משווי התמורה בעסקה יופחת שווי הריבית הגלומה בעסקה

ביום 28.11.10, קבעה ועדת ערר מס שבח ע"י בית המשפט המחוזי בו"ע 1129-07 , בית דרור בע"מ נ' מנהל מס שבח תל אביב, כי יש להפחית את שווי הריבית מהתמורה שסוכמה לגבי עסקת מקרקעין לעניין חישוב מס השבח על העסקה, כדלקמן:

1. ביום 13.11.05 חתמה העוררת על הסכם מכר והסכם ההשכרה. במסגרת העסקה רכשה העוררת נכס מקרקעין המהווה 70% מחנות סופרמרקט שהמוכרת התחייבה לבנות על המקרקעין ואשר לגביו כבר נמצא שוכר אשר חתם על הסכם שכירות עם המוכרת, עובר למועד חתימת הסכם המכר.
2. במועד העסקה הנכס היה בשלבי תכנון בלבד, כאשר מועד המסירה הצפוי נקבע בהסכם השכירות. בפועל, תכנון המבנה השתנה ומועד המסירה נדחה.
3. לפי הסכם הרכישה הועמדה התמורה על 41,141,212 ש"ח. בשל העובדה כי התמורה הסופית והמדויקת בהסכם, נגזרת משיעור דמי השכירות המדויקים, אותם יהא על השוכר לשלם, וביום חתימת ההסכם לא ניתן היה לקבוע את שיעור דמי השכירות הנ"ל ומכיוון שלא ניתן היה לקבוע את שיעור התמורה המדויקת, קבעו הצדדים להסכם מנגנון שפרט את התמורה המדויקת והסופית של הממכר, המבוססת על חישוב תשואה של 9% לשנה, הנגזר מגובה דמי השכירות שיתקבלו בגין השכרת הממכר.
4. המוכרת, בהיותה מודעת לכך שהקונה ממנת את התמורה מהלוואה שנטלה הסכימה כי להשיב לקונה את כלל תשלומי הריבית שהקונה תחויב בהם בגין הלוואה לתקופה המתחילה במועד תשלום התמורה בפועל והמסתיימת במועד המסירה.
5. העוררת הגישה שומה מתוקנת וביקשה לקבוע את שווי הרכישה לעניין תשלום מס הרכישה, בהפחתת סכומי הריבית שהעוררת הייתה צפויה לשלם, בהתאם לתחשיב שצורף וללקוחות סילוקין מהבנק. המשיב דחה את הבקשה וקבע את שווי הרכישה ללא הפחתת הריבית.
6. כיוון שמדובר באירועים מאוחרים ל"יום המכירה" - הוא יום כריתת החוזה, הרי שלא היה מנוס בידי העוררת להשליך את יהבה על הגשת השגה וכן תיקוני שומה ביוזמת הנישום, לפי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין.
7. לאחר שהוגש הערר חתמו העוררת והמוכרת על תוספת להסכם לפיו הופחתה התמורה בעסקה עקב הקטנת השטח המושכר. המשיב קיבל הפחתה זו.
8. העוררת מסתמכת על יישום פסק דין המכון הגיאופיסי (ו"ע 1289/01 מיום 3.4.06). מתברר כי על החלטת הועדה הוגש ערעור לבית המשפט העליון (ע"א 9616/06) וכי ביום 6.11.07 ניתן תוקף של פסק דין להסדר פשרה לפיו הערעור התקבל ופסק הדין של ועדת הערר בוטל. אולם, ועדת הערר קובעת כי ביטול פסק הדין בדרך של פשרה אינו מהווה ביטול מהותי ממשי של פסק הדין.
9. נפסק כי יש לבצע היוון התמורה, מכיוון שכל העסקה מבוססת על רכישת נכס מניב והשווי מבוסס על היוון דמי שכירות עתידיים. הריבית לפיה יש להוון את שווי המכירה ממועד מסירת החזקה ותחילת השכירות, למועד החוזה היא הריבית של ההלוואה אותה נטלה החברה. יש להעדיפו על פני כל הערכה או אומדן של ריבית אחרת לצרכי ההיוון. היוון בשיעור זה שקול כלכלית להפחתת תשלומי הריבית ששולמו ע"י המוכרת והעמדת שווי המכירה על כ-41 מיליון ש"ח כטענת העוררת.