|
א. פטור בגין זכויות בניה למוסד ציבורי
ע"א 9946/06 קופת חולים כללית
במכירת נכס בפטור ממס ע"י מוסד ציבורי הכולל זכויות בנייה יש להחיל את הפטור, לו זכאי המוסד לפי סעיף 61 לחוק, גם על זכויות הבנייה הצמודות לנכס הנמכר על אף שלא נעשה שימוש במישרין בזכויות הבנייה. לדעתנו פסה"ד ישפיע על סוגיית פיצול זכויות הבניה מן הנכס הנמכר במקרים של חילוף.
ב. קבוצת רכישה
ו"ע 1127/02 און בתיה ואח'
העוררים התקשרו בשרשרת חוזים לרכישת קרקע, לבנייה לשיתוף ועוד. לטענתם, הם רכשו קרקע בלבד. בית המשפט קיבל את טענתו של המנהל, וקבע כי בהתאם לנסיבות המקרה יש לראות את הרוכשים כרוכשי דירות מגורים, וזאת על אף שהמקרה אירע קודם לפרסום הו"ב 7/01.
ו"ע 4006/03 גולן עמוס ואח'
בהליך זה נדון השלב השני בעסקת הרחבת קיבוץ רגבה - מכירת הבתים למשתכנים החדשים בקיבוץ. ו"ע קבעה כי יש לראות ביחסים שבין החברה הבונה לבין המשתכנים צדדים לעסקה החייבת במיסים. ביהמ"ש הסתמך, בין השאר, על ההסכמים שחתמו המשתכנים לרכישת דירה.
ג. דירות מגורים
ו"ע 9007/08 גרוסמן – חלק בדירה הקטן מ- 25%
העוררים מכרו 7% מדירה בבעלותם בפטור ממס לפי סעיף 49ב(1). כעבור פחות מ- 4 שנים, מכרו דירה וביקשו פטור לפי סעיף 49ב(2) לפי סע' 49ג הקובע כי חלק הפחות מ- 25% אינו נחשב לדירה נוספת. טענתם זו נדחתה ע"י ביהמ"ש, בשל לשון ההווה שנוקט הסעיף "גם אם יש לו בנוסף..." בלשון הווה.
ו"ע 9006/08 שמי (סימה) כהן - מקדמה אינה מהווה מועד וודאי למכירה
העוררים מכרו דירה וביקשו פטור. לטענת המנהל הם לא זכאים לפטור, שכן ימים קודם לחתימת החוזה קיבלו שיק מקדמה, ויש לראות ביום זה את יום המכירה. ביום זה טרם חלפו 4 שנים מיום מכירת הדירה הקודמת בפטור. טענת המנהל נדחתה, שכן יום המכירה הוא יום חתימת החוזה.
ו"ע 9031/08 אסתר צופר – מועד החתימה על ייפוי הכוח אינו מהווה מועד המכירה
במקרה בו נחתם ייפוי כוח בלתי חוזר במועד מוקדם למועד החתימה על הסכם המכר קבע בית המשפט כי אין בחתימה על ייפוי הכוח כדי להקדים את יום המכירה כפי שנקבע בין הצדדים בעסקת היסוד.
ו"ע 1106/06 אבי בכר ואח'
העוררים רכשו דירת מגורים וביקשו לשלם מס רכישה לפי מדרגות מס לדירה יחידה. דא עקא, הרכישה בוצעה בשנת 2003, קודם לתיקון מס' 55 לחוק אשר קבע כי לרוכש תקופה של 24 חודש למכירת דירה קודמת וזאת במקום תקופה של 18 חודשים בלבד ערב תיקון החוק. טענתם נדחתה שכן לתיקוני חוק, ככלל, יש חלות פרוספקטיבית ולא רטרו'.
רע"א 3626/06 חמיסאי – פטור מהיטל השבחה
בעניין חמאיסי הבהיר בית המשפט במפורש, כי הלכת צרי (רע"א 7417/01) נותרת על כנה בכל הנוגע לקביעה כי הפטור מהיטל השבחה ימשיך להינתן על דירה אחת בלבד עד שטח של 120 מ"ר. עם זאת, הבהיר בית המשפט כי הערת אגב של השופטת דורנר בעניין צרי, לפיה הפטור יינתן רק על דירה הנבנית על קרקע ששימשה בעבר למגורים (היינו, לבנייה חדשה בעקבות הריסת דירה קודמת) - בטעות יסודה ונובעת מטעות סופר בחקיקה של תיקון מס' 20 לחוק התכנון והבנייה. מסתבר, כי בפרסום תיקון מס' 20 חלה טעות דפוס כך שבמקום המילה "ישמשו" הודפס בטעות "שימשו". טעות זו הובילה את בית המשפט לקבוע בעניין צרי, כי לא יינתן פטור מהיטל השבחה לדירה שנבנתה מלכתחילה על מגרש ריק אלא רק לבנייה או הרחבה של דירה במגרש ששימש כבר כדירה. בכך נשלל הפטור, שלא בצדק - כך הסתבר בדיעבד - מבנייה על קרקעות פנויות.
ד. קומבינציה ועסקת תמורות
ו"ע 1262/03 מ. מגן אינטרנשיונל חברה לבניה ואח'
לאחר שנחתמה עסקת קומבינציה, קיבל המוכר חלק קטן יותר משנקבע. בעקבות כך, טען המנהל לעסקה נוספת בה מכר הבעלים חלק נוסף מהמקרקעין. הצדדים לעסקת הקומבינציה, טענו כי מדובר בתיקון ההסכם בלבד. נפסק כי מדובר בעסקה נוספת, שכן העוררים לא הרימו את נטל ההוכחה להוכיח כי ההסבר שנתנו לשוני בין החוזה למציאות הוא ההסבר הנכון והאמיתי.
ו"ע 1137/00 נאות דברת בע"מ
לאחר דיווח על קומבינציה, שינו הצדדים את החוזה וקבעו שהבעלים יקבלו אחוז מסוים מן התקבולים שיניב הפרויקט כאחוז הקומבינציה (עסקת תמורות). בית המשפט קיבל את עמדת המנהל לפיה המנהל יש למסות את העסקה כמכר מלא.
ה. עסקה במקרקעין
ע"א 7933/01 סלובר בע"מ
נפסק כי הסבת הזכות של אגודה למערערת להפנות לממ"י משתכנים הינו מכירת זכות במקרקעין על פי החלופה השלישית בהגדרת "מכירה" בחוק. אין באפשרות הפוטנציאלית כי האגודה או ממ"י יסרבו להפנות משתכן מסוים לפרויקט, בכדי להסיק כי המערערת לא רכשה את הזכות. הכוח והסמכות שבידי סלובר בע"מ הינו רב ועל כן ברור כי החברה רכשה זכות במקרקעין.
ו"ע 1415/05 עופר מירצקי
זכויות בנייה שנוספו למקרקעין בשל אישור תב"ע חדשה מהוות חלק אינטגראלי מהקרקע ולפיכך יום רכישת הזכויות בקרקע הינו יום רכישת הזכויות החדשות, ולא מועד אישור התב"ע.
ו"ע 1129/02 נוה בניין בע"מ ופנטהאוס בע"מ
העוררת פנטהאוס, רכשה בהליכי מכרז קרקע בשכונת המשתלה בת"א מממ"י ומעיריית ת"א. בדיווח נרשמה אף חברת נוה כרוכשת. לטענת המנהל, נוה לא רכשה את חלקה בקרקע מממ"י כי אם מחברת פנטהאוס. נקבע כי הקרקע נמכרה רק לעוררת פנטהאוס.
ו"ע 8044/07 וילאר נכסים בע"מ
העוררת, בעלים בקרקע יחד עם 2 חברות. החברות חתמו על חוזה עם חב' עמידר לבנייה. לאחר מכן, רכשה את הקרקע מידי 2 החברות, ושילמה אף על הזכויות המוקנות מכוח חוזה עמידר. העוררת טענה כי שווי המכירה הינו שווי המקרקעין בלי שווי הזכויות הצומחות מחוזה עמידר אשר אינן "זכות במקרקעין". ביהמ"ש קבע כי אף זכויות אובליגטוריות הינן זכויות במקרקעין.
ו"ע 1071/05 קרן תורה ועבודה
עמותה אשר רכשה בעבר זכות בקרקע של עמותה אחרת, שילמה לעמותה האחרת סכום נוסף לאחר שהתפרסמה תב"ע חדשה המאפשרת זכויות בניה נוספות. העמותות טענו שמדובר בדמי שתיקה ולא במכירת זכות במקרקעין. נפסק, כי יש לראות בהסכם החדש מכירת זכות החייבת במס.
ו. שונות
ו"ע 8053/07 נח עמית
בית המשפט חייב את המנהל לשלוח לעוררים "דרישה להצהרה על עסקה במקרקעין" קודם שישדר שומה, וזאת על אף שהעסקה אכן לא דווחה כדין. התיק הוחזר למנהל על מנת שיישלח לעוררים דרישה כזו.
פחת במכירת דירת מגורים שהושכרה
בהו"ב 5/07 נקבעה מדיניות חדשה בחישוב המס במכירת דירת מגורים שהושכרה למגורים במסלול הפטור, לפיה יראו את הבעלים כאילו דרשו פחת לאורך השנים.
לאחרונה מיתנה הרשות עמדתה נוכח הפגיעה בעקרון הסתמכות הנישומים, והחליטה כי ההוראה תחול ותיושם רק עם הפנים לעתיד, כלומר הפחת על דירות המגורים שהושכרו למגורים ינוכה החל מיום פרסום הו"ב 5/07 ולא החל מיום הרכישה. בכך נעשה צדק רב עם נישומים רבים אשר בחרו במסלול הפטור מתוך ידיעה כי לכשימכרו את הדירה לא ינוכה פחת משווי הרכישה, וזאת בהתאם להוראת הביצוע הישנה 14/90 שהייתה קיימת עד לפרסום הוראה זו.
ניכוי הוצאות מימון ב"הלוואת צינור" - הו"ב 7/08
סעיף 39א לחוק מתיר לנכות הוצאות מימון שהוצאו בגין הלוואה שלקח המוכר לצורך רכישה או השבחה של המקרקעין. ההוראה קובעת את הסייגים בהלוואות מקרוב.
כאשר חברת אם נוטלת הלוואה עבור חברת בת, והיא משמשת לצורך כך רק כ"צינור", הוצאות המימון יותרו בניכוי במכירת הנכס ע"י חברת הבת. התנאים לכך, הינם כי חברת הבת צריכה להחזיר את ההלוואה בדיוק באותם התנאים שחברת האם התחייבה כלפי התאגיד נותן ההלוואה. כך למשל, במידה וחברת הבת איננה פורעת את התשלומים כפי שהתחייבה חברת האם, והיא עושה זאת בסוף התקופה, לקראת מכירת הנכס הוצאות המימון לא יותרו בניכוי. בנוסף, ההוראה קובעת כי ההלוואה צריכה להיות מועברת לחברת הבת מייד עם קבלתה בידי חברת האם, והדבר צריך אף להשתקף בספרי החברות.
בדיקת מצב השומות באינטרנט
לאחרונה פותח יישום באתר האינטרנט של רשויות המס בו ניתן לבדוק את סטטוס הטיפול בשומה. ניתן לקבל את המידע לאחר הזנת מספר השומה לגביה מבוקש המידע ושם המשרד האזורי המטפל.
כתובת האתר:
WWW.MOF.GOV.IL/TAXES
היישום נמצא תחת נושא חשב/בדוק בחלקו העליון של העמוד הראשי.
יישר כוח לרשויות המס על יוזמה ברוכה זו.
אנו מודים לעו"ד מאיר מזרחי על אישורו לפרסום
תמצית הפסיקה והחידושים במיסוי מקרקעין באתר מיסים ועסקים.
|