וע 1438/05 - אהוד ויעקב ריזנברג נגד מנהל מס שבח תל אביב 1

בתי המשפט

פסק דין

עמוס זמיר, שופט (דימוס):-

זהו ערר שהגישו העוררים על החלטת המשיב מיום 24.8.2005 וכן על הודעת המשיב (הגב' שלומית לוי) מיום 27.9.05 שאין היא חוזרת בה מהחלטתה הנ"ל, שלפיה נדחתה השגת העוררים לתת להם הנחה מתשלום מס השבח.

בערר זה לא הובאו כל ראיות ועדויות. באי כוח הצדדים הגישו, במשותף ובהסכמה, כתב פלוגתאות והסכמות, הסתפקו בהגשה זו ובקשו לסכם בכתב את טענותיהם (ראה הפרוטוקול מיום 21.1.2007).

ואלה העובדות, בתמצית, הדרושות לענייננו:

1. ביום 13.11.02, רכש העורר מס' 1 זכויות בחלק מהמקרקעין הידועים כחלקה 16 בגוש 6883 (להלן "המקרקעין").

2. ביום 30.12.03 רכש גם העורר מס' 2 זכויות במקרקעין.

3. העוררים היו לבעלים של המקרקעין, כשבמועד רכישתה היתה קרקע פנויה.
4. בתחילת שנת 2004 התקבל היתר בניה על המקרקעין ואושרה בניה של 100% מזכויות הבניה המותרות על המקרקעין הנ"ל.

5. בחודש אוקטובר 2004 מכרו העוררים את זכויותיהם במקרקעין, כאשר במועד המכירה היתה הבניה בשלביה הראשונים ולא עלתה לכדי 70% מהשטח הכולל הניתן לבניה על המקרקעין.
6. העוררים לא שילמו דבר בגין הבניה, והקונים הם שנשאו בכל עלויות הבניה.

7. ביום 22.11.04 דיווחו העוררים על העיסקה למשיב.

8. ביום 6.3.2006 התקבל טופס 4 לגבי המקרקעין והבניה עליהן.

העוררים 1 ו-2 טוענים שהם זכאים להנחה של 20% ו-10%, בהתאמה לגבי כל אחד מהם, מגובה מס השבח החל עפ"י סעיף 48א לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן - "החוק"). המשיב טוען שבנסיבות המקרה שבפנינו אין העוררים זכאים להנחה הנ"ל, וזהו סלע המחלוקת ביניהם, מחלוקת שהועברה להכרעה אלינו בערר זה.

הסעיפים בחוק הנוגעים לענייננו הם: 48א(ד1)(1), 48א(ד1)(2) ו-48א(ד1)(3), וזהו נוסחם:

סעיף 48א(ד1)(1): "במכירת זכות במקרקעין שיום הרכישה שלה היה
בתקופה שמיום התחילה עד יום כ"ו בטבת תשס'ג
(31 בדצמבר 2002) זכאי המוכר להנחה בשיעור של
20% מהמס החל לפי סעיף זה"

העורר מס' 1 טוען שלגביו חל הסעיף הנ"ל.

סעיף 48א(ד1)(2): "במכירת זכות במקרקעין שיום הרכישה שלה היה
בתקופה שמיום כ"ו בטבת תשס'ג (1 בינואר 2003)
עד יום ו' בטבת תשס'ג (31 בדצמבר 2003), זכאי . המוכר להנחה בשיעור של 10% מהמס החל לפי סעיף זה".

העורר מס' 2 טוען כי הסעיף הנ"ל חל לגביו.

ויש לשים לב לאמור בסעיף 48א(ד1)(3) לחוק, בו נאמר כדלקמן:

"האמור בפסקאות (1) ו-(2) לא יחול לגבי מכירת זכות
במקרקעין שהיו ביום רכישתם קרקע, אלא אם כן
התקיימו:
(א) קיימת תוכנית, כמשמעותה בחוק התכנון והבניה
(בסעיף זה - התכנית), המתירה בניה על הקרקע.
(ב) לא יאוחר מתום 5 שנים מיום הרכישה נבנה על
הקרקע בנין ששטחו לפחות 70% מהשטח הכולל
הניתן לבניה לפי התוכנית החלה על הקרקע במועד
שבו ראוי הבנין לשימוש או במועד קבלת אישור
לאספקת שירותים כמשמעותו בסעיף 19(4)(ב), לפי
המוקדם".

סעיף 19(4)(ב) לחוק קובע:

"(1) - (לא לענייננו)

(2) "סיום הבניה" - המועד המוקדם מבין אלה:
המועד שבו הבנין או חלק הבנין, לפי הענין, שנבנה
על יתרת המקרקעין ראוי לשימוש, או מועד לקבלת
אישור לאספקת חשמל, מים או חיבור של טלפון לבנין,
לפי סעיף 265 לחוק התכנון והבניה..
(3) - (לא לענייננו)

(4) "התקופה הקובעת" - התקופה שמיום כ"א בחשוון
תשס'ב (7 בנובמבר 2001) עד יום י' בטבת תשס'ז (31
בדצמבר 2006)."

אומר כבר מעתה כי לדעתי צודקים העוררים בטענתם. המשיב (בתמצית) טוען כי האמור בסעיף 48א(ד1)(3) לחוק צריך לחול דווקא על העוררים, ולא על כל אדם אחר, אולם עפ"י נוסחו של החוק אי אפשר לומר כי המחוקק התכוון כי 5 השנים הנזכרות בפסקה (ב) של סעיף 48א(ד1) לחוק יחולו דווקא על רוכשי המקרקעין, וכי הם - ודווקא הם - יהיו אלה שצריכים לבנות תוך התקופה הנ"ל לפחות 70%, כדי שיהיו זכאים להנחה של 10% או 20%, הכל לפי הענין.

פסקה (1) של סעיף 48א(ד1) לחוק מדברת על "מכירת זכות במקרקעין" בתוך תקופה מסויימת, ופסקה (2) של הסעיף הנ"ל גם היא מדברת "במכירת זכות במקרקעין" תוך תקופה מסויימת אחרת. בשני המקרים לא ניתן לומר שהמחוקק התכוון דווקא שמדובר על מכירת זכות במקרקעין ע"י הרוכשים בהתייחסות לאמור בפסקה (3) לסעיף הנ"ל בחוק. פסקה (3) לסעיף 48א(ד1) לחוק מתייחסת לאמור בפסקאות (1) ו-(2) לסעיף החוק הנ"ל, והיא קובעת שני תנאים לצורך קבלת ההנחה מהמס כאמור בשתי הפסקאות הנ"ל. שני התנאים הם אלו: (א) ישנה תוכנית המתירה את הבניה על המקרקעין, ו-(ב) תוך 5 שנים נבנו לפחות 70% מהשטח הכולל הניתן לבניה, והבנין ראוי לשימוש. אין בפסקה (3) הנ"ל כל הוראה חד-משמעית (ואף פחות מכך) שמדובר דווקא ברוכשי המקרקעין "ההיסטוריים". נאמר בפסקה זו שאם נתמלאו שני התנאים הנ"ל , כי אז ניתן לקבל את ההנחות שבפסקאות (1) ו-(2) הנ"ל, וכאמור לא נאמר בחוק שהתנאים הנ"ל צריכים להתמלא דווקא ע"י מוכרי המקרקעין.

קבלת טופס 4, שניתן כאמור בתוך התקופה של 5 שנים, מצביע כי האמור בפיסקה (3)(ב) נתמלא כדין.

איני רואה כל צורך להיכנס ולדון ביתר הטענות שהועלו ע"י באי כוח בעלי הדין, מאחר שפירוש נוסח החוק מביא אותנו למסקנה כפי שכתבתי לעיל.

אני מציע לקבל את הערר ולחייב את המשיב לשלם לעוררים הוצאות כוללות בסך של -.7,500 ₪, בצירוף רבית והצמדה עפ"י החוק, החל מהיום ועד לתשלום סכום זה במלואו.

__________________________

עמוס זמיר, שופט (דימוס)

יו"ר

אליהו מונד, רו"ח: -

אני מסכים.

_____________________

אליהו מונד, רו"ח

חבר

יהושע ביליצקי, רו"ח: -

אני מסכים.

_____________________

יהושע ביליצקי, רו"ח

חבר

הוחלט ונפסק כאמור בפסק-דינו של יו"ר הועדה, השופט בדימוס עמוס זמיר.

ניתן היום 29 ביולי בהעדר הצדדים.