התרת הוצאות כינוס נכסים

בעבר עמדנו על חשיבותו של עיקרון הטלת מס אמת בעת מכירת מקרקעין, דהיינו מס החל על השבח (הרווח בלבד), תוך התחשבות בכל ההוצאות הנדרשות לשם כך. אף שהדברים נראים פשוטים וברורים, העוסקים במלאכה נוכחים לא אחת בקושי שמערימים חלק ממשרדי מיסוי מקרקעין ביחס להכרה בהוצאות וניכויים כמפחיתים את השבח. לפני מעט פחות משנה, פסק בית המשפט העליון בעניין גבריאלי ( ע"א 8763/06 ) כי יש להכיר בשכר טירחת עו"ד ששולם בקשר לטיפול ברכישת הנכס, השבחתו ומכירתו, תוך שבית המשפט הדגיש כי אם הוכיח הנישום שהוציא הוצאה בגדר המטרות של סעיף 39, הרי שמנהל מס שבח אינו רשאי שלא להתיר את מלוא ההוצאה - יהא גובהה אשר יהא.

על-אף האמור לעיל, שבות ועולות בפני בית המשפט סוגיות בהן מסרב מנהל מיסוי מקרקעין להכיר בהוצאות. כך היה בעניינה של חברת זכי דוגה, אשר נסקר על ידינו לאחרונה בהקשר אחר - תחולת ההנחה בתקופה הקובעת על מס המכירה.

נושא נוסף אשר התעורר במסגרת הערעור ( ע"א 7765/04 ) היה סירובו של המנהל להכיר בהוצאות שכר טירחה ששילמה החברה לכונס נכסים לצורך מכירת זכויותיה במקרקעין. שכר הטרחה נקבע על-פי החלטת ההוצאה לפועל בסכום שלא יעלה על 6% משווי העסקה. בפועל שולמו 4%, אך מנהל מיסוי מקרקעין סירב להכיר ביותר מ-2%, בטענה שזהו השיעור המקובל. ועדת הערר העלתה את שכר הטרחה המותר ל-3%, והן המנהל והן החברה ערערו על הקביעה.

אף בנושא זה, בדומה לנושא מס המכירה, קיבל בית המשפט העליון את עמדת החברה. בית המשפט קבע כי החברה זכאית להכיר במלוא ההוצאה ללא יוצא מן הכלל. בית המשפט, בפסק דינה של השופטת מרים נאור, שב וקובע שסעיף 39 המתיר את ניכוי ההוצאות אינו מונה רשימה סגורה אף לפני תיקון 55 הבהיר את הדברים במפורש בחקיקה (הוספת המילה "לרבות"). על-רקע זה אין מקום להגביל את שכר הטרחה "בהתאם למקובל".

בכל הנוגע לטענה לפיה שולם שכר הכונס גם בגין ביצוע פעולות נוספות (טענה שהתקבלה בפסק דינה של ועדת הערר), הרי שבית המשפט העליון דוחה אותו מן הטעם שעל-ידי הצדדים הוגשו עובדות מוסכמות, במסגרתן לא טען המנהל ששכר הטרחה הוא בעד פעולות נוספות שאינן בגדר מכירת הזכויות במקרקעין. מאחר שעצם מינוי הכונס נועד לשם מכירת הזכויות, הרי שהנטל היה על המנהל להוכיח אחרת, והוא לא עשה כן.

תקוותנו כי לאור פסיקה אחרונה זו, אכן התרת הניכויים מן השבח, תותר על בסיס כלכלי, ומתוך הכרה בעיקרון שהודגש על-ידי בית המשפט של הטלת מס אמת על רווח כלכלי.

*** הכותבים הם ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין , וממשרד "אלתר" עורכי דין.