זכות חכירה היא זכות עצמאית למיסוי במקרקעין

זכות חכירה היא זכות עצמאית למיסוי במקרקעין

רמי אריה, עו"ד ורו"ח

ביום 1.07.2013 קבע בית המשפט המחוזי בתל אביב בו"ע 11297-04-11 משה וינברג נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, כי זכות חכירה היא עצמאית והעברתה מהווה אירוע מס, ללא קשר להעברת או אי העברת זכות הבעלות באותם מקרקעין. אילו זכות הבעלות הייתה נקנית בכפוף לחכירה אפשר היה, ככל הנראה, ליהנות מתקנה 27(ב) לתקנות מס רכישה, כדלקמן:

1. העורר היה בעל מניות יחיד בחברת נכסי וין דור (1980) בע"מ (להלן: "החברה").
2.  בין המועדים 07.1980 – 02.1981 רכשה החברה את זכות הבעלות של 3 דירות אשר הוחכרו ל- 999 שנים לדיירים מוגנים.
3.  בין המועדים 1991 – 2003, רכשה החברה את זכויות החכירה  - אשר במקורן היו ל- 999 שנים מהדיירים בעלי הזכות המוגנת.
4.  ביום 9.07.2007 החליטה האסיפה הכללית של החברה על פירוקה מרצון.
5.  במועד הקבוע בחוק הוגשו מסמכי ההעברה למנהל מיסוי מקרקעין תל אביב. במסמכי ההצהרה ביקש העורר פטור מתשלום מס רכישה, בקשה החוסה בצילה של תקנה 27(ב) לתקנות מס רכישה. על פי תקנה זו חברה הנכנסת להליך פירוק רשאית להעביר את נכסיה למי מבעלי המניות ללא תשלום מס רכישה וזאת בתנאי כי הנכס נרכש לפני כניסת תקנות מס רכישה לתוקפן עם פרסומן ברשומות ביום 27.07.1983.
6. ביום 21.04.2008 התקבלה אצל העורר שומה זמנית הפוטרת אותו מתשלום מס רכישה כפי שביקש.
7.  ביום 11.07.2010 התקבלה אצל העורר הודעת תיקון שומה אשר עיקרה מבטל את הודעת השומה הזמנית ומחייב אותו במס רכישה כמכירת בניין (5%) על סך עסקה בת 8,576,600.

      טיעוני מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב

8. זכויות החכירה ל- 999 נרכשו ע"י החברה אשר פורקה לאחר המועד הקובע לקבלת פטור על פי תקנה 27(ב).
9.  זכות חכירה הינה זכות במקרקעין על פי סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין וזכות זו הינה זכות נפרדת- כ"חי הנושא את עצמו".
10. קבלת כל הזכויות ע"י העורר לעת פירוקה של החברה, אין בה כדי לרפא את המועדים השונים בהם נרכשו הזכויות, באשר חלקן נרכש אחר המועד הקובע לקבלת הפטור.
11. ועדת הערר לא קיבלה את הקונסטרוקציה משפטית לפיה בהיות זכות הבעלות גוברת על זכות החכירה כי אז יש להתייחס רק לזכות הבעלות ואילו זכות החכירה נבלעת על ידי זכות הבעלות. לא התקבלה הטענה כי זכות הבעלות הינה בכירה ביחס לזכות החכירה ולכן יש לחזור לתאריך רכישת זכות הבעלות, באשר זכות החכירה אשר נרכשה במועד מאוחר תבלע ותיטמע בזכות הבעלות.
12. סעיף 1 מגדיר במפורש זכות במקרקעין כ"בעלות, או חכירה לתקופה העולה על עשרים וחמש שנים...". מכוח הגדרה זו קובע החוק כי אירוע מס מתעורר הן בהעברת בעלות בנכס מקרקעין והן בהעברת זכות חכירה בנכס מקרקעין. מדובר בשני אירועי מס שונים. לא ניתן לטעון כי מרגע שהועברה הבעלות העברת זכות בחכירה מהווה מעין נגזרת של זכות הבעלות שאינה יוצרת אירוע מס. פרשנות מעין זו שמה לקלס את כוונת המחוקק ומרוקנת מתוכן את הגדרת המונח "זכות במקרקעין".
13. ועדת הערר קבעה כי אילו העורר היה קונה את זכות הבעלות בכפוף לחכירה יכול היה, ככל הנראה, ליהנות מתקנה 27(ב) הנ"ל. במקרה כזה אין כל ספק כי שווי זכות הבעלות היה שואף לאפס.