נאמנות במקרקעין חייבת להתבטא ביסודות העסקה

נאמנות במקרקעין חייבת להתבטא ביסודות העסקה

רמי אריה, עו"ד ורו"ח

לעיתים, מסיבות שונות ומגוונות, כגון: בהסדרת העברת נכסי מקרקעין בתוך משפחה כפי שיובהר בהמשך, רוצה רוכש זכות במקרקעין להשתמש בשירותיו של אחר שיהיה הנאמן שלו לביצוע העסקה.

סעיף 69 לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר במקרה כזה פטור ממס שבח בהעברת המקרקעין מהנאמן לנהנה ופטור ממס רכישה. אלא, שכדי לקבל את הפטורים האמורים נדרשת רמת נטל הוכחה גבוהה, כדי להוכיח, כי אכן הייתה נאמנות מלכתחילה ולא העברת זכויות מהרוכש המקורי לרוכש אחר שמתחזה להיות "נהנה" בנאמנות.

ביום 11.02.2013 קבע בית המשפט המחוזי בתל אביב יפו בו"ע 1180/09 אירו סט השקעות בע"מ נגד מס שבח ת"א 1, כי לא יינתן פטור ממס רכישה כל עוד הקונים לא יעמדו במבחן הנאמנות הקבוע בסעיף 69 לחוק מיסוי מקרקעין.

כך, למשל, ציינה הוועדה, כי לא רק שבעת אישור העסקה על ידי בית המשפט, לא הוצהר על ידי רוכשי הזכויות שהם פועלים כנאמנים של חברת אירו סט, אלא גם שהכספים שנדרשו באותה עת (לרכישת הזכויות במגרש) יצאו מכיסם בלבד.

בנוסף דאגו הקונים להבטיח את זכויותיהם במגרש, אם החברה לא תאשר את רכישתו ואף הבטיחו לעצמם זכות חזרה מהעברת המגרש לחברה.

הועדה קבעה כי עובדות אלו, אינן עולות בקנה אחד עם דרישות סעיף 69(ב) לחוק מיסוי מקרקעין. לכן, קבעה כי לא מדובר בנאמנות מלכתחילה. אלא, במכירה של הקונים המקוריים שאושרו על ידי בהמ"ש לחברה, לאחר שכבר בוצעה הפעולה הראשונית של מכירת המקרקעין אליהם. לפיכך, הם חייבים במס שבח והחברה חייבת במס רכישה ואינה יכולה להיבנות מהפטור ממס רכישה בהעברה מנאמן לנהנה.

נציין, כי הכלי של הנאמנות, מומלץ ביותר, להעברת נכסי מקרקעין בתוך המשפחה, כאשר המעביר יוכל להמשיך ליהנות מפירות השכרת הנכס המועבר, בתקופת הנאמנות, עד אריכות ימיו, אך למנוע חיכוכי ירושה בעתיד על הבעלות במקרקעין.

בנוסף, יכול המעביר את הנכס לנאמנות, לקבוע כללים בדבר העברת הנכס מהנאמן לנהנה בתום תקופה שיקציב לכך. למשל, לא לפני שאחרון היורשים יגיע לגיל 27 שנים ועוד הגבלות אחרות, אשר דווקא בהסכם נאמנות קל יותר ליישמן ולמנוע תקיפתן בעתיד בסכסוכים עצובים ומרים בתוך המשפחה.

כאמור, חשוב לבנות את הנאמנות באופן חכם ומראש, כדי לקבל את הטבות המס להן הנאמנויות זכאיות, וכדי למנוע השגות של רשויות המס בנושא בדיעבד.