מטרת דיור מוגן איננה השכרת דירה ולכן היא חייבת במע"מ

מטרת דיור מוגן איננה השכרת דירה ולכן היא חייבת במע"מ

רמי אריה, עו"ד רו"ח

ביום 7.3.2012 קבע ביהמ"ש העליון בבג"צ 438/10 עמותת דיירי הדיור המוגן בישראל נ' שר האוצר, כי בחירתו של אדם לעזוב את ביתו בו התגורר במשך שנים ולעבור להתגורר בדיור מוגן, בדירה אשר ברוב המקרים שטחה קטן בהרבה מביתו אשר עזב, נובעת בעיקר מרצונו לקבל את השירותים הנלווים למגורים. ממש כמו, ששירותי אירוח הניתנים במלון כוללים הן לינה והן שירותים נלווים כעסקה אחת.

ביהמ"ש סבר כי מדובר בסוג של עסקה מיוחדת שעיקרה אינו להשכרה למגורים ולכן אינה פטורה ממע"מ מכוח סעיף 31 לחוק מע"מ, ואין גם מקום לפרקה למרכיביה השונים לצורך החלת חוק מע"מ כפי שביקשו המערערים, כדלקמן:

1. סעיף 2 לחוק מס ערך מוסף, תשל"ו 1975 (להלן: החוק) קובע את הכלל לפיו "על עסקה בישראל ועל יבוא טובין" יוטל מס ערך מוסף (להלן: מע"מ). סעיף 31 לחוק מונה רשימה של סוגי עסקאות אשר תהיינה פטורות מחבות במע"מ. הפטור הרלוונטי לענייננו קבוע בס"ק (1), הקובע בהאי לישנא:

"פטור לעסקאות מסוימות:

31. אלה עסקאות הפטורות ממס:

(1) השכרה למגורים לתקופה שאינה עולה על 25 שנים, למעט השכרה לשם אירוח בבית מלון;"

2. העותרת היא עמותה רשומה המאגדת כ-7,000 דיירים קשישים המתגוררים בכ-37 בתי דיור מוגן בישראל.
3. ברגיל, התמורה המשולמת על ידי הדייר לבתי הדיור המוגן נחלקת לשניים: חלק אחד משולם באמצעות "פיקדון", ממנו מנכה המוסד אחוז מסוים מדי שנה, כאשר היתרה מוחזרת לדייר או לעזבונו עם תום ההסכם, והחלק השני המכונה "דמי שימוש" או "דמי אחזקה" חודשיים משתלם על ידי הדייר מדי חודש.
4. טענת העותרת הייתה כי יש לסווג את העסקאות בין מוסדות הדיור המוגן לבין דייריו כעסקאות שכירוּת, ולפיכך יש לפטור ממע"מ את התמורה המשולמת על ידי הדייר לבית הדיור המוגן על פי הפטור הקבוע בסעיף 31(1) הנ"ל. העותרת צירפה לעתירתה שמונה הסכמי דיור מוגן ממוסדות שונים, מהם ניתן להסיק, לטענתה, כי הזכות העיקרית המוענקת לדייר בעסקאות אלו היא הזכות להתגורר ביחידת הדיור. לחלופין, העותרת טוענת כי יש להחיל את הפטור על רכיב השכירות מתוך התמורה.
5. אינדיקציה לכך שאלמנט השכירות הוא הרכיב העיקרי בעסקה, מוצאים העותרים בכך שגובה הפקדון והתשלום החודשי בו נושאים הדיירים עולה בהתאם לגודל יחידת הדיור.
6. ביהמ"ש אינו מקבל את גישתם של העותרים. לדעתו, עסקה לדיור מוגן אינה חוסה תחת הפטור של שכירות מגורים, הן לאור מהות הזכות הנרכשת, הן לאור התכלית הניצבת בבסיס הפטור.
7. רכיב המגורים אכן מהווה רכיב משמעותי בעסקאות לדיור מוגן, אך גם ה"שירותים הנוספים" הם רכיב משמעותי העומד בפני עצמו. דיור מוגן, מעצם טיבו וטבעו, אינו מתמצה בהעמדת יחידת דיור למגורים לרשותו של הדייר. המאפיין העיקרי אשר מבדיל בין דיור מוגן לבין שכירות רגילה, הוא שלצד הזכות למדור ניצב סל שירותים רחב ומגוון בתחומי החברה, התרבות, הרפואה והסיעוד, מהם נהנה הדייר.
8. לכך יש להוסיף את קיומן של מחלקות סיעודיות כמעט בכל בית לדיור מוגן, מה שמבטיח כי חלילה בבוא יום פקודה "במדרון הזקנה", יתאפשר לקשיש להמשיך לשהות באותו בית מוגן. מכאן, שאין מדובר בעסקת שכירות העומדת בפני עצמה, אלא בעסקה הכורכת יחדיו זכות למגורים וזכות לקבלת שירותים מגוונים נוספים.
9. בהמ"ש סובר כי אילו יסוד המגורים היה היסוד העיקרי בעסקה, הדייר הקשיש לא היה עוזב את ביתו כדי לעבור להתגורר בדיור מוגן, או שהיה מעדיף לשכור דירה קטנה יותר בשכירות רגילה. הדעת נותנת, כי בחירתו של אדם לעזוב את ביתו בו התגורר שנים הרבה, ולעבור להתגורר בדיור מוגן, בדירה אשר ברוב המקרים שטחה קטן בהרבה מביתו אשר עזב, נובעת במידה רבה מרצונו לקבל את השירותים הנלווים למגורים.
10. בהמ"ש דוחה את טענתם החלופית של העותרים כי אף אם אין ליתן פטור מלא לעסקאות מושא העתירה, יש להחיל את הפטור על רכיב השכירות בתשלום החודשי. לדעתו, אכן, רכיב המגורים הוא רכיב חשוב במכלול השירותים המוענקים לדייר. אולם, יש לסווג הסכמים כאלו כחוזים מסוג מיוחד, אשר נועדו להסדיר מערכת יחסים מורכבת וארוכת טווח הכורכת יחדיו יסודות של מגורים ושל שירותים נוספים. המדובר בהסכם למתן מכלול של שירותים, וביהמ"ש לא סבר כי יהא זה נכון לפרק הסכמים אלה לרכיביהם השונים ולמסות כל רכיב באופן שונה.
11. בדומה, לא בכדי בחר המחוקק להחריג מתחולת הפטור "השכרה לשם אירוח בבית מלון". למרות שרכיב המגורים והלינה בבית מלון הוא מרכזי, המחוקק סבר כי יש לראות את מגוון שירותי האירוח הניתנים במלון כעסקה מסוג מיוחד העומדת בפני עצמה, גם באותם מקרים בהם ברור שרכיב הלינה במלון הוא הדומיננטי ואף כמעט הרכיב היחיד (לדוגמה, לינה ללא ארוחת בוקר).
12. בהמ"ש מציין כי קבלת עמדתם של העותרים, מעבר לקושי המעשי שהיא מייצגת, עלולה להביא לכך שרשויות המס יראו את העסקה בגדר הסכם שכירות לתקופה העולה על 25 שנה, ולחייב את הצדדים במס שבח ומס רכישה בהתאם, תוצאה שבוודאי אינה באינטרס הדייר. לפיכך, מכל האמור מעלה, הערעור נדחה.