הרשאה לשימוש במקרקעין מהווה "זכות במקרקעין"

הרשאה בפועל לשימוש במקרקעין מהווה גם היא "זכות במקרקעין"

רמי אריה, עו"ד ורו"ח

בעניין גולדברג (ו"ע 4631-12-13 גולדברג נ' מנהל מיסוי מקרקעין חדרה אשר ניתן ביום 14.5.2015) נקבע כי זכות להרשאה לשימוש במקרקעין, אשר אינה מאושרת על ידי רשות מקרקעי ישראל, המתחדשת מעת לעת, מהווה זכות במקרקעין, אף אם היא לתקופות קצרות מ- 25 שנים.

מדובר במכירת זכויות בקרקע חקלאית, אשר בבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). במסגרת ההסכמים הצהירו המוכרים כי הם זכאים להירשם כחוכרי המקרקעין, נשוא ההסכמים וכי הינם בעלי זכות חזקה ייחודית במקרקעין במשך עשרות שנים. אך הסכם חכירה טרם נערך עם רמ"י.

הרוכש טען כי בהעדר חוזה חכירה תקף על המקרקעין, אין המדובר ברכישת זכות במקרקעין.

המנהל קבע כי המוכרים הם בעלי "זכות במקרקעין" כמשמעות המונח בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק"), בהיותם בעלי זכות להירשם כחוכרים במקרקעין ובעלי זכות החזקה הייחודית במקרקעין. המנהל הוסיף וקבע כי המכר נשוא ההסכמים נכנס לגדר הגדרת "מכירה" שבסעיף 1 לחוק, מאחר ומדובר בהענקתה של זכות לקבל זכות במקרקעין.

העורר טען כי ההגדרה בסעיף 1 לחוק קובעת כי זכות במקרקעין קיימת רק במקום בו מדובר בחכירה מעל 25 שנה. אולם, כאשר קיים חוזה חכירה שהוא לתקופה קצרה מ-25 שנה, הרי שאין מדובר על "חכירה" כמשמעותה בחוק, ולכן לא קם חיוב במס רכישה.

בית המשפט קבע כי הגדרת "זכות במקרקעין" שבחוק מתייחסת, לבעלות או חכירה לתקופה העולה על עשרים וחמש שנים, בין שבדין ובין שביושר, לרבות הרשאה להשתמש במקרקעין, שניתן לראות בה מבחינת תוכנה בעלות או חכירה לתקופה כאמור. אלא, שביחס למקרקעי ישראל – שזהו מצב הדברים במקרה הנדון – ההרשאה להשתמש במקרקעין יכולה להיות לתקופה קצרה יותר מעשרים וחמש שנים ובלבד שאין המדובר בהרשאה שלא נהוג לחדשה מעת לעת.

לדעתו של בית המשפט, הן לשונו של החוק והן מטרתו מתיישבים עם המסקנה לפיה זכות המוכרים שלפנינו, דהיינו זכות החזקה ייחודית במקרקעין, שהם מקרקעי ישראל, הנתונה בידם במשך עשרות שנים, מכוח הרשאה אשר ניתנה להם ע"י רמ"י, כאשר הרשאה זו התחדשה מעת לעת, בין אם על ידי מכתבי אישור ובין אם על ידי חתימה על הסכם חכירה בדיעבד – נכנסת לגדר ההגדרה של "הרשאה" ב"מקרקעי ישראל" אשר נהוג לחדשה מעת לעת, ועל כן הינה "זכות במקרקעין" המוחזקת בידי המוכרים במעמד החתימה על ידי הסכמי המכר.

על פי המסמכים אשר הוצגו בפני בית המשפט, אכן לא היה הסכם חכירה בתוקף או הסכם הרשאה כתוב בין המוכרים לבין רמ"י במועד החתימה על הסכמי המכר. אלא שכפי שכבר הובהר לעיל, אין בהעדרו של חוזה חכירה חתום או בהעדרו של הסכם הרשאה כתוב כדי לשלול קיומה.