תמצית פסקי דין שניתנו בשנים האחרונות בעניין הוצאות מוכרות בניכוי משבח מקרקעין

1.     סבירות ההוצאה הנתבעת למס שבח

ע"א 8763/06 – גבריאלי (ניתן ביום 22.10.2009) – הוכרו מלוא ההוצאות להוצאות משפטיות ששולמו לעו"ד שטיפל בעסקה בשיעור של 50% מהשבח. ועדת הערר הכירה רק ב-10% – בהמ"ש קובע כי למנהל מיסוי מקרקעין אין סמכות שלא להכיר בכל ההוצאות, אפילו אם נראה שאינן סבירות והכיר במלוא ה- 50% כהוצאות משפטיות לניכוי מהשבח.

ע"א 7765/04 – זכי דוגה (ניתן ביום 5.8.2010) – תשלום לכונס הנכסים שעסק רק במימוש נכס המקרקעין והתשלום אושר על ידי ראש ההוצאה לפועל - הוכר ע"י המנהל לפי 2%, ועדת הערר הכירה ב- 3% כשכר טרחת מנהל העיזבון – בהמ"ש העליון הכיר בכל מה ששולם- 4%. וכן יש חזרה כי "לרבות" – מתיר כל ההוצאות.

ע"ש (תל אביב-יפו) 3774/98 רוטפקוף (ניתן ביום 7.2.2006) – פיצוי בגין התנגדות לצוואה בסך של 210,000 דולר הותר בניכוי, היות ובעיזבון היו רק מקרקעין למעשה.

הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 6/2006 מיום 17.7.2006 – תיקון 55 לחוק והוספת המונח "לרבות" בסעיף 39 רישא, מרחיבה את מתחם ההוצאות המוכרות ללא הגבלה כל עוד הן הביאו לרכישה או מכירת הנכס.

2.     טופס פחת כבסיס להכרה בהוצאות

ע"א 2343/05 בנק קונטיננטל (ניתן ביום 6.7.2010) – למרות האמור בסעיף 47 לחוק בדבר ייחוס יחסי של 2/3 מתחילת תקופת הבנייה, הרי כשיש נתונים על מועדם המדויק של הוצאות ההשבחה לפי טופס הפחת, יש להסתמך על טופס הפחת ולמדד בהתאם. (ראה גם ע"א 5359/92 שכטר)

וע' 1005/09, לילי שמשון (ניתן ביום 11.4.2010)– ככל שנישום לא ניכה את הוצאות הפחת של חנות המכולת שלו בדוחות למס הכנסה, יש להכיר בהם לצורך חישוב השבח.

ע"א 535/01 שופרסל (ניתן ביום 23.6.2005) – כשנכס נרכש לפני 1.4.73 אך הופעל לאחר 1.4.73, יחול תיקון 12 לחוק כי הפחת מחושב לפי יום הפעלת הנכס – בעבר הפחת חושב מאמצע התקופה.

3.     הכרה בהוצאות מימון למס שבח

וע' 8974-02-09 גרינברגר (ניתן ביום 29.4.2010) – הפרשי הצמדה למדד אינם הוצאה מוכרת משום שממילא אין מס שבח על הסכום האינפלציוני, אולם הוצאות פירעון מוקדם של הלוואות לנכס והוצאות ביטוח פירעון ההלוואות יוכרו כניכויים מהשבח.

4.     הוכחות כי בוצעו ההוצאות למס שבח

וע' 1436-04, קסטרו (ניתן ביום 15.4.2010) – להוכחת הוצאות לא יספיק תצהיר המערער. יש להביא הוכחות קונקרטיות כגון: טופס פחת, אישור ממס הכנסה, הוכחות תשלום בשיקים למשפצים, יש להגיש דיווח למשטרה על אובדן/גניבת המסמכים המקוריים, תמונות הנכס בזמן אמת, עדים שיתמכו במצב הנכס לפני ואחרי השיפוץ.

ע"א 9734/05 מטסדורף (ניתן ביום 22.7.2007) – היעדר מסמכים על עלות הרכישה והבניה, יש להסתמך על הערכת שמאות (סעיף 39(1) לחוק – הוצאות השבחה).

5.     הוצאות שאינן מוכרות בחישוב השבח - היכן יוכרו ?

וע' 9090-08, לילי ליין (ניתן ביום 31.12.2009) – פיצוי בסך של 50,000$ ששולם בגין הפרת חוזה המכר הקודם של המקרקעין, לא יוכר במכירה החדשה.

6.     חלוקת הוצאות באופן יחסי בין הזכות שנמכרה לזכות שלא נמכרה

ע"א 345/04 ד"ר ויינברג (ניתן ביום 22.9.2008) - אחותו של ויינברג רכשה זכויות במקרקעין בנוסף לאלו שכבר היו לה, ומכרה אותם מספר חודשים מאוחר יותר. הרוב: לא ניתן לזהות ולכן יוכר רק חלק יחסי מהרכישה. מיעוט (אליקים רובינשטיין) : יש לייחס הוצאות הרכישה רק לחלק שנמכר.

7.     הכרה בהוצאות שהן גם מוכרות למס הכנסה

ע"א 8138/06, סלון מרכזי אלעל (ניתן ביום 11.2.2008) – תשלום מס רכוש שהגדרתית מוכר למס הכנסה, אך לא הוכר כי החברה דיווחה על בסיס מזומן והוא שולם רק אחרי שנתיים ממועד המכירה. בהמ"ש א. רובינשטיין-מכיר בהוצאה שכן אחרת היא לא תוכר לעולם, היות והחברה חדלת פירעון והפסיקה לפעול.

ע"א 9412/03 חזן (ניתן ביום 2.2.2005) – נותן סמכות גוברת לפקיד השומה לסווג עסקה כחייבת במס הכנסה, אף היא כבר נישומה בעבר ע"י מנהל מיסוי מקרקעין והייתה לה שומה סופית ממס שבח.

8.     תוצאת אי הכרה בהוצאות למס שבח – תיקון הדיווח למס שבח

ו"ע 9094/08 אייל עזר (וע' חיפה) (ניתן ביום 11.2.2010) – כאשר הוצאות לא הוכרו על ידי מס שבח בפס"ד חלוט, הרי ניתן להתחרט ולבקש תיקון השומה העצמית שהוגשה בשל העסקה. לרבות, תיקון לבקשת פטור ממס שבח על דירת מגורים בדיעבד. תוך 4 שנים מדיווח רגיל.