הרשעת עו"ד בדיווח כוזב למנהל מיסוי מקרקעין ועוד אישומים

הרשעת עו"ד בדיווח כוזב למנהל מיסוי מקרקעין ועוד אישומים

תקציר פסק דין / רמי אריה עו"ד רו"ח

בית המשפט השלום ברחובות הכריע בפסק דינו ביום 15.10.2007 בתיק פ 001333/05 מדינת ישראל נ' קרקובר ,והרשיע את הנאשם, עו"ד במקצועו, בעבירות של מסירת הודעות כוזבות למיסוי מקרקעין, הכנת פנקסי חשבונות כוזבים, השמטת הכנסות מבנייה והעלמת עסקות לפי חוק מס ערך מוסף, כדלקמן:

1. הנאשם, עורך דין ונוטריון, עוסק מזה כ-20 שנה בעריכת דין, ועיקר התמחותו בתחום דיני המקרקעין.

טענות המדינה (התובעת)

2. ביום 8.5.1998, ערך הנאשם חוזה (להלן: "חוזה הקומבינציה"), לפיו שותפות של 3 חברים הכוללת את עצמו, ושאליה יצטרפו בעתיד 3 שותפים נוספים, רכשה 70% מזכויות בעלות בקרקע, בעסקת קומבינציה, תמורת מסירת שתי דירות בפרויקט הבנייה.

3. ביום 10.5.1998, הגיש הנאשם למשרד מיסוי מקרקעין ברחובות, הצהרה על רכישת הקרקע ע"י השותפים, בעוד שבפועל היה זה הנאשם לבדו שרכש את הקרקע. (להלן: "ההצהרה").

4. הנאשם הציג שני חוזים:

4.1 חוזה לרכישה של חלק יחסי מן הקרקע לבנייה עצמית.

4.2 חוזה הזמנת שירותי בנייה מהקבלן.

5. לפיצול החוזים אין נפקות משפטית, מאחר והחוזים נחתמו בעת שהיה כבר שלד בנוי על המגרש, ועל כן הפיצול לא השיג מטרתו כדי מכירה של מקרקעין לחוד ושירותי בניה לחוד. כמו כן הנאשם הוא שהיה האחראי היחיד על שירותי הבנייה. פיצול כוזב זה נעשה לצורך התחמקות הנאשם מתשלום מס.

6. בשנת 2000, הסתיימה בניית מבנה בפרויקט, והדירות היו ראויות למגורים.

7. במסגרת הדירות שנמכרו בפרויקט, מכר הנאשם דירה ממלאי הדירות שנותרו בפרויקט (להלן: "הדירה") ביום 31.5.2001, תמורת סך של 756,339 ₪. ביום 12.6.2001, הצהיר הנאשם למנהל מיסוי מקרקעין כי הדירה הנמכרת היא דירת מגורים, וביקש פטור בשל מכירת דירת מגורים מזכה.

8. במהלך שנות המס 1998-2001, קיבל הנאשם תקבולים על חשבון מכירת הדירות בפרויקט שבגינם לא הוציא חשבוניות ו/או הנפיק בגינם חשבוניות כוזבות על היות התקבולים פיקדונות שאינם חייבים במס ערך מוסף.

9. הנאשם הגיש דו"ח על הכנסותיו בשנת המס 2000, שבו הצהיר על עיסוקו כעורך דין ועל הכנסותיו מעריכת דין בסך 581,334 ₪. הנאשם לא הצהיר על עיסוקו כקבלן בנין, והשמיט מדו"ח זה הכנסות נוספות שהיו לו, כקבלן בונה, ממכירת הדירות בפרויקט בסך 4,234,677 ₪.

10. הנאשם הגיש דו"ח על הכנסותיו לשנת המס 2001 והצהיר על עיסוקו בעריכת דין ועל הכנסותיו מעריכת דין בסך של 474,764 ₪. הנאשם לא הצהיר על עיסוקו כקבלן בנין, והשמיט הכנסות נוספות כקבלן בנין שנבעו ממכירת דירת המלאי בפרויקט, בסך 756,339 ₪.

11. הנאשם לא דיווח ולא שילם מע"מ בסך 609,237 ₪ בגין מכירת הדירות.

12. הנאשם ערך את חוזה הקומבינציה וההצהרה, והגיש למנהל מיסוי מקרקעין הצהרות כוזבות תוך שימוש באמצעי מרמה, עורמה ותחבולה כדי להסתיר את עיסוקו כקבלן בנין ועל מנת להעלים את ההכנסות ממכירת הדירות בפרויקט.

פסק הדין

13. בהתאם לפסיקה יש לבחון את עסקת הבניה על פי תוכנה הכלכלי והממשי, ולא על פי הצורה הפורמלית המעוצבת על ידי הצדדים. יש להעדיף מהות על פני צורה. כל אימת שהעסקה במהותה מצביעה על מכירה כוללת, יש לשום המס בדרך רגילה של מכירה ורכישה של יחידת מגורים. (ראו ע"א 2330/04 מנהל מס שבח ירושלים נ' מלונות צרפת י-ם, ע"א 175/79 מנהל מס שבח מקרקעין נ' אביבית בע"מ ).

14. נקבע, כי הנאשם עסק במכירת הדירות כקבלן, ויש לראות בדירה זו חלק מהמלאי העסקי, אותו ניהל הנאשם במסגרת עסקיו כקבלן, ולא כדירת מגורים מזכה. יתרה מזו, גם אם נראה בדירה - דירת מגורים – הרי, ב–4 השנים קדמו למכירה, מכר הנאשם 5 דירות נוספות במסגרת עיסוקו בפרויקט, ולפיכך, אינו זכאי לפטור ממס שבח.

15. נקבע על יסוד כלל נסיבות המקרה, שתכנון העסקה הכוזבת וביצועה היה מלווה מצד הנאשם במודעות לקיומה של חבות במס, ובכוונה להתחמק מתשלום מס.

16. נפסק, הנאשם מורשע בעבירות של מסירת הודעות כוזבות למיסוי מקרקעין, הכנת פנקסי חשבונות כוזבים, השמטת הכנסות מבנייה והעלמת עסקות מע"מ.