|
ביום 7 במרץ 2011 התקבל בכנסת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 70) התשע"א - 2011 (להלן- החוק) שיחול לגבי מכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד מקרקעין שנעשתה החל מיום 31 במרץ 2011. מטרת התיקונים שעיקרם יובא להלן לבטל פעולות מיותרות, לקצר לייעל ולפשט את תהליך המיסוי של העסקה וזאת בין ביתר לאור דירוגה של ישראל בעולם בתחום רישום בעלות על נדל"ן.
א. חובת הרוכש להעביר מקדמת מס על חשבון המוכר ברכישת זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים מזכה .
רוכש חייב להעביר מקדמת מס על חשבון המוכר ברכישת זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים מזכה שתמורתה נקבעה בכסף בלבד, וזאת בחלק התשלום אשר עולה על 40%, לכל תשלום כפי שנקבע בחוזה הרכישה, הכול על חשבון מקדמה מהמוכר. לתשלום המקדמה לא יוספו ריבית בשל פיגור בתשלום, או קנס בשל פיגור בתשלום.
במכירת זכות במקרקעין שנרכשה לפני 7 בנובמבר 2001 (להלן – היום הקובע) יעביר הרוכש 15% מהתמורה לרשות המסים כמקדמה על חשבון המוכר.במכירת זכות במקרקעין שנרכשה לאחר ההיום הקובע יעביר הרוכש 7.5% מהתמורה לרשות המסים כמקדמה על חשבון המוכר.הרוכש יהיה זכאי לקבל את מקדמת המס ששילם אם יוכיח כי מכירת זכות במקרקעין לא הושלמה בשל נסיבות התלויות במוכר בלבד. המקדמה תוחזר בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום על ידי הרוכש ועד יום ההחזר.
הרוכש או המוכר רשאים לבקש הקטנה של שיעור המקדמה שנקבע כאמור אשר תקבל מענה בכתב בתוך 20 ימים ותיבדק תוך שמונה חודשים. מקדמת המס תוחזר למוכר בשומה סופית, או, בהחלטת וועדת ערר, לפי המאוחר. למקדמה יוספו הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום על ידי הרוכש ועד יום ההחזר.
ב. מסלול השומה ההשגה ותשלום המס.
ב.1. שומה עצמית.
הצהרות מוכר תימסר תוך 40 יום. הצהרת המוכר תפרט את פרטי הזכות, פרטי העסקה, התמורה בעד מכירת הזכות ותאריך מכירתה, התמורה בעד רכישת הזכות ותאריך רכישתה, הניכויים והתוספות שהוא תובע לעניין חישוב השבח, סכום המס המגיע ודרך חישובו, זכאות לפטור או להנחה מהמס החל.
הצהרת עושה פעולה באיגוד מקרקעין תימסר תוך 40 יום. הצהרת עושה הפעולה תפרט את הפעולה שנעשתה, התמורה בעד הפעולה ותאריך הפעולה, התמורה בעד רכישת הזכות באיגוד ותאריך רכישתה, הניכויים והתוספות שהוא תובע לעניין חישוב השבח, סכום המס המגיע ודרך חישובו, זכאות לפטור או להנחה מהמס החל. להצהרה יצורף מאזן של איגוד מקרקעין לסוף השנה שלפני עשיית הפעולה, ככל שהאיגוד חייב בעריכתו.
הצהרת רוכש זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין תימסר תוך 40 יום. ההצהרה תפרט את פרטי הזכות, פרטי העסקה, התמורה בעד הזכות, סכום המס המגיע ודרך חישובו, זכאות לפטור מהמס החל. פרטי כלל הזכויות במקרקעין וכלל הזכויות באיגודי מקרקעין שבידי האיגוד ושווים.
ב.2. תשלום המס בשומה עצמית
המנהל ישלח הודעה לגבי סכום המס המתחייב בתוך תוך 20 יום שהיום בו ניתנה הצהרה.
חייב במס שקיבל הודעת שומה ישלם את המס המגיע בתוך 60 ימים מיום המכירה או מיום הפעולה באיגוד המקרקעין לפי העניין.
ב.3. אישור שומה עצמית או הודעת שומה חדשה
פרק הזמן הנתון למנהל לאישור שומה עצמית או לעשיית שומה התקצר לשמונה חודשים. ניתנה סמכות למנהל, להאריך את התקופה לשנה מטעמים מיוחדים.
ב.4. השגה
השגה על שומה תוגש בתוך 30 יום, תוך מתן אפשרות לבקשת דחייה מהמנהל.
ב.5. תשלום המס בהודעת שומה
חייב במס שקיבל הודעת שומה ישלם את יתרת המס המגיע בתוך 15 ימים מיום מסירת השומה, ואם הגיש השגה ישלם את המס שאינו שנוי במחלוקת בתוך 30 ימים מיום מסירת ההודעה.
ב.6. שומה סופית
ניתנה לנישום זכות טיעון בטרם יחליט המנהל לדחות את ההשגה.
תשובה להשגה תינתן בתוך 30 יום מיום שאישר כי הוצגו כל המסמכים או תוך שמונה חודשים, לפי המאוחר. ניתנה סמכות למנהל, להאריך את התקופה לשנה מטעמים מיוחדים.
תשובה להצהרה שהוגשה לאחר שהוצאה שומה בהעדר דוח תינתן עד תום שנה מהיום שנמסרה לו הודעה ההשגה.
ב.7. ועדת ערר
וועדת ערר רשאית לאשר את השומה, להפחיתה, להגדילה, לבטלה או להחליט בדרך אחרת כפי שתראה לנכון.
ב.8. תשלום המס לאחר החלטת וועדת ערר
ניתנה החלטה של וועדת ערר ישולם המס המגיע בתוך 45 ימים מיום שניתנה, זולת אם קבע בית המשפט העליון אחרת.
ג. קביעת מדד ידוע בחוק מיסוי מקרקעין
נקבע כי המדד הקובע לעניין חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963 הוא המדד הידוע.
* משרד אפרתי רואי חשבון, נחלת יצחק 8, (קומת גג) תל אביב, 67448 , טלפון: 03-6298019, 4260800- 077, 03-6122462 פקס: 03-6122463 , , Web-site: www.efraty.com ,
E-mail: [email protected]
|