נפסלה העברת דירה במתנה רק כדי לחסוך במס רכישה

נפסלה העברת דירה במתנה רק כדי לחסוך במס רכישה

רמי אריה, עו"ד רו"ח

ככל שיחיד רוכש דירת מגורים כשיש לו כבר דירה נוספת, הוא עתיד לשלם מס רכישה מוגדל, אלא אם ימכור את הדירה הקודמת תוך 18 חודשים. אולם, מכירה ללא תמורה לקרוב משפחה רק כדי להישאר עם דירה יחידה, עלולה להיפסל, אם כל כוונתה מלאכותית להימנע מהמס.

ביהמ"ש פסל העברה במתנה לאמא של אחד מבני הזוג בעניין שמרת (ו"ע 24989-09-18, נוגה שמרת נ' מנהל מיסוי מקרקעין אזור טבריה, ניתן ביום 6.2.2020), כאשר הוא מצא כי ההעברה במתנה הינה מלאכותית ונועדה רק כדי להימנע ממס הרכישה המוגדל החל על רכישת דירה שנייה.

לבני הזוג שמרת הייתה דירה יחידה בכורזים. בשנת 2015 הם רכשו דירה בטבעון. הם תכננו למכור את דירתם בכורזים כדי לממן את רכישת הדירה בטבעון, אך ללא הצלחה למרות הורדת מחיר משמעותית מהמחיר המקורי אשר פורסם.

בנסיבות אלו, בני הזוג החליטו להעביר את הדירה בכורזים במתנה לאמה של בת הזוג. ביום 11.6.2017 נחתם הסכם מתנה להעברת הדירה בכורזים לאם ללא תמורה. באותו מועד אימה הייתה פעילה ועצמאית. לא היה כל צפי או השערה למותה העתידי של האם כחודש לאחר מכן.

מנהל מיסוי מקרקעין קבע, כי העברת הדירה לאם היא עסקה מלאכותית ולכן יש לבטלה. כתוצאה מכך, בעת רכישת הבית בטבעון היו בני הזוג בעלים של יותר מדירת מגורים אחת ויש לחייבם במס רכישה מלא. זאת כיוון ומתן המתנה היה ביום האחרון של תקופת החפיפה, במסגרתה ניתן למכור את הבית הישן לאחר קניית בית חדש כך שמס הרכישה על הבית החדש יחושב בהתאם למדרגות של דירה יחידה לפי סעיף 9(ג1ג)(2)(ב) לחוק.

בהתאם לסעיף 84 לחוק, המנהל רשאי להתעלם מעסקה אשר מפחיתה או עלולה להפחית את סכום המס העשוי להשתלם מפלוני או למנוע תשלום, אם הוא סבור, כי העסקה מלאכותית או בדויה או כי אחת ממטרותיה העיקריות היא הימנעות ממס או הפחתת מס בלתי נאותה.

כאמור, עסקת המתנה הנטענת נערכה ביום האחרון של תקופת החפיפה. באותו מועד, חתמה האם אף על צוואה, במסגרתה הורתה כי עם פטירתה בני הזוג שמרת ירשו את הבית בכורזים. אמה של בת הזוג נפטרה ביום 2.7.2017, היום בו דווחה עסקת המתנה למנהל מיסוי מקרקעין.

בני הזוג שמרת טענו כי היו בקשיי תזרים משמעותיים וכי האם אשר הייתה בעלת הון לא מבוטל שמחה לסייע ולקחת על עצמה את תשלומי המשכנתא הכבדים ולקבל את הכנסות השכירות הנמוכות יחסית. אולם, ביהמ"ש קבע כי הם לא הוכיחו טענות אלו. לא הוכח כי האם נטלה על עצמה את תשלומי המשכנתא ולא הוכח, כי קיבלה את תשלומי השכירות, אף לא הוכח מצבה הכלכלי של האם.

לבני הזוג שמרת ארבעה ילדים. עולה השאלה האם זה אכן טבעי, כפי שטענו בני הזוג שמרת, כי יעבירו בית במתנה לאמה של בת הזוג במקום להבטיח את עתיד ילדיהם. בסיכומיהם התייחסו בני הזוג שמרת לשאלה זו וטענו, כי המשכנתא הייתה גבוהה ב- 4,000 ₪ מדמי השכירות ותשלומי הביטוח וכי לאף אחד מהילדים לא הייתה יכולת כלכלית לתמוך בפער האמור ורק לאם היה גב פיננסי חזק והיא הסכימה לסייע בכל תשלומי המשכנתא. אך כאמור, בני הזוג שמרת לא הוכיחו את טענותיהם.

ביהמ"ש התרשם, כי ההחלטה לערוך את עסקת המתנה, התגבשה משלא הצליחו למכור את הבית ותקופת החפיפה עמדה לחלוף. עובדה כי התצהירים של עסקת המתנה נחתמו ביום האחרון של תקופת ההקפאה, הדיווח נעשה ביום הפטירה, ביום של עסקת המתנה נכתבה צוואה. הכול ביחד מצביע על עסקה מלאכותית.

בני הזוג שמרת הפנו לפסק הדין שניתן בעניין רחל (בו"ע 7999-08-16, רחל יעקבוביץ נ' רשות המסים- מנהל מס שבח מקרקעין, ניתן ביום 22.1.2019) בטענה, כי מדובר במקרה דומה בו ניתנה דירה במתנה להורים לאחר רכישת דירה חדשה במטרה לקבל את ההקלה במס רכישה וכי במקרה האמור לא טענו רשויות המס כי מדובר בעסקה מלאכותית, אף ששם מדובר היה, לטענתם, במקרה קיצוני הרבה יותר מאחר ולהורים היו דירות נוספות ואלמלא הפטור המיוחד של מתנה להורים היו משלמים מס רכישה מלא.

ביהמ"ש סבר, כי אין בפסק הדין האמור כדי לסייע לבני הזוג שמרת. אין מחלוקת, כי קיימים מקרים בהם ילדים נותנים להוריהם דירה במתנה ואין מחלוקת, כי קיימים מקרים בהם מדובר בעסקה אמיתית ותכנון מס לגיטימי. כל מקרה נבחן בהתאם לנסיבותיו. העובדה שבעניין יעקובוביץ לא עלתה טענה, כי מדובר בעסקה מלאכותית אין בה כדי לשלול את טענת המלאכותיות במקרה בו עסקינן. במקרה שלפנינו בני הזוג שמרת לא עמדו בנטל להוכיח כל טעם הגיוני לעסקה מלבד הפחתת מס.

ביהמ"ש דחה את טענתם של בני הזוג שמרת, לפיה העבירו את הבית לאם כדי שתנהל את מכירתו או השכרתו, על אף גילה והמרחק בו התגוררה ובשים לב לכך, כי את ייפוי הכוח נתנו לשלושה מארבעת ילדיהם ולא לאם. לכך, מתווספת העובדה, כי תשלומי השכירות שהתקבלו מהבית בכורזים לא הועברו לאם אלא לבני הזוג שמרת. כאמור, טענת הקושי הכלכלי, מעוררת אף היא ספק באשר לסבירות של מתן בית במתנה.

אין זה בלתי מתקבל על הדעת, כי אדם ייתן בית במתנה לקרובי משפחתו, ובין היתר להוריו. אולם, כאשר הוא טוען, כי מצבו הכלכלי קשה, הרי שמתנה כאמור היא תמוהה. בנוסף, העובדה, שבצוואת האם, עליה חתמה במועד עסקת המתנה, נקבע, כי בני הזוג שמרת ירשו את הבית בכורזים מחזקת משמעותית את הטענה, כי לא היה מדובר בעסקת מתנה אמיתית. שכן, אז הנכס אמור היה להצטרף לקופת העיזבון של האם ולהתחלק בין כל יורשיה. תחת זאת, דאגו בני הזוג שמרת והאם לשמור על קשר ישיר של בני הזוג לנכס כך שהוא יחזור לבעלותם.

נקבע, כי במקרה זה, מדובר למעשה ב-"דלת מסתובבת". כך שהבית אמור היה לעבור לאם כדי שבני הזוג ישלמו מס מופחת בגין רכישת הבית בטבעון ובהמשך הבית יחזור אליהם בהתאם לצוואת האם, כשלכל אורך התקופה בני הזוג הם אלה שנהנים מההכנסה מהבית ונוהגים בו למעשה מנהג בעלים.

שימו לב, כי פסק דין העוסק במס רכישה, יחול בשינויים המתאימים גם לגבי מס שבח, אם תעשה העברה במתנה לקרוב, ללא טעם כלכלי, רק כדי שבידי המוכר, תישאר למכירה רק דירה יחידה הפטורה לכאורה ממס שבח.