דוח הועדה לבחינת היבטי המס בקבוצות רכישה

המצב כיום - קבוצת רכישה

המצב כיום - רכישה מקבלן

המצב המוצע – קבוצות רכישה

מע"מ – רכישת הקרקע

כאשר מוכר הקרקע אדם פרטי שאינו מסווג כעוסק מורשה אזי לא מוטל מע"מ ברכישה, כאשר הרכישה הינה מעוסק מכירת הקרקע הינה עסקה החייבת במע"מ.

לרוב מארגן הקבוצה חייב בדיווח על תכנון מס חייב בדיווח במסגרת הדוח התקופתי המוגש על ידו כעוסק מורשה למע"מ

הקבלן משלם מע"מ בעת רכישת הקרקע

מוצע לשנות הגדרת "עסקת אקראי" לעניין חוק מע"מ כך שתיכלל גם מכירת קרקע לקבוצת רוכשים כך שבפועל מלוא עלויות רכישת הדירה במסגרת קבוצות רכישה למעט מרכיב האגרות וההיטלים ימוסו במע"מ.

מע"מ – שירותי הבנייה

קיימת חבות במע"מ בעת רכישת שירותי הבנייה

הרוכש משלם מע"מ על מחיר הדירה כולה

ללא שינוי

מס רכישה

רכישת הקרקע מחויבת במס רכישה בשיעור 5%. התקשרות עם הקבלן המבצע בעסקת מתן שירותי הבנייה אינה מהווה מכירה כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין.

הקבלן משלם 5% מס רכישה על הקרקע.

רוכשי הדירות משלמים מס רכישה בשיעור 3.5% ו- 5% לפי שווי רכישת הדירה וקיים פטור ממס רכישה ומס רכישה מעל שווי של כמיליון ₪ בשיעור 3.5% ו- 5% מופחת למי שזו דירת מגורים יחידה בידו

מומלץ להעביר תיקון חקיקה מבהיר לפיו יחול חיוב הרוכש במס רכישה בהתאם לעלות הכוללת של הדירה שתיבנה.

מס שבח

בסעיף 49י לחוק מיסוי מקרקעין הוראה לפיה מכירת אופציה תהיה פטורה ממס שבח וממס רכישה

ללא שינוי

מס הכנסה - המארגן

המארגן חייב בדיווח על ההתקשרות בקבוצת רכישה.

בהתאם למבחנים שנקבעו בפסיקה (מבחן השליטה, מבחן הנושא בסיכונים ובסיכויים) במקרים מסוימים המארגן סווג כקבלן או כמתווך (הכנסה מעסק).

כפוף להוראות לגבי מיסוי קבלנים

הועדה ממליצה ליצור מנגנון דיווח ממוחשב שיאפשר העברת המידע ממס הכנסה למשרד מיסוי מקרקעין הרלוונטי

מעמד המארגן יבחן כל מקרה לגופו בהתאם למבחנים שנקבעו בפסיקה.

עמדת הוועדה תבחן מחדש במידה ויתקבל שינוי חקיקה על ידי משרד השיכון.

מס הכנסה - הקבוצה

התקשרות בקבוצת רכישה היא תכנון מס חייב בדיווח על ידי בעל הקרקע.

הועדה ממליצה ליצור מנגנון דיווח ממוחשב שיאפשר העברת המידע ממס הכנסה למשרד מיסוי מקרקעין הרלוונטי אשר יאפשר מעקב ומיסוי משקיעים הרוכשים מספר דירות וזאת כדי לבחון האם ההכנסה ממכירת אותן דירות עולה לכדי עסק או עסקת אקראי.