פרשנות לשונית אגרסיבית מונעת הגבלת הוצאות מוכרות

פרשנות לשונית אגרסיבית מונעת הגבלת הוצאות מוכרות

רמי אריה, עו"ד ורו"ח

לפעמים דווקא הפרשנות הלשונית יכולה להביא לתוצאות מפתיעות לפיהן אין כלל סמכות למנהל מיסוי מקרקעין לבדוק סבירותן הכלכלית של הוצאות שנתבעו בניכוי לצורך חישוב השבח, אפילו אם הן לכאורה לא סבירות באופן אובייקטיבי. כך קובע בהמ"ש העליון בע"א 8763/06 מרדכי גבריאלי נ' מנהל מס שבח מקרקעין ירושלים, אשר ניתן ביום 22.10.2009. בדעת רוב נקבע כי ככל שיש ראיות מספיקות כי ההוצאות הוצאו, הן יותרו לניכוי במלואן, אפילו אם נראה לכאורה שהן מופרזות. גם אם מדובר בהוצאה חריגה אשר מבחינה כלכלית ובאמות מידה אובייקטיביות איננה סבירה.

להלן תקציר פסק הדין:

1. המערערים, תושבי חוץ, הינם בעלים של מקרקעין בירושלים במשותף עם אחרים (להלן: "המקרקעין"). ביום 16.5.1996 התקשרו המערערים בעסקת קומבינציה עם חברה הקבלנית.
2. המערערים טוענים, כי יש להתיר להם לנכות לצורך חישוב מס השבח את כל הסכומים ששילמו בפועל כשכר טרחה לעורכי הדין בשיעור של 55% משווי המקרקעין. זאת עבור הטיפול המשפטי ברכישה, במכירה ובהשבחה של המקרקעין. המערערים מוסיפים ומציינים, כי עמדו בנטל הוכחת ההוצאות המשפטיות, ואת הקשרן להשבחות הנכס במהלך השנים.
3. כב' השופטים אסתר חיות וי' אלון בדעת רוב, קיבלו את הערעור. לדעתם, לשונו של סעיף 39 רישא לחוק מיסוי מקרקעין, גם לפני חקיקתו של תיקון 55 לחוק ביום 12.4.2005, מגדירה את רשימת ההוצאות כרשימה פתוחה ולא מוגבלת. לשיטתם, מדובר בפרשנות לשונית נכונה מקריאת הסעיף ולכן אין סמכות בחוק למנהל להגביל הוצאות שנתבעות בניכוי יהיה שיעור ההוצאות אשר יהיה.
4. כמובן, שיש להוכיח בקבלות וראיות את הוצאת אותן הוצאות, אולם משעמדו המערערים בהוכחת עצם יציאת ההוצאות, חייב המנהל לקבל את ההוצאות כמוכרות בניכוי במלואן בחישוב השבח. "גם אם מדובר בהוצאה חריגה אשר מבחינה כלכלית ובאמות מידה אובייקטיביות איננה סבירה".
5. כב' השופט אליקים רובינשטיין בדעת מיעוט, סובר אחרת. לדעתו, אכן סעיף 39 לחוק אינו מתווה רשימה סגורה של הוצאות המותרות לניכוי בחישוב השבח. עם זאת, עדיין חייב כל תובע הוצאה לעמוד בעיקרון של סבירות גובה ההוצאה בהתאם לאמות מידה אובייקטיביות. אחרת יש חשש למניפולציות של הוצאות לא סבירות שייתבעו בניכוי. לדעתו, ניתן לתבוע כל הוצאה רלבנטית על מנת להגיע לרווח הכלכלי האמיתי הנובע מהעסקה, אך יש להחיל גם לעניין חוק מיסוי מקרקעין את זכות בדיקת סבירות ההוצאות הנתונה למנהל בסעיף 30 לפקודה מס הכנסה. זאת בהתאם לגישה לפיה חייבת להיות הרמוניה חוקתית בין כל דיני המס.

המוזר לדעתנו, הוא כי דווקא דעת הרוב הקובעת פרשנות לשונית אגרסיבית ללשון סעיף 39 רישא לחוק מיסוי מקרקעין, עשויה להביא למצב שבו הרווח יוטה כלפי מטה באופן קיצוני למרות שאינו עומד במבחן הסבירות הכלכלית.

לנו דווקא נראית יותר דעת המיעוט של השופט אלייקים רובינשטיין לפיה ניתן להכיר בכל הוצאה רלבנטית בחישוב ההכנסה החייבת הן לעניין חוק מיסוי מקרקעין והן לעניין פקודת מס הכנסה. אך עדיין יש להעמיד הוצאות אלו במבחן הסבירות.

דעה זו אינה שוללת הכרה ב- 55% משווי המקרקעין כתשלום עבור הוצאות משפטיות, שהרי אם מדובר בעניין דנן בייצוג תושבי חוץ שאינם בישראל כולל ייצוגם במשא ומתן למכירת הנכס במהלך השנים ולא רק לקונה הספציפי שקנה לבסוף ועוד מדובר בטיפולי השבחה שנמשכו שנים נראה מוצדק להכיר בהוצאות משפטיות אלו במלואם, אך לא בגלל הפרשנות הלשונית אלא דווקא בגלל הפרשנות התכליתית- כלכלית, בהיותן סבירות בנסיבות העניין.

רמי אריה עו"ד ורו"ח מחבר הספר " הוצאות מוכרות למס הכנסה, למע"מ, למס שבח מקרקעין ולביטוח לאומי", בהוצאת מיסים ועסקים . להזמנת הספר הקש כאן.