היוון שווי מכירת נכס מקרקעין ייעשה לפי ריבית מימונו

ביום 28.11.10, קבע בית המשפט המחוזי בו"ע 1129-07 , בית דרור בע"מ נ' מנהל מס שבח תל אביב כי הריבית לפיה יש להוון את שווי המכירה ממועד מסירת החזקה (מועד תחילת ההנבה), רטרואקטיבית למועד החוזה היא הריבית של ההלוואה אותה נטלה החברה. עוד נקבע כי ביטול פסק דין שנתקבל בועדת ערר בהסכמת הצדדים אינו יוצר הכרעה חדשה בסוגיה ומאפשר המשך יישום פסק הדין שהתקבל בועדת הערר, כדלקמן.

1. ביום 13.11.05 חתמה העוררת על הסכם מכר והסכם השכרה משותפת. במסגרת העסקה רכשה העוררת נכס מקרקעין לצורך בניית חנות סופרמרקט. המוכרת התחייבה לבנות על המקרקעין (להלן: "הממכר" או "המושכר"). לגביו כבר נמצא שוכר אשר חתם על הסכם שכירות עם המוכרת, עובר למועד חתימת הסכם המכר.

2. במועד העסקה הנכס היה בשלבי תכנון בלבד, כאשר מועד המסירה הצפוי נקבע בהסכם השכירות. בפועל, תכנון המבנה השתנה ומועד המסירה נדחה.

3. לפי הסכם הרכישה מיום 13.11.2005 הועמדה התמורה על 41,141,212 ש"ח (נכון למועד החתימה על ההסכם), בתוספת מע"מ כחוק. בשל העובדה כי התמורה הסופית והמדויקת בהסכם, נגזרת משיעור דמי השכירות המדויקים, אותם יהא על השוכר לשלם, וביום חתימת ההסכם לא ניתן היה לקבוע את שיעור דמי השכירות הנ"ל ומכיוון שלא ניתן היה לקבוע את שיעור התמורה המדויקת, קבעו הצדדים להסכם מנגנון שפרט את התמורה המדויקת והסופית של הממכר, המבוססת על חישוב תשואה של 9% לשנה, הנגזר מגובה דמי השכירות שיתקבלו בגין השכרת הממכר.

4. המוכרת, בהיותה מודעת לכך שהקונה (בית הדרור בע"מ), ממנת את התמורה ע"פ הסכם הרכישה, בהלוואה שנטלה מבנק הפועלים. הסכימה כי המוכרת תשיב לקונה את כלל תשלומי הריבית שהקונה תחויב בהם בגין הלוואה לתקופה המתחילה במועד תשלום התמורה בפועל והמסתיימת במועד המסירה.

5. העוררת הגישה שומה מתוקנת וביקשה לקבוע את שווי הרכישה לעניין תשלום מס הרכישה, בהפחתת סכומי הריבית שהעוררת הייתה צפויה לשלם, בהתאם לתחשיב שצורף וללוחות הסילוקין מהבנק. המשיב דחה את הבקשה וקבע את שווי הרכישה ללא הפחתת הריבית.

6. כיוון שמדובר באירועים מאוחרים ל"יום המכירה" - הוא יום כריתת החוזה, העוררת הגישה בקשה לתיקוני שומה, לפי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין.

7. העוררת מסתמכת על יישום פסק דין שניתן בעניין המכון הגיאופיסי (ו"ע 1289/01 מיום 3.4.06). מתברר כי על החלטת הועדה הוגש על ידי רשות המיסים בישראל ערעור לבית המשפט העליון (ע"א 9616/06) וכי ביום 6.11.07 ניתן תוקף של פסק דין להסדר פשרה לפיו הערעור התקבל בהתאם למוסכם.

8. בהמ"ש קובע כי למרות קבלת ערעור רשות המיסים לכאורה בבהמ"ש העליון, הרי היות ומדובר בהסכמה בין הצדדים ולא בפסק דין של ממש של בית המשפט העליון, הרי פסק הדין שניתן בועדת הערר בעניין המכון הגיאופיסי נותר בתוקף והינו נכון. (למרות שהוסכם על ביטולו).

9. בהמ"ש קובע כי יש לבצע היוון, מכיוון שכל העסקה מבוססת על רכישת נכס מניב והשווי מבוסס על היוון דמי שכירות עתידיים.

10. נקבע כי הריבית לפיה יש להוון את שווי המכירה ממועד מסירת החזקה (הוא מועד תחילת ההנבה), למועד החוזה היא הריבית של ההלוואה אותה נטלה החברה. זאת היות ושיעור הריבית האמור הינו השיעור שנקבע בפועל ביחס לעסקה, ולפיכך יש להעדיפו על פני כל הערכה או אומדן של ריבית אחרת לצרכי ההיוון. היוון בשיעור זה שקול כלכלית להפחתת תשלומי הריבית ששולמו ע"י המוכרת והעמדת שווי המכירה על כ-41 מיליון ש"ח כטענת העוררת.