נדלן להשקעה

שיעור מס' 16

40 IAS– נדל"ן להשקעה

באפריל 2000 פרסמה הועדה הבינלאומית את תקן מס' 40, בדבר נדל"ן להשקעה. התקן קובע את כללי ההכרה, המדידה, הגילוי וההצגה בדוחות הכספיים, והוא מחליף את הפרק שדן בנושא זה ב- 25 IAS.

הגדרות

"נדל"ן להשקעה" – קרקע, מבנה, חלק מהם או שניהם יחד, המוחזקים על ידי הבעלים (כולל חוכר בחכירה מימונית), במטרה להפיק דמי שכירות או רווחי הון, ושאינם אחד מאלה:

א. נכס המשמש את החברה בייצור או באספקת טובין, או שירותים (למעשה מדובר ברכוש קבוע).

ב. נכס הנמכר במהלך העסקים הרגיל (למעשה מדובר במלאי).

סיווג נכס כנדל"ן להשקעה

נדל"ן להשקעה מאופיין בקיום עצמאי, המנותק מפעילות החברה ולפיכך, נכס יסווג כנדל"ן להשקעה רק אם הוא מייצר תזרים מזומנים עצמאי.

לדוגמא: לחברה תעשייתית משכירה משרדים לצד ג' – לא קשור לפעילות השוטפת שלה.

נכסים, המצויים בתהליכי בניה ומיועדים לשמש כנדל"ן להשקעה, יטופלו עד השלמת הבנייה בהתאם ל- 16 IAS(רכוש קבוע).

נכס אשר חלקו משמש כנדל"ן להשקעה ובחלקו משמש את החברה יסווג כנדל"ן להשקעה רק אם המרכיב שבשימוש החברה אינו משמעותי (זניח). בהמשך לדוגמא הקודמת אם מתוך בניין המשרדים החברה משתמשת בחדר אחד כמחסן – זה לא יפגע בסיווג המשרדים כנדל"ן להשקעה.

בעסקאות של השכרת נכסים בקבוצת חברות יש לבחון את סיווג הנכס מנקודת ראותה של הקבוצה. בהתאם לכך, נדל"ן להשקעה יסווג במקרים מסוימים כרכוש קבוע בדוחות המאוחדים.

הכרה ומדידה ראשונית

נדל"ן להשקעה יוכר כנכס בדוחות הכספיים (לאחר שעמד בהגדרות של "נכס"), ויימדד לראשונה בהתאם לעלות. לעלות זו יש להוון עלויות ישירות ומזוהות (בד"כ שכ"ט עו"ד, מס רכישה וכו') וכן עלויות עקיבות, אשר יביאו את הנכס לביצועים טובים יותר מאלה שהיו לפני ההשקעה.

מדידה לאחר המדידה הראשונית

לאחר המדידה הראשונית, הטיפול בנדל"ן להשקעה יהיה על פי שיטת השווי ההוגן או על פי שיטת העלות, ובלבד שהשיטה שנבחרה תיושם באופן עקבי.

שיטת השווי ההוגן – על פי שיטה זו בכל תקופת חתך יש להעמיד את גובה ההשקעה על פי השווי ההוגן לאותו יום. שינויים בשווי ייזקפו לרווה"פ.

כמו כן, נדרש יישום עקבי של השיטה, זאת למעט אם יש נכס שאין אפשרות למדוד את שוויו ההוגן.

למרות שזקיפת השינויים לרווה"פ אינה מתיישבת עם כללי ההכרה בהכנסה באופן כללי, ועם תקן 18 בפרט – ראתה הועדה לנכון להציב את רלוונטיות המידע בראש סדר העדיפויות.

על מנת להתגבר על חיסרון שיטה זו וכדי לשפר את מהימנות המידע הכספי, מעודד התקן לקבוע את שווי הנכס על פי הערכת שמאי בלתי תלוי, בעל מומחיות בנכסים דומים. יחד עם זאת, מטעמי עלות-תועלת, קובע התקן דרכים נוספות לקביעת שווי הוגן:

1. הסתמכות על המחיר בו נמכרו נכסים דומים, באזור דומה, בתנאים דומים בתקופה האחרונה.

2. ערך נוכחי של תזרים המזומנים הצפוי מהנכס (פשוט יחסי משום שיש מחירים קבועים וידועים מראש).

שיטת העלות

על פי שיטה זו, לאחר ההכרה הראשונית, יש לטפל בנדל"ן להשקעה על פי 16 IAS– עלות בניכוי פחת נצבר ובניכוי הפרשות לירידות ערך.

יתרון השיטה הוא בהיותה אובייקטיבית וחסרונה הוא בכך שהמידע אינו רלוונטי ואינו משקף את ערך ההשקעה. על מנת להתגבר על חיסרון זה, נקבע בתקן שתאגיד המיישם את שיטת העלות ייתן מידע לגבי השווי הנאות של הנדל"ן להשקעה.

שינוי ייעוד של נדל"ן להשקעה

נדל"ן להשקעה, המוצג לפי שווי הוגן ושונה ייעודו למטרת נכס בשימוש החברה או למטרת מלאי, יטופל ממועד השינוי בהתאם ל- 16 IASאו 2 IAS(מלאי) בהתאמה.

[אם הפך למלאי – יוצג ממועד השינוי לפי עלות או שוק ואם הפך לר"ק – יוצג ע"פ עלותו במועד השינוי וייזקף לו פחת]

שינוי הייעוד צריך שיהיה נתמך בעובדות הלכה למעשה ואין להסתפק בשינוי בהגדרה בלבד.

שינוי ייעוד לנדל"ן להשקעה

שינוי ייעוד של נכס בשימוש החברה לנדל"ן להשקעה, המוצג ע"פ שווי הוגן – מתהווים הפרשים, אשר הטיפול בהם יהיה כדלקמן:

אם השווי ההוגן של הנכס נמוך מהערך הפנקסני – כל ההפרשים ייזקפו לרווה"פ.

לעומת זאת, אם השווי ההוגן גבוה מהערך הפנקסני – יש לזקוף את כל ההפרשים ישירות להון העצמי (קרן הון). קרן ההון תועבר ליתרת העודפים עם מימושו של הנכס, ולא דרך דוח רווה"פ.

התקן מתיר לזקוף חלק מההפרשים לרווה"פ בגובה ירידות ערך שנזקפו בתקופות קודמות.

דוגמא:

בשנת 2002 לחברה רכוש קבוע נטו בסך 1,000,000 $ (עלות מקורית בניכוי הפרשה לירידת ערך בסך 200,000 שנרשמה במהלך שנת 2001).

שמאי העריך את השווי ההוגן של הר"ק ב- 3,200,000 $

לפיכך, יש למחוק את ההפרשה לירידת ערך –

ח' הפרשה 200,000

ז' רווה"פ

עדיין נותר הפרש של 2,000,000 –

ח' נכס 2,000,000

ז' קרן הון

בשנת 2004 נמכר הנכס ולכן יש לרשום (במקביל לפקודת הרכישה) –

ח' קרן הון 2,000,000

ז' עודפים

כאשר מושלם נכס בהקמה והוא מיועד לשמש כנדל"ן להשקעה – ביום ההשלמה אין לטפל בנכס כבשינוי ייעוד, וכל ההפרשים ייזקפו לרווה"פ.

בשינוי ייעוד של מלאי לנדל"ן להשקעה – יוצג הנכס על פי השווי ההוגן החל ממועד השינוי וכל ההפרשים ייזקפו לרווה"פ.

מימוש נכס להשקעה

כאשר חברה מחליטה לממש נכס להשקעה, יש להמשיך ולטפל בנכס על פי תקן זה עד למימוש בפועל. כמובן שאין לסווג את הנכס באופן שונה.