הטבות המס הניתנות בעסקת פינוי בינוי בין יזמים

ההקלות לעניין מועד המכירה הניתנות ליזם יינתנו גם לחברה הרוכשת ממנו

רמי אריה, עו"ד ורו"ח

ביום 23.5.2015 פרסמה רשות המיסים החלטת מיסוי 3637/15 בעניין שרשור הטבות המס הניתנות בעסקת פינוי בינוי בין יזמים.

מדובר במתחם שנרכש על ידי יזם ממנהל מקרקעי ישראל, באמצעות מכרז, במסגרתו נדרש פינוי המחזיקים במתחם כולו לצורך בניית הפרויקט.

בהסכמי הפינוי נקבעו מספר תנאים מצטברים אשר כונו "תנאים מתלים", לקיומו של הסכם הפינוי. יחד עם זאת נקבע, בהתייחס לתנאים אלו, כי רק ליזם, בהתאם לשיקול דעתו הבלעדי, הסמכות להאריך את המועד להתקיימות התנאים ואף למחול על קיומם.

בשל רצונו של היזם לקדם ולזרז את בניית המתחם כולו, נערך מו"מ בין היזם לבין חברת X (להלן: "הרוכשת"), להעברת זכויות היזם בחלק מהמגרשים במתחם והוסכם כי היזם ימחה לרוכשת את כלל הזכויות וההתחייבויות על פי ההסכמים עם מפונים אלו. היזם יישאר אחראי כלפי מפונים מהמתחם כולו, לרבות מהמגרשים הנמכרים, אשר מקבלים פיצוי במגרשים אשר נותרו בבעלותו. ביחס למחזיקים מהמגרשים הנמכרים, אשר טרם נחתם עימם הסכם פינוי, האחריות לפינויים ולפיצוי שיוענק להם, תחול על הרוכשת ועל חשבונה.

פרטי הבקשה:

היזם ביקש כי ההקלות לפי פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין, ימשיכו לחול על המפונים במתחם כולו גם לאחר מכירת חלק מהמתחם לרוכשת, וזאת בין אם הפיצוי למפונים יינתן על ידי היזם ובין אם הפיצוי יינתן על ידי הרוכשת, ובין אם על ידי שניהם ביחד, ויראו כל אחד משני היזמים ו/או את שניהם ביחד כ"יזם" לעניין פרק חמישי 4 לחוק ביחס למפונה המקבל פיצוי.

בהגיע יום המכירה, יגיש כל אחד מהיזמים את הדיווחים הנדרשים לרשות המסים ביחס למחזיקים אשר יקבלו פיצוי בחלקו של אותו יזם במקרקעין.

החלטת המיסוי ותנאיה:

רשות המיסים קבעה כי תוכנו המהותי של הסכם הפינוי, דומה יותר במהותו להסכם אופציה, ולכן, ההקלות על פי הוראות פרק חמישי 4 ימשיכו לחול על המפונים במתחם כולו, וזאת בין אם הפיצוי למפונים יינתן על ידי היזם ובין אם הפיצוי יינתן על ידי הרוכשת, ויראו הן את היזם והן את הרוכשת כ"יזם" לעניין להוראות פרק חמישי 4 לחוק.