הטבות מס לבניינים להשכרה למגורים עפ"י פרק שביעי לחוק עידוד השקעות הון

ביום 16.12.2009 פורסם תיקון מס' 67 לחוק לעידוד השקעות הון, הנוגע ל"בנין חדש להשכרה". בינואר 2011 הוציאה מנהלת ההשקעות נהלים מעודכנים לטיפול בבקשות לאישור בניין להשכרה, כמפורט להלן.

במסגרת התיקון לחוק נקבע כדלקמן:

1. ההגדרה של "בנין חדש להשכרה" שונתה באופן שלצורך "כניסה" להגדרה של בניין חדש להשכרה יש לעמוד (מעבר לתנאי החוק האחרים) גם באחד מאלה:

1.1 הוא אושר החל מיום 1.1.2009 ואילך.

1.2 הוא אושר לפני 1.1.2009 והושכר לראשונה לאחר מועד זה.

1.3 החלק המושכר בבניין הושכר לראשונה לפני 1.1.2009 לתקופה שלא פחתה מחמש שנים, ואחרי 1.1.2009 ובתום תקופת ההשכרה כאמור, הושכר, כולו או חלקו אך לא פחות ממחצית שטחו, לתקופת השכרה נוספת שלא פחתה מחמש שנים.

הוראות אלה החליפו את התנאים המיוחדים להגדרת "בנין חדש להשכרה" שהיו בסעיפים 53א(א)(3א) - (3ג).

2. לגבי מי שנכלל בהגדרת "בנין חדש להשכרה" נותרה בעינה ההוראה המקלה לעניין בנין חדש להשכרה שבסעיף 53ב(ב), לפיה בעליו של בנין חדש להשכרה זכאי להטבות גם אם תקופת ההשכרה הממוצעת היא 5 שנים לפחות מתוך 7 השנים שלאחר תום הבניה (ולא 10 מתוך 12 בבנין שאינו "בנין חדש להשכרה").

3. לגבי מי שנכלל בהגדרת "בנין חדש להשכרה" נותרה בעינה ההוראה המקלה לעניין שיעור פחת של 20% (במקום 10% בבנין שאינו "בנין חדש להשכרה").

4. שיעורי המס על הכנסה חייבת או שבח ריאלי ממכירה או מהשכרה של בנין חדש להשכרה לגבי מי שנכלל בהגדרת "בנין חדש להשכרה" הופחתו באופן הבא - שיעור המס של חברה הועמד על 11% (במקום 18%) ושיעור המס של יחיד הועמד על 20% (במקום 25%).

הטבות אלה יחולו על הכנסות שהופקו משנת המס 2009 ואילך.

מצ"ב התיקון מתוך הפרסום ברשומות.

בהתאם להחלטת מינהלה מס' 1-1-1743 מיום 12/1/2011 להלן הקריטריונים לעמידה במגבלת דמי שכירות חודשיים לצורך קבלת הטבות עפ"י החוק לעידוד השקעות הון :

1. גובה דמי השכירות הממוצע לדירה בבנין להשכרה למגורים נשוא כתב האישור (נכס מאושר) לא יעלה על סך של 6,200 ₪ לחודש כאשר החישוב ייעשה לפי סה"כ דמי שכירות בבניין (כולל דמי שכירות בגין כל הדירות, גם בגין דירות שלא נהנות מההטבה או נהנות מהטבה חלקית) חלקי מספר הדירות בבניין (ללא הבחנה בשטחי הדירות בבנין).

2. לגבי דירות בהם גובה השכירות הינו בין 6,201 ש"ח ל-8,000 ש"ח- תינתן הטבת המס על סך של 6,200 ש"ח בלבד .

3. לגבי דירות בהם גובה דמי השכירות הינו מעל 8,000 ש"ח -לא תינתן הטבת מס.

4. דירות מרוהטות - יתווספו 10% מעל דמי השכירות הנ"ל.

5. על איזור הפריפריה (אז"פ א' כהגדרתו בחוק עידוד השקעות הון) לא יחולו המגבלות הנ"ל לגבי גובה דמי השכירות .

6. הטבות המס יסויגו ויינתנו רק בגין הכנסות מדמי שכירות ולא בגין הכנסות משירותים נלווים, אך בדיקת עמידה בגובה דמי השכירות תעשה עפ"י סה"כ התקבולים.

7. במסגרת בדיקת הדו"ח ביצוע סופי בעלי כתב האישור ידרשו להגיש הצהרה כי לא קיימים חוזים נוספים בינם לבין השוכרים. במידה וקיימים חוזים נוספים, יש לצרפם לדו"ח ביצוע סופי ובדיקת העמידה בגובה דמי השכירות תחול על הסכום הכולל את כל התקבולים מהשוכר.

מקבצי דיור

לא יאושרו מקבצי דיור למעט מעונות סטודנטים.

בנין הכולל שטחים שאינם למגורים

התנאי של בניין להשכרה "שלפחות מחצית שטחו מיועדת להשכרה למגורים" ייבחן לגבי סך שטחי הדירות למגורים שבבנין בלבד. שטחי מסחר,חנויות,מקלטים וכיוצא בזה ינוטרלו ולא יילקחו בחשבון ולא ייכללו בתוכנית המאושרת.

תאגיד בעל כתב האישור

תוכנית הכוללת עד 20 דירות ניתן לאשר במסגרת יחיד. תוכנית הכוללת מעל 20 דירות ניתן לאשר רק במסגרת תאגיד עפ"י החוק(חברה, שותפות, רשומה) או ליחיד. בתנאי כי תנוהל לגבי הפרויקט הנהלת חשבונות כפולה שתבוקר ע"י רו"ח כמו בחברה. בכל מקרה לא יאושר כתב אישור לכמה יחידים או לכמה תאגידים.

הוראות מעבר

הנוהל יחול החל משנת 2011 ואילך, וכן יחול החל משנת 2011 על כתבי אישור שקיימת לגביהם מגבלת דמי השכירות בהתאם לנוהל בניינים להשכרה הקודם ויבוא במקומו.

סמכות המנהלה

הנוהל אינו גורע מסמכות המנהלה לא לאשר פרויקטים אשר עומדים בתנאי הנוהל, ובלבד שההחלטה תנומק בכתב בפרוטוקול המנהלה.