מס רכישה בדירה שבנייתה טרם הסתיימה

מס רכישה בדירה שבנייתה טרם הסתיימה

זיו שרון, עו"ד , ניר הורנשטיין, עו"ד

התחייבות רוכש להשלים בניית דירה, אינה יכולה להפוך את הנכס הנרכש ל – "דירת מגורים" לצרכי מס רכישה.

לאחרונה (20.12.12) ניתן על ידי ביהמ"ש העליון פסק דין בעניין יהונתן לנגר (ע"א 3440/11), שדווקא הזכייה בו של רשות המיסים, מסייעת רבות לנישומים במקרים של קבוצת רכישה. באותו עניין רכש מר לנגר שלד בית מגורים, וביקש לשלם מס רכישה כאילו רכש דירה, על יסוד התחייבות שנתן כי ישלים את הבניה לדירת מגורים תוך 6 חודשים ממועד הרכישה. טענתו נדחתה ע"י מנהל מיסוי מקרקעין, ע"י ועדת ערר, ולאחרונה גם ע"י ביה"מ העליון, בקבעו כי הינה עומדת בניגוד ללשונו הברורה של החוק. סעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין, מגדיר את המונח "דירת מגורים" לצרכי מס רכישה, ככולל גם דירה שבנייתה טרם נסתיימה ובלבד שקיימת התחייבות מצד המוכר לסיים את הבנייה. ההגדרה חלה מילולית כאשר המוכר הוא המתחייב לסיים את הבניה (רכישת דירה מקבלן "על הנייר") ולא כאשר ההתחייבות להשלים את הבניה היא של הרוכש עצמו (כפי שהיו הנסיבות בפסק הדין). מסקנה דומה עולה מתקנות מס רכישה, שכן כאשר ביקש המחוקק להרחיב את הטבת המס באופן שתכלול גם דירה שאינה מוגמרת נעשה הדבר באופן מפורש ובלשון ברורה (לדוגמה בתקנות 11 ו – 12 לגבי רכישת קרקע לצורך בניית בית מגורים לעולה חדש או לנכה). ביהמ"ש דוחה את הטענה לפיה ניתן להסיק אחרת מפסיקה קודמת בעניין חסון (ע"א 501/03), בה נקבע שלעניין פטור ממס שבח (לפי סעיף 49ה) אין מניעה מבחינה לשונית להכליל בגדר "דירה אחרת" גם דירה הנבנית בבניה עצמית. פסק הדין בעניין חסון סויג לנסיבותיו (מס שבח ולא מס רכישה) תוך שצוין כי באותו מקרה לא הייתה סתירה ללשון החוק.

נימוקי פסק הדין בעניין לנגר, בו זכתה רשות המיסים, יפים כלשונם, על מנת לדחות את טענות הרשות בנושא קבוצות רכישה. במספר מקרים טוענת הרשות כי יש לראות בחברים בקבוצת רכישה כאילו קנו דירת מגורים מוגמרת אף עוד קודם לתיקון החקיקה מיום 1.1.11 שקבע כך במפורש. הרשות מבססת את טענותיה על התחייבות הרוכשים בקבוצת הרכישה להשלים את הבניה, ועל פסק הדין בעניין חסון. שתי טענות אלה, נשללו במפורש ע"י ביהמ"ש העליון. זאת ועוד, בהתאם לכללי המשפט המנהלי, וכפי שנקבע לאחרונה בעניין עיריית תל אביב (ע"א 151/10), מן הראוי שהרשות לא תעלה טענות סותרות בתיקים שונים. לכן, טענות הרשות בעניין לנגר, ובוודאי העובדה שאלה התקבלו ע"י ביהמ"ש, מחייבות לדעתנו שינוי מדיניות של הרשות וביטול שומות מס הרכישה ביחס לחברי קבוצות הרכישה.

הכותבים הם ממשרד זיו שרון ושות' ואלתר עורכי דין.