קבלן הבונה לעצמו בית ומוכרו –אינו חייב במע"מ

קבלן הבונה לעצמו בית ומוכרו –אינו חייב במע"מ

רמי אריה, עו"ד רו"ח

ביום 31.1.10 קבע ביהמ"ש המחוזי בע"מ 1271/06 פריזט דוד נ' מע"מ פ"ת, כי כאשר כי קבלן בנה בית לשימושו האישי, הגם שהבית נבנה כחלק מעסקת קומבינציה, הרי מכירתו של הבית עם השלמתו, לא תיחשב כעסקה מסחרית החייבת במע"מ, כדלקמן:

1. דוד פריזט (להלן: "המערער") רכש חלקת מקרקעין במסגרת עסקת קומבינציה. במסגרת ההסכם, התחייב המערער לבנות בית דו-משפחתי כאשר יחידת מגורים אחת תעבור לבעלות בעלת הקרקע, ויחידת מגורים נוספת תהיה בבעלות המערער. מנהל מע"מ הטיל שומת מס עסקאות על מכירת דירת המגורים של המערער (להלן: הנכס").
2. המערער בנה והחזיק בנכס, לטענתו, לשימוש פרטי הנועד לו ולבני משפחתו במשך שלוש שנים, ולאחר מכן, מכר את הנכס לזוג גולדשטיין (להלן: "הרוכשים"). הוסיף וטען המערער כי אין מכירת הנכס האמור אינה הופכת את המכירה לעסקה מסחרית או לעסקת אקראי החייבת במע"מ. שכן, מדובר בעסקה מכר מאדם פרטי לאדם פרטי אחר.
3. מע"מ פ"ת טען כי מכירת נכס המקרקעין ע"י המערער מהווה מכירה במישור העסקי, ולחילופין, עסקת אקראי, דהיינו, עסקה בעלת אופי מסחרי.
4. לטענת מע"מ, המערער, בשנים הרלוונטיות, היה רשום כעוסק מורשה ועבד כקבלן בנייה, ורכש את הנכס האמור במסגרת עסקת קומבינציה מסחרית. אף במכירת הנכס לרוכשים נערך מעין הסכם מסחרי בו נקבע כי ליקויי בנייה שהתגלו בנכס בעתיד יתוקנו על ידי המערער,בהתאם להוראות והתוספות שבחוק מכר דירות. על כן, טוען מע"מ, כי מכירת הדירה לרוכשים נעשתה במישור העסקי של המערער בהיותו רשום כעוסק מורשה במע"מ כעוסק בתחום קבלנות.
5. ביהמ"ש פסק כי יש לקבל את הערעור – וזאת לאחר בדיקת המבחנים השונים כפי שבאו לידי ביטוי בע"א 111/83, אלמור בע"מ נ' מע"מ, אשר מטרתם לבחון האם פעולה כלשהיא מהווה פעולה עסקית החייבת בתשלום מס, כדלקמן:

5.1      היקף עסקיו של המערער – ביהמ"ש קבע כי מאחר ועסקי המערער לא כללו עסקאות מקרקעין, אלא מדובר על עסקה בודדת במקרקעין, אין לסבור כי בעצם מכירת הבית, גם אם המחיר עולה משמעותית על מחיר העלות, יש כדי להצביע על פעולה מסחרית.

5.2      ידע ובקיאות- ביהמ"ש קבע כי אין ספק שלמערער יש ידע וכישורים רבים יותר מאשר לאדם רגיל בנושא הבנייה מכוח עיסוקו כאמור. אך תחום עיסוקו היה בתחום קבלנות השיפוצים ולא בתחום קבלנות הבנייה.

5.3      תדירות- לפי האמור בע"ש 449/98 הצלחת יחזקאל נ' מנהל מע"מ, אופי עסקי אינו נלמד רק מתדירות בפועל של עסקאות שבוצעו, אלא גם מקיומו של פוטנציאל לביצוען. לאור זאת, יכולה גם עסקה חד פעמית להיחשב כעסקית אם קיים פוטנציאל לעסקאות דומות בעתיד. על אף האמור לעיל, החליט ביהמ"ש בענייננו, כי מאחר והמערער לא ביצוע כל עסקאות קומבינציה לפני העסקה נשוא הערעור, אין בסיס לטעון כי מתקיים פוטנציאל התדירות האמור.

5.4      מימון עסקה- המערער הצהיר כי הליך רכישת הקרקע מומן מכספים שחסך יחד עם אשתו והלוואות כנגד משכון הדירה בה התגוררו. כנגד משכון זה הסכים המערער עם אביו כי האחרון ישמש ערב להלוואה עד למועד סיום בניית הבית החדש. ביהמ"ש קבע כי עולה באופן חד משמעי כי מדובר במימון פרטי לחלוטין ועזרה של בני המשפחה למערער ואשתו.

5.5      טיב הנכס- העובדה כי דירת המערער היה בסטנדרט בנייה דומה לביתה של המוכרת אינה הופכת את הבנייה למסחרית, גם בעובדה שהמערער התחייב לבצע מספר שינויים במסגרת המכירה לרוכשים אינה הופכת הן את הבנייה והמכירה לעסקית. המערער והרוכשים העידו כי מדובר בשינויים שאינם מהותיים. בנוסף, העידו המערער והרוכשים כי מלכתחילה הציג עצמו המערער מולם כאדם פרטי ולא קבלן. ביהמ"ש החליט כי מאחר והמועד לביצוע השינויים האמורים היה סמוך למועד חתימת הסכם הרכישה, ומאחר וההפניה להוראות חוק מכר דירות אינה נחשבת לקביעת ביהמ"ש, כאינדיקציה לכך שפעילות המערער הייתה פעילות עסקית, אין לראות בהסכם האמור והוראותיו ככאלה ההופעות את ההסכם לחוזה קבלני.

5.6      מבחן הנסיבות- זהו מבחן הגג במסגרתו נבחנות כלל הנסיבות הרלוונטיות. ביהמ"ש החליט כי נסיבות המכירה מביאות באופן חד משמעי למסקנה כי מדובר בפעולה פרטית של המערער. המערער הוכיח כי מכירה הבית נבעה מלחצים כלכליים של המערער, הוכחה מעורבות רבה ופעילה של אשת המערער בתהליך בניית הבית. היא העידה כי הבית נבנה עבור משפחתם ונאלצו למכרו בלית ברירה. בנוסף, היא שביצעה את פרסומי מכירת הנכס, וטיפלה בחיבור לשירותים שונים. עוד עמדה לזכות המערער העובדה כי העסקה דווחה על ידי המערער כעסקה פרטית וקיבלה אישור פטור ממס שבח על ידי מנהל מיסוי מקרקעין.

5.7      מכל זאת, החליט ביהמ"ש כאמור- כי דין הערעור להתקבל ושומת העסקאות שהוצאה למערער תבוטל.