העוררים על פי ההסכם מה – 1/1/95 תמכר על ידי כונסי נכסים זמניים וכי התמורה תתחלק בין הצדדים כדלקמן: 350,000 דולרים ישולמו לבנק הנ"ל, סך 15,000 דולרים ישולמו לחברה הנ"ל. לאחר ביצוע תשלומים אלה יקוזז שכר טירחת כונסי הנכסים בשיעור 4% ומע"מ כי "כל סכום שהתקבל מעבר לסכומים שישולמו כאמור לעיל ויועברו לבלמ"ש (לבנק הנ"ל) על חשבון חוב התובעים לבלמ"ש" (נספח ו' לתצהיר מ/1).

            מהותה של התביעה לא הובהרה.

            מהסכם הפשרה עולה כי לכונסי הנכסים הוקנה שיקול דעת בלעדי למכר את זכויותיהם של העוררים בדירה שרכשו על פי ההסכם מה – 1/1/95. מכירה זו נועדה לפרעון חובם של העוררים והיה אם תיוותר יתרה לאחר ביצוע התשלומים שפורטו בהסכם, היא תועבר לכיסוי חובם של העוררים לבנק הנ"ל.

            מהסכם זה עולה בבירור כי לעוררים זכויות בדירה שנרכשה על ידם על פי ההסכם מה – 1/1/95 ושלמכירתה נערך הסכם פשרה.

            ב – 11/2/99 נמכרה הדירה הנ"ל על ידי כונסי הנכסים לבני הזוג פרנסיס במחיר של 310,000 דולרים שלא הותיר לעוררים יתרה כלשהיא על פי הסכם הפשרה.

            טענת העוררים כי הדירה הנ"ל נמכרה לזוג פרנסיס על ידי החברה הנ"ל נסתרת בהסכם הפשרה הנ"ל וכן במכתבו של רואה החשבון – מר רפאל, מטעם החברה, למשיב שנתקבל ב – 29/6/04 ומתייחס לבקשת החברה "להסדיר את עניין טופס 50 לפרנסיס" מהטעם כי המכירה שנעשתה על ידי החברה "לא היתה ישירה לפרנסיס דרור (אלא לנח עמית)" הוא העורר (נספח ח' לתצהיר מ/1). העוררים לא זימנו את רואה החשבון למתן עדות.

4.         סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה תשכ"ג – 1963 (להלן: "החוק הנ"ל") קובע כי במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישת מקרקעין. הסכם מחייב לרכישת דירה מהווה מכירה על פי הגדרתה בסעיף 1 לחוק הנ"ל. יום המכירה הוא יום כריתת הסכם המכר. העורר אישר בעדותו כי חתם על הסכם לרכישת הדירה ב – 1/1/95 (עמ' 2 לרשומות) . הרוכש זכות במקרקעין חייב להצהיר למשיב על הרכישה בתוך מועד נקוב מיום הרכישה (סעיף 73(ג) לחוק הנ"ל) ולשלם את המס החל. יום המכירה לעניין חישוב המס, על פי סעיף 19 לחוק הנ"ל "הוא היום שבו נעשתה המכירה".

            לפי סעיף 73(ג) לחוק הנ"ל, רוכש הזכות במקרקעין למסור למשיב לפי בחירתו הצהרה תוך 30 יום מיום הרכישה שבה יפרט את הזכות שרכש ואת התמורה בעדה או שומה עצמית תוך 50 יום מיום הרכישה שבה יפרט את הזכות שרכש, את התמורה בעדה ואת סכום מס הרכישה המגיע ודרך חישובו.

            כשלא ניתנה הצהרה כאמור, מוסמך המשיב לפי סעיף 82 לחוק לערוך שומה לפי מיטב השפיטה לאחר שדרש ממי שחייב בתשלום המס מסירת הצהרה ולא נענה. שומה שהוצאה על ידי המינהל ללא דרישה מוקדמת למסירת הצהרה בטלה. יחד עם זאת, המשיב יכול להוציא שומה חדשה לאחר בקשת הצהרה (ראה פרופ' הדרי: מיסוי מקרקעין כרך ג' מהד' שניה ס' 15.57 בע' 209).

5.         על אף ביטולה של עיסקת מכר הדירה על פי ההסכם מה – 3/3/95 שלגביה הוגשה הצהרה, ערך המשיב בטעות שומה לגביה ואף נקט בהליכי גביה נגד העורר. כשהתבררה הטעות הביע המשיב התנצלות על עוגמת הנפש שנגרמה לעוררים שנעשתה "עקב טעות אנוש". הודעה על כך נשלחה לעוררים ב – 26/2/06 (נספח י"א לכתב הערר).

            המשיב חזר על טעותו בשגרו לעוררים ב – 2/4/06 דרישה למתן הצהרה המתייחסת לרכישת הדירה לפי הסכם מה – 3/3/95 שבוטלה ב – 13/8/96 במקום לרכישת הדירה מה – 1/1/95 (מוצג ת/3), נספח י"ד לסיכומיו של ב"כ העוררים). יש, איפוא, למיין את המסמכים שהוגשו כראיה ולהתייחס רק לאלה הנוגעים לעיסקת המכר על פי ההסכם מה – 1/1/95.

            בהחלטת המשיב מה – 16/2/06 בהשגת המשיב מה – 24/2/05 (נספים ו', י"ב לכתב הערר) הוחלט לבטל את החיוב בשומה לגבי המכר שבוטל נשוא ההסכם מה – 3/3/95 ולהוציא דרישה להצהרה על פי סעיף 82 לחוק הנ"ל לגבי פעולת הרכישה מיום 18/12/94.

            לא הובהר מקורו של תאריך זה. סביר להניח כי הכוונה לעיסקת הרכישה לפי ההסכם מה – 1/1/95 שנותרה עיסקת המכר היחידה של החברה הנ"ל עם העוררים, שלגביה לא הוגש תצהיר ועל פי סעיף 82 לחוק הנ"ל היה צורך בדרישה מוקדמת להגשת תצהיר לפני עריכת השומה. על כל פנים, הדרישה להצהרה שהוצאה לעוררים ב – 2/4/06 התייחס בטעות לרכישת הדירה על פי החוזה מה – 3/3/95. לא הוצגה בפנינו דרישה להגשת תצהיר מוקדמת להוצאת השומה לפי מיטב השפיטה לגבי הדירה שנרכשה על פי ההסכם מה – 1/1/95.

6.         על פי סעיף 73(ג) לחוק הנ"ל חובה על רוכש הזכויות במקרקעין להגיש תצהיר למשיב תוך המועדים הנקובים בחוק כפי שציינו לעיל. אי הגשת תצהיר אינה פוטר את הרוכש מהחובה להגישו. חובה החלה עליו כל עוד לא הגישו. סעיף 82 מקנה למשיב סמכות לעריכת שומה לפי מיטב השפיטה לגבי נישום שלא הגיש הצהרה, אך זאת לאחר הפניית דרישה מוקדמת לנישום למסירת הצהרה ואי הענות לה או הפניית דרישה מוקדמת שכזו מבטלת את השומה שהוצאה לפי מיטב השפיטה.

            בענייננו לא הוכחה הוצאת דרישה מוקדמת להגשת הצהרה לגבי עיסקת המכר על פי החוזה מה – 1/1/95 כך שאין מנוס אלא לבטל את השומה שהוצאה לעוררים. המשיב רשאי לחזור ולנקוט בדרך הקביעה לעוררים בסעיף 82 לחוק הנ"ל לעניין שומת מס הרכישה החל על העוררים בהיותנו משוכנעים על פי הראיות שהובאו בפנינו בחבותם של העוררים בתשלום מס רכישה עבור רכישת הדירה על פי ההסכם מה – 1/1/95.

            באשר לטענת ההתיישנות שהעלה ב"כ העוררים נעיר כי מירוץ תקיפת ההתיישבות מתחיל מיום שהתגלה למשיב אירוע המס. היה זה במכתב של רואה החשבון שנתקבל אצל המשיב ב – 26/9/04. באי הגשת הצהרה כמצוות החוק, העלימו העוררים את עובדת רכישת הזכויות בדירה על פי ההסכם  מה – 1/1/95. המסקנה היא כי מיום שנולדה עילת המס כשנודע למשיב על אירוע המס, טרם חלפו תקיפת ההתיישנות.

7.         אנו מחליטים לקבל את הערר ולבטל את השומה ומחייבים את המשיב לשלם לעוררים את הוצאת המשפט ושכר טירחת עורך דין בסך 5,000 שקלים בתוספת ריבית והפרשי הצמדה מיום מתן פסק דין זה ועד לתשלום בפועל.

המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.

ניתן היום ה' בניסן, תשס"ח (10 באפריל 2008) בהעדר הצדדים.

מיכל ז.