אדם המוכר מקרקעין לעצמו בהתמחרות – חייב מס שבח

אדם המוכר מקרקעין לעצמו בהתמחרות – חייב מס שבח  

תקציר פסק דין/ רמי אריה עו"ד רו"ח

בית המשפט העליון רואה במכירה במסגרת התמחרות של נכס מקרקעין כמכירה רגילה החייבת במס שבח מקרקעין, אפילו באם הקונה במסגרת ההתמחרות היה רק נאמן של הקונה עצמו. זאת לאור העובדה, כי ההתמחרות הייתה במסגרת פירוק שיתוף שבו היה שותף המוכר/קונה. כך נקבע בע"א 1501/05 זאב כהן נ' מנהל מס שבח ת"א, כדלקמן:

1.    המערער, זאב כהן, היה בעלים יחד עם אחרים, בחמש דירות בבניין בתל אביב (להלן: "המקרקעין"). בשנת 1992 הגישו המערער ואחרים לבית משפט השלום בתל אביב תובענה לפירוק שיתוף במקרקעין נגד שניים מן הבעלים האחרים.

2.    ביום 30.5.93 הורה בית משפט השלום על פירוק השיתוף במקרקעין באמצעות מכירתם בשוק החופשי, תוך מתן זכות סירוב ראשונה לכל אחד מן הבעלים.

3.    ביום 3.1.96 ערך בית המשפט הליך התמחרות, ובסופו של ההליך ניתן אישור למכירה תמורת סך של 1.2 מיליון דולר למר צבי גבאי אשר בנוסף להיותו נאמן של מספר אנשים אחרים במסגרת ההתמחרות, שימש אף כנאמן של המערער (להלן: "הנאמן").

4.    המשיב, מנהל מס שבח, הוציא למערער הודעת שומה בשל המכירה.

5.    לטענת המערער לא מכר כלל את חלקו במקרקעין, היות ובמסגרת ההתמחרות, היה הן בצד המוכרים והן בצד הקונים, באמצעות הנאמן, ועל כן השיג על הודעת השומה, ומשהשגתו נדחתה הגיש ערר לועדת הערר.

6.    ביום 11.7.04 דחתה ועדת הערר את עררו של המערער וקבעה כי אף כי נותרו בידיו לאחר המכירה בהתמחרות, חלקים מנכס המקרקעין שהיו בידו עוד קודם, הרי יש בכך משום "רכישה חוזרת" ולכן חייבת במס שבח מקרקעין במכירה ואף במס רכישה כרוכש.  

7.    נקבע, היות וזכות הערעור בפני בהמ"ש העליון, על הכרעתה של ועדת ערר מוגבלת להשגות בבעיה משפטית, הרי למעט במקרים מיוחדים, לא תתערב ערכאת הערעור בממצאים עובדתיים שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית, וזאת מכוח סעיף 90 לחוק מיסוי מקרקעין. במקרה דנן, מדובר בקביעה עובדתית של אישיות המוכר ואישיות הקונה בנאמנות שאין מקום לערער אחריה. הערעור נדחה.