ויתור על דמי שכירות אינו שולל מענק קורונה

ויתור על דמי שכירות אינו שולל מענק קורונה

רמי אריה, עו"ד רו"ח

הפרשנות הקטגורית של רשות המסים גם בעניין שלילת מענק קורונה ממשכירי נכסים שוויתרו על דמי שכירות לשוכרים שלהם, נשללה על ידי ועדות ערר קורונה. חבל, שרשות המסים פונה לפרשנות המחמירה ביותר, אפילו אם החוק מאפשר גם פרשנות ליברלית ומקלה.

סוגיה זו נדונה בוועדת ערר לענייני קורונה בעניין חברת חולון סנטר (ערר 1119-21, 52 חולון סנטר השקעות בע"מ נ' רשות המסים, ניתן ביום 17.8.2021), המחזיקה במרכז מסחרי "סיירים סנטר" בחולון, ומשכירה שטחי מסחר ל- 20 עסקים שונים.

החברה לא הצליחה לגבות חלק מדמי השכירות וחוותה עקב כך ירידת מחזורים בשיעור של כ- 70% . לפיכך, הגישה תביעה למענק בסך 315,296 ₪ עבור השתתפות בהוצאות קבועות לתקופת הזכאות מרץ-אפריל 2020 בהתאם להחלטת הממשלה מס' 5015 מיום 24.2.2020.

רשות המסים דחתה על הסף את בקשת החברה למענק בטענה כללית לפיה משכירי נכסים אינם נכללים בגדר הזכאים למענק. זאת, בלי שבחנה את המחזורים עצמם ואת הירידה הנטענת, ובלי שבחנה האם תקבולי החברה נגזרים מתשלום שכירות קבוע או כאחוז מפדיון העסק.

רשות המסים אף דחתה את ההשגה שהגישה החברה, וקבעה כי הסיכון ששוכר לא ישלם את דמי השכירות הוא סיכון מסיכוני העסק שאינו נובע בהכרח ממשבר הקורונה. על אף הירידה בהכנסות השכירות, הסכם השכירות תקף ועומדת לרשות המשכיר אפשרות לתבוע את השוכרים בגין דמי שכירות שלא שולמו.

החברה הגישה ערר, במסגרתו טענה כי ירידת המחזורים נגרמה עקב הקורונה והסגר שהטילה הממשלה אשר מנעה גישה למושכר. החברה ציינה כי הציעה לשוכרים לפרוס את החוב ולשלם אותו בשנת 2021 , אך מרבית השוכרים לא הסכימו לכך. חלק ביקשו הנחה בעוד אחרים ביקשו ביטול מלא של תשלום השכירות. סך החובות של שוכרים עבור חודשים מרץ-אפריל 2020 מסתכמים לסך של 1,182,567 ₪.

מנגד, רשות המסים טענה כי יש להחריג את החברה מהמענק משום שהיא עוסקת בהשכרת נכסים. לשיטתה, הכנסותיה נובעות מהשכרה של נכסים לטווח ארוך ואינן תלויות מחזור, וכן לחברה קיימות תרופות בדין לגביית דמי השכירות.

כמו כן, טענה כי תכלית החלטת הממשלה הינה לאפשר לשוכר לשלם את השכירות, בהיותה הוצאה קבועה מובהקת ולקבל מענק כנגד תשלום זה. לכן, המשכיר לא היה צריך לוותר לשוכרים על דמי השכירות.

הרשות הוסיפה וטענה, כי תשלום מענק גם למשכיר בגין וויתור על דמי השכירות מהווה בפועל "כפל מענק" וכפל השתתפות של המדינה בהוצאה קבועה זו.

עוד טענה הרשות, כי יחסי השכירות ארוכי הטווח עולים לכדי "יחסים מיוחדים" בין המשכיר לשוכר ולפיכך אין ביכולתה לדעת מה ההסכמות העסקיות בין השוכר למשכיר ומה גרם לוויתור ואין באפשרותה לדעת האם תשלומי השכירות נדחו לתקופה מאוחרת.

וועדת הערר קבעה כי לרשות המסים אין סמכות להחריג מראש מהזכאות למענק ובאופן קטגורי סוג עוסקים שפעילותם היא השכרת נכסים. לפרשנות הרשות אין אחיזה בלשון החוק והיא אינה מתיישבת עם תכלית החקיקה שנועדה לתת פיצוי לעסקים שנפגעו עקב התפשטות נגיף הקורונה, באופן שנועד, להיטיב עם עוסקים שהכנסתם הופסקה/נעצרה בשל ההגבלות שהטילה המדינה.

באשר לטענת שרשור המענק מהשוכר למשכיר, קבעה וועדת הערר כי הנוסחה לתשלום ההוצאות הקבועות, המובילה לתשלום מענק, היא בבחינת הערכה של הנזק שנגרם עקב הקורונה.

אין לרשות סמכות לקבוע כי מתן מענק לשוכרים מכסה בהכרח את דמי השכירות ואת כל יתר ההוצאות הקבועות של כל עסק.  

כוונת המחוקק הייתה לתת סיוע לכל בעל עסק שחווה פגיעה בהכנסותיו בשל התפשטות הקורונה ולא הוחרג מהמענק במפורש. לפיכך, יש לבחון את הזכאות למענק מהצד של "מקבל" המענק ולא על פי זהות לקוחותיו, לרבות השוכרים.

באשר לטענת הרשות בדבר קיומם של "יחסים מיוחדים" וחוזה ארוך טווח , קבעה הוועדה כי יש לדחות את הטענה, כיוון שהרשות מאבחנת את משכירי הנכסים משאר העוסקים, בכך שהיא בודקת את זהות הלקוח של מבקש המענק ואת הסעד המשפטי העומד לרשותו, אך מצב דומה מתקיים אצל עוסקים רבים.

כל עוסק שהכנסתו תלויה בחוזה מתמשך, בין אם מדובר בחוזה למתן שירות או חוזה מכר ארוך טווח, מחזיק בידו עילות תביעה. ניתן לחשוב על עוסקים רבים אחרים שפועלים תחת יחסים ארוכי טווח עם ספקים או נותני שירותים וגם להם יכולת התחשבנות עתידית או שהסכימו בינם לבינם על דחיית הכנסות לאור אילוצי התקופה.

גם מבחינה משפטית יחסי שוכר ומשכיר אינם נופלים תחת הגדרת "יחסים מיוחדים". דברי חקיקה שונים התייחסו להגדרת יחסים מיוחדים כיחסים אשר לצד אחד שליטה על הצד השני (למשל סעיף 85 א(ב) לפקודה, וסעיף 106 בחוק מע"מ). אולם, בענייננו אין יחסי שליטה בין המשכיר לשוכר, ואף שיכול להיות כי מדובר בחוזה ארוך טווח, הרי שעדיין נשמר העיקרון של חוזה רגיל בו לכל צד האינטרסים הפרטיים שלו.

באשר לטענת הרשות, לפיה סעד חוזי פוטנציאלי מנתק את דרישת הקשר הסיבתי, כלומר באפשרות משכירי הנכסים לתבוע את דמי השכירות מכוח היחסים החוזיים. קבעה הוועדה כי יש לדחות גם טענה זו. שכן, קיומו של סעד משפטי שיחזיר את המצב לקדמותו מוטל בספק. בטענה זו, מתעלמת הרשות מעלויות הנלוות לנקיטת הליך משפטי ומעיתוי ההכנסה.

בתקופת הזכאות מרץ-אפריל חוותה החברה ירידת מחזורים לצד המשך נשיאה בהוצאות קבועות. לשם כך בדיוק נועד המענק. לפיכך, הטענה התיאורטית של המשיבה - כי בעתיד, לאחר ניהול הליך משפטי, הכרוך בעלויות, יוכלו המשכירים לגבות את כל דמי השכירות או את חלקם, ממילא לא מסייעת למשכירים בעת המשבר עצמו.

באשר לטענת הרשות בדבר בחירת החברה לוותר על חלק מדמי השכירות, נקבע כי את ההחלטה לוותר על חלק מדמי השכירות יש לבחון על רקע התקופה ועל רקע האלטרנטיבה שעמדה בפני החברה. קיומה של האפשרות להגיש תביעה בבית משפט אינה ודאית. לכן, בחירת המשכיר לוותר על דמי השכירות היא החלטה עסקית/אילוץ עסקי, שנגרם על רקע התקופה.

באשר לטענת "כפל מענק", קבעה הוועדה כי אין לקבל גם טענה זו. גם השוכר וגם המשכיר נפגעו בשל המשבר ופיצוי השוכרים על חלק מההוצאות הקבועות שלהם אינו מוביל לפיצוי המשכיר. מדובר בפגיעות שונות ואין בסמכות המשיבה לשלול את המענק מהמשכירים על בסיס העובדה שהשוכר קיבל מענק.

לסיכום, נקבע כי על הערר להתקבל, כך שהחברה זכאית למענק, וכתנאי לקבלת המענק החברה תחתום על התחייבות בפני רשות המיסים לפיה תעדכן בתוצאות התביעות שכבר הוגשו ובאלו שייתכן ויוגשו בעתיד.

אנו חוזרים ומזכירים כי במקרה של תביעות שהוגשו ונדחו, ניתן להגיש בקשות לתיקון התביעות שהוגשו על פי חוק המענק. נא פנו אלינו בעניין.