אפשר לשערך עלות רכישה עד מועד המכירה בחישוב המע"מ

אפשר לשערך עלות רכישה עד מועד המכירה בחישוב המע"מ

רמי אריה, עו"ד ורו"ח

ביום 06.11.2012 קבע בית משפט המחוזי בירושלים בע"מ 57905-11-10 אליהו ויעקב ידיד קבלנים נגד מנהל מס ערך מוסף כי, חוק מע"מ אכן אינו קובע מנגנון שיערוך בסעיף 5(ב). ואולם, ההתייחסות למחיר רכישת הדירה בערכים נומינליים חוטאת לתכליתו של סעיף 5(ב) שנועדה לאפשר לעוסק הרוכש דירה מאדם פרטי לקבל לידיו "מס תשומות" (רעיוני) שווה-ערך למס התשומות שהיה זוכה בו לו רכש את אותה דירה מעוסק אחר (שאז, היה יכול לנכות את מס התשומות באופן מידי). בהתאם, נקבע, כי יש לשערך את מחיר רכישת המקרקעין החל ממועד הרכישה בפועל ועד למועד מכירתה ,כדלקמן:

1. ביום 3.07.96 רכשה המערערת מאנשים פרטיים (שאינם "עוסקים") בניין מגורים ברחוב עזה בירושלים בתמורה לסך 1,200,000$ אשר שולמה בשקלים לפי שער הדולר (להלן: "החלק הישן של הנכס"). המערערת שיפצה את הנכס, חילקה מחדש את הדירות בו ובנתה על גביו דירות נוספות. כעבור 7 שנים, ביום 16.10.03, מכרה המערערת את הנכס (שכלל 7 דירות בחלק החדש ו-4 דירות שחולקו מחדש במסגרת החלק הישן) במחיר כולל של 2,500,000$.
2. המערערת דיווחה למשיב על עסקת המכר לפי 5(ב) לחוק מס ערך מוסף הקובע כי: "במכירת דירת מגורים בידי עוסק במקרקעין שרכש אותה ממי שאינו מלכ"ר, מוסד כספי או עוסק, המס עליה יהיה לא ממחירה המלא אלא מההפרש שבין מחירה בעת המכירה כאמור לבין מחירה בעת הרכישה". בהתאם לאמור, המערערת דיווחה רק על הרווח שנוצר בעת מכירת הנכס בסף 1,300,000$, שכן לטענתה יש לשערך את מחיר הקנייה ולשלם רק את ההפרש בין מחיר הקנייה המשוערך לבין מחיר המכירה הכולל.
3. אכן, חוק מע"מ אינו קובע מנגנון שיערוך במסגרת סעיף 5(ב). זאת, על אף התייחסותו לצורך בשערוך בהקשרים אחרים. כך, למשל, סעיף 43 א' שהוזכר על ידי בא כוח המשיב קובע מנגנון שיערוך לניכוי מס תשומות בגדר עסקאות מכר מקרקעין מסוימות. מס שלא שולם במועד, או נדחה תשלומו, יתווספו עליו לתקופת הפיגור או הדחייה הפרשי ריבית והצמדה, ועוד. אולם, ככלל, הסדרתו של עניין מסוים במסגרת הוראה אחת בחוק אינה מלמדת בהכרח כי אי הזכרתו בעניין אחר מהווה הסדר שלילי.
4. בהמשך לכך נקבע בעבר גם ביחס לחוק מע"מ כי יש להחזיר תשלום מע"מ ששולם ביתר בערכים ריאליים, גם בהיעדר הוראת חוק מפורשת (ע"ש 441/93 אלקה אחזקות בע"מ נ' מנהל מע"מ; ע"א 773/86 ערגול פלדות בע"מ נגד מדינת ישראל). יחד עם זאת, בכל הנוגע לניכוי מס תשומות באיחור, היינו- כאשר ניכוי מס התשומות ממס העסקאות אינה נעשית במסגרת הדו"ח המוקדם ביותר האפשרי, אלא אך במועד מאוחר יותר- נפסק כי הוא ייעשה לעולם בערכו הנומינאלי, בשל העובדה שחוק מע"מ אינו כולל הוראה כלשהיא בדבר שיערוך ניכויים (ע"א 773/86 ערגול פלדות בע"מ).
5. במקרה זה על אף שניתן להתייחס להוראות סעיף 5(ב) כמכיר בניכוי מס תשומות "רעיוני", שכן בפועל המערער לא שילם מס ערך מוסף שעה שרכש את הנכס- הואיל ורכש אותו מאדם פרטי שאינו עוסק- צודק בא כוח המערערת כי ההתייחסות למחיר רכישת הדירה בערכים נומינאליים חוטאת לתכלית חקיקתו של סעיף 5(ב). בסעיף זה ביקש המחוקק להשוות את ההסדר הנהוג בענף המקרקעין להסדר הנהוג בענפי מסחר אחרים כגון רהיטים וחפצי בית משומשים, מכוניות משומשות וחפצי אומנות שגם שם שכיחות עסקאות בין אדם פרטי לעוסק. לגבי אלו השתמש שר האוצר בסמכות המסורה לו לפי סעיף 5(א) לחוק מע"מ והביא לכך שכאשר נכס בענפים אלה נמכר בידי מי שעיסוקו במכירתו, המס אכן מוטל רק על הערך המוסף.
6. נקבע כי הדין עם המערערת  לפיו יש לשערך את מחיר רכישת המקרקעין החל ממועד הרכישה בפועל ועד למועד מכירתה.