לא יוכרו הוצאות בניכוי ללא אסמכתאות נאותות

הוצאות למינן לרבות הוצאות מימון אינן מוכרות כהוצאות המותרות בניכוי לפי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין בחישוב השבח, אלא אם הוכח כי הן אכן הוצאו, ניתן שהערכה כזו תיעשה על ידי שמאי או מהנדס ובלבד שחוות דעתו תהיה מנומקת ומבוססת, כך פסק בית המשפט המחוזי בחיפה בעניין ו"ע 8916-08-09 בנוליאל ואח' נ' מנהל מס שבח חיפה ביום 18.11.2010, כפי שיפורט להלן:

1. העוררים לא בקשו פטור ממס שבח החל על מכירת הדירות שמכרו. העוררים הגישו הצהרות על מכירת הדירות והמשיב הוציא להם שומות מס שבח. העוררים הגישו השגות על השומות שהוצאו להם בטענה שבשתי עסקאות המכר נוצר הפסד בלא שנצמח שבח כלשהו ולכן אין לחייבם בתשלום מס שבח.

2. המחלוקת בין הצדדים נסבה בשאלת הניכויים המותרים לפי הסעיפים 39 ו 39א לחוק מיסוי מקרקעין. טענת העוררים מתבססת על חוות דעת של שמאי מקרקעין אינג' אברהמי כי עלות הבניה היא 8,300 שקלים למ"ר שווה ערך ל 2,183 דולרים למ"ר.

3. כמו כן, ביקשו העוררים להכיר בהוצאות מימון שהוצאו לקבלת אשראי בנקאי שהוקצה להם בלא ליווי בנקאי צמוד.

4. ועדת הערר קובעת כי נטל הוכחת ההוצאות המותרות בניכוי ושעורן מוטל על העוררים התובעים את הניכוי. לשם הכרה בהוצאות יש לשמור על כל התיעוד הרלוונטי וכל חומר חשבונאי המתייחס להוצאות ההשבחה במקרקעין על מנת שיותאמו ויוכרו לניכוי בהתאם לחוק הנ"ל (ראה ע"א 5359/92 שכטר, ע"א 2343/05 בנק קונטיננטל בע"מ).

5. חישוב עלות הבניה צריך להיעשות על בסיס ההוצאות שהוצאו בפועל כפי שפורטו במסמכים הרלוונטיים כמו קבלות, חשבונות, הסכמים, הזמנות וחוזי עבודה וכיוצ"ב. יש להביא בחשבון את כל העלויות הישירות הוצאות שהוצאו בהקמת הבניין, כולל חמרים ציוד, הסכמי הזמנת עבודה, רישיונות אגרות, קבלות חשבוניות רווח הקבלן ועלויות עקיפות כמו הוצאות מימון. המקור האמין ביותר עבור נתונים אלה, הם חוזי העבודה של המבנה הנישום.

6. העוררים הביאו שמאי מטעמם שהעיד כי חרף ניסיונו הרב אינו יודע להתייחס לסטנדרט הבניה "מה הכמויות ומה החומרים ומה העבודה" ואינו יודע לפרט "עלויות בניה למטר מרובע בפרויקטים אחרים בחיפה" ולא עניינו אותו קבלות או הזמנות עבודה בבנין הנדון. המומחה גם לא עשה השוואה לפרויקטים אחרים.

7. לעומת המומחה מטעם העוררים, העיד נציג מנהל מיסוי מקרקעין שהינו שמאי במקצועו, שעשה על בית המשפט רושם חיובי ואמין כמי שבקיא, מתמצא ובעל ניסיון רב בשמאות בתחום הנדון. בית המשפט שוכנע כי הרכז בשומתו פעל במקצועיות ובתום לב והיא מבוססת גם על השוואה לשומות דומות שלא פורטו בהיותן חסויות. ב"כ העוררים לא בקש את גילויין.

8. אף בחישוב הריבית הריאלית שצורף לתצהיר העוררים, ולא בעדויותיהם לא ניתן מידע על סכום ההלוואה ותנאיה.

9. אשר על כן הערעור נדחה.