לקנות נדלן בפחות מס ולנצל את הירידה במטח

בדרך-כלל אנו מתריעים ומתריסים כנגד עיוותי המס, הנובטים בשדות המס הנצחיים כמו פטריות לאחר הגשם. הפעם נחרוג ממנהגנו ונציג תעתועי מס, העשויים להדיר שינה דווקא מעיניו של פקיד השומה.

רכישת נכס מניב

שמעון מעוניין לרכוש נכס מסחרי מניב בסכום של 10 מיליון שקל, שכולו הון עצמי. אם שמעון ירכוש את הנכס כיחיד, יהיה עליו לשלם מס הכנסה וגם דמי ביטוח לאומי על הכנסתו החייבת מהשכרת הנכס, לאחר ניכוי הפחת. לחילופין, יכונן שמעון חברה חדשה (בבעלותו) לה יעניק הלוואת בעלים צמודה למדד, בסכום של 10 מיליון שקל, והחברה החדשה תרכוש את הנכס המניב.

במקרה כזה תהא החברה החדשה רשאית לנכות לצרכי מס, בנוסף לפחת, גם את הפרשי המדד בגין הלוואת הבעלים שקיבלה משמעון, ואילו שמעון יהיה פטור מתשלום מס בגין הפרשי המדד.

סביר להניח, בהתאם לשיעורי האינפלציה השנתית אותם חווינו בשנים האחרונות, כי החברה החדשה לא תדווח על הכנסה חייבת במס (לפחות בשנות ההשכרה הראשונות), ואילו שמעון יהיה רשאי למשוך את דמי השכירות מקופת החברה החדשה, על חשבון החזר הלוואת הבעלים שנתן לחברה.

בדרך זו ישכיל שמעון להימנע מתשלום המס הפוטנציאלי, בברכת המחוקק, ואף תשלום דמי הביטוח הלאומי ייחסך ממנו.

לכשיחליט שמעון (בעתיד) לממש את הנכס, יוכל להכריז על החברה החדשה כעל "חברת משפחתית" (מהלך המחייב הודעה מראש, לפני תחילת שנת המס), ובמקרה כזה ידווח שמעון על השבח הריאלי ממימוש הנכס כיחיד (שיעור מס של 20% בלבד), ויוכל למשוך מקופת החברה את מלוא סכום רווח ההון (לרבות הסכום האינפלציוני הפטור), ללא תשלום מס נוסף (היבטי הביטוח הלאומי טעונים בדיקה פרטנית).

אם אין בכוונת שמעון לממש את הנכס המניב בעתיד הנראה לעין, ויהיה לו עניין לצרף לחברה בעלי מניות נוספים ולעבות את בסיס ההון שלה, יוכל לגרום לכך שיוקצו על-ידי החברה החדשה, תמורת מזומנים, זכויות לבעלי מניות נוספים.

הקצאה שכזאת פטורה ממס (ובעלי הזכויות החדשים פטורים מתשלום מס רכישה), ובלבד שתמורת ההקצאה לא תשולם לשמעון, במישרין או בעקיפין (ניתן להחזיר לשמעון חלק יחסי מהלוואת הבעלים שנתן לחברה החדשה, אם בעלי המניות הנוספים יזרימו לחברה הלוואת בעלים משלהם).

הפרשי הצמדה "שליליים"

בעוד שפקודת מס הכנסה עוסקת במפורש, בכמה וכמה היבטים, בהפרשי הצמדה "חיוביים" (סכומים שנוספו לחוב או לתביעה עקב הצמדה למדד כלשהו) אין כל התייחסות בחוקי מס להפרשי הצמדה "שליליים".

שתיקתו הרועמת של המחוקק אומרת דרשני, שהרי כל דרדק יודע כי מטבעות חוץ מסוימים פחתו בערכם במהלך השנים עד למאוד, ביחס לאחרים (וגם ביחס לשקל).

די בכך שנציין, לדוגמה, כי לירה שטרלינג אחת הינה שוות-ערך, כיום, רק למעט יותר מ-1.5 פרנקים שוויצריים, בעוד שלפני כ-10 שנים הייתה שוות-ערך ל-2.5 פרנקים (ואף יותר).

נניח עתה כי לוי קיבל מתושב חוץ, לפני 10 שנים, הלוואה בסכום של מיליון לירות שטרלינג, ורכש בכספי ההלוואה אגרות חוב בסכום של 2.5 מיליון פרנקים שוויצריים.

הריבית שקיבל לוי בשל השקעתו, במהלך השנים, שימשה לתשלומי הריבית בגין ההלוואה, וכעת הוא עומד לממש את ההשקעה ולפרוע את ההלוואה.

במקרה שכזה, הרווח שיוותר בידיו של לוי הלכה למעשה יהיה בסכום של כמעט מיליון פרנקים שוויצריים, אך ידו של פקיד השומה תהא קצרה מלהגיע אל רווחי לוי (אין מס על מימוש ההשקעה ואין מס על שחיקת ההלוואה).

שאלת מס מעניינת, שהתשובה עליה אינה נהירה אף לנו, הייתה מתעוררת אילו לווה לוי, לפני 10 שנים, סכום של 2.5 מיליון פרנקים שוויצריים ורכש בכספי ההלוואה אגרות חוב, בסכום של 1 מיליון לירות שטרלינג...

* הכותב הוא ממשרד רוז'נסקי, הליפי, מאירי ושות'.