חיוב במס שבח בגין זכויות בנייה שאושרו עקרונית לדירת מגורים

חיוב במס שבח בגין זכויות בנייה שאושרו עקרונית לדירת מגורים

רמי אריה, עו"ד ורו"ח

מס שבח יש לשלם על זכויות בנייה אשר אושרו עקרונית לדירת המגורים, אף אם הם טרם אושרו באופן סופי על ידי מינהל מקרקעי ישראל, כך נקבע בעניין מלול, ביום 24.7.2013 על ידי ועדת הערר ליד בית המשפט המחוזי בחיפה (ו"ע 11460-09-11 לילך מלול ואח' נ' מנהל מס שבח חדרה).

הערר נסב בשאלה: כיצד להתחשב בעת הערכת השווי בזכויות בנייה אשר ניתנו על פי תכניות מתאר תקפות אשר מימושן מותנה בהסכמת בעל המקרקעין - מנהל מקרקעי ישראל.

מלול הצהיר כי מלוא התמורה שקיבל שולמה בגין מכירת דירת המגורים. מנהל מס שבח חדרה לא קיבל את ההצהרה וקבע כי מחיר העסקה הושפע מזכויות לבנייה נוספת במגרש.

מתברר, כי לאחר תחילת תקופת החכירה של המגרש, שונו תכניות המתאר החלות על הנכס. על פי תכניות מתאר אלו שונה שטח המגרש והוא הוגדל ל-1,130 מ"ר. כמו כן נקבעו זכויות בנייה נוספות במגרש.

מלול טען כי התמורה שנקבעה בהסכם לא הושפעה מזכויות הבנייה הנוספות, שכן, זכויות הבנייה הנוספות על פי תכניות המתאר אינן של חוכרי המגרש אלא של המנהל. הוא הפנה להנחיות המנהל השונות והסיק מהן כי כל עוד לא ירכשו זכויות בנייה נוספות מהמנהל, זכויות הבנייה במגרש מוגבלות.

מנהל מס שבח לעומתם טוען, כי שווי בית המגורים אינו עולה על 1,700,000 ₪. הוא סומך עמדתו על חוות דעתו של שמאי מטעמו. לפיכך הוא טוען, כי כל תשלום העולה על הערכת השווי, משקף תשלום בגין זכויות בנייה.

בתי משפט הכירו בסמכותו של המנהל לפצל את התמורה ששולמה בין הנכסים השונים ולצמצם את הפטור רק לתמורה המשולמת עבור דירת המגורים. כך כבר בע"א 152/79 מנהל מס שבח מקרקעין - אזור מרכז נ' שוורץ.  פיצול זה בין הנכסים השונים הוכר בפסיקה כ"פיצול פיזי". בתי המשפט הוסיפו והרחיבו כי ניתן לערוך פיצול של התמורה לא רק במצבים של נכסים פיזיים נפרדים, אלא גם מקום שבו התמורה שולמה בגין זכויות נוספות המצטרפות לשווי דירת המגורים. פיצול זה כונה בפסיקה "פיצול רעיוני" שעיקרו פיצול התמורה בין זו המשתלמת עבור דירת המגורים, לבין התמורה המשתלמת בגין הזכויות לבנייה נוספת (ראה ע"א 651/87 מנהל מס שבח נתניה נ' רושגולד).

בעניין שלפנינו, מימוש זכויות הבנייה מותנה בקבלת הסכמה של המנהל, שהוא בעל המקרקעין. למגבלה זו יש השפעה על שווי הזכויות, אולם אין בה כדי לשלול את המסקנה כי התמורה בעסקה כוללת בחובה מרכיב נפרד המשקף את הצפייה לקבלת ההסכמה ולמימוש הזכויות. מרכיב שכזה אינו נכלל בגדר הפטור למכירת דירת מגורים.