|
עדכוני חקיקה, פסיקה והוראות מקצועיות במיסוי מקרקעין ומע"מ
לרבעון - 1-3/2011
מאיר מזרחי, עו"ד
עדכונים במיסוי מקרקעין - פסיקה
ו"ע (מחוזי ת"א) תפוח פז פיתוח נדל"ן בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות (23.2.11)
מארגן קבוצת רכישה שיצא מהתמונה מרגע שקבוצת הרכישה זכתה במכרז לרכישת קרקע מינהל מקרקעי ישראל, ולא היתה לו שליטה על מהלך העניינים לאחר הזכייה במכרז, לא ימוסה כמוכר זכות במקרקעין לחברי הקבוצה.
ע"א 4532/09 מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב נ' יעקבס-ברק (2.3.11)
תשלום ששילמה רוכשת דירה לקבלן כשכ"ט עו"ד בשיעור 1.5% ייחשב כחלק ממחיר הדירה לצורך חישוב מס רכישה.
ת"א (מחוזי נצ') 525/06 ברש נ' כובש (6.3.11)
נקבע כי הסכם שביטל הסכר מכר, נכרת שלא מתוך גמירות דעת אלא לצרכי התחמקות מתשלום מס שבח, שכן הצדדים המשיכו לפעול על פי הסכם המכר למרות ביטולו הלכאורי. כמו כן, הוטלה אחריות על עו"ד ששימש כבא כוח הרוכשים, בכך שלא מסר להם את המידע האמיתי והמקצועי בדבר שיעור המס שיוטל.
ו"ע (מחוזי ב"ש) 7098-07-10 אוניברסיטת בן גוריון נ' מנהל אגף מיסוי מקרקעין, אזור באר שבע (8.3.11)
שימוש בדירות מגורים על ידי אוניברסיטת בן גוריון לצורך אירוח מרצים המגיעים מחו"ל, נחשב כשימוש במישרין על ידי המוסד הציבורי, וזאת לצורך קבלת ההנחה במס רכישה לפי תקנה 9 לתקנות מס רכישה (מס בשיעור 0.5% בלבד).
עמ"ש (מחוזי נצ') 125-09 אבו רומי נ' מנהל מס שבח מקרקעין (10.3.11)
פער גדול בין שווי השוק של המקרקעין על פי עסקאות השוואה לבין המחיר החוזי, מעיד על חוסר תום לב של הצדדים לעניין הגדרת "שווי" בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין. בקביעת שווי שוק על פי עסקאות השוואה, יש לקחת מחיר ממוצע למ"ר ולא להתבסס על העסקה בה נקבע המחיר הגבוה ביותר.
ת"א (מחוזי ת"א) מחקשוולי נ' רשות המיסים (28.3.11)
שאלות הכרוכות בחבות המס והקיפה, יש לברר בדרך שנקבעה על ידי המחוקק בחקיקה הספציפית לדיני המס, ואין לעקוף דרך זו באמצעות הגשת תביעה אזרחית. לכלל זה יש חריגים, אשר לא התקיימו במקרה הנדון.
חקיקה
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 70), התשע"א-2011
עיקרי ההסדרים: רוכש מקרקעין מחויב להעביר מקדמה על חשבון מס השבח בשיעור 7.5% או 15% בהתאם למועד רכישת המקרקעין, לאחר תשלום 40% מהתמורה; קביעת חובת דיווח על עסקאות בצירוף שומה עצמית מפורטת בתוך 40 יום מהמכירה; תיקון סעיף 51 לעניין המועד לתשלום מס שבח (לאחר תשלום 40% מהתמורה); תיקונים בעניין מועדי עריכת שומות ומתן החלטות על ידי המנהל; הארכת המועד לתשלום המס ל-60 יום מיום המכירה; קביעת סכום קצוב של קנס בשל אי הצהרה במועד. תחילת התיקון ב-31.3.11.
חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 96), התשע"א-2011
נקבע פטור קבוע ומלא מתשלום היטל השבחה על פי חוק התכנון והבנייה, במקרה של השבחה שנגרמה למקרקעין בשל היתר לבנייה או להרחבה של דירת מגורים שניתן מכוח 3 סוגי תכניות: תמ"א 38; תכנית מפורטת שהוכנה לפי תמ"א 38, שבין מטרותיה חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. במקרה זה, יחול הפטור רק לגבי חלק ההשבחה שהיה פטור מתשלום היטל לו ניתן היתר לפי תמ"א 38 (לגבי שני סוגי התכניות הראשונים תחילת התיקון ב-30.11.10); תכנית המאפשרת בניית חדר מגורים על גג. במקרה זה הפטור יחול רק לגבי חדר מגורים הצמוד לדירה שתתווסף לבניין לפי שני סוגי התכניות הקודמות, ואשר נכלל בהיתר שניתן לצורך חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה (תחילת התיקן לגבי סוג זה של תכניות הוא תוך 30 יום מפרסומו).
הוראות ביצוע
ה"ב 4/2011 "הטיפול בבקשה לחישוב מס שבח בדרך של פריסה" (15.2.11)
כל בקשה לפריסת מס שבח, כולל בקשה שהוגשה לאחר תום שנת המס, תטופל לראשונה אצל מנהל מיסוי מקרקעין. אם הבקשה הוגשה לראשונה לפקיד השומה, הוא יעביר את הבקשה למשרדי מיסוי מקרקעין. אם נמכרו מספר זכויות במקרקעין באותה שנת מס, ניתן לערוך שומה ולחשב את המס בדרך של פריסה לכל הנכסים או חלקם לפי בקשת הנישום.
החלטות מיסוי
החלטת מיסוי 4547/11 "דירת מגורים יחידה לצורך קבלת פטור לפי סעיף 49ב(2)"
אם לתא המשפחתי יש במהלך 4 שנים לפני בקשה פטור לפי סעיף 49ב(2) לחוק דירת מגורים אחת ופחות מ-25% מדירת מגורים נוספת (שבריר דירה), ושבריר הדירה נמכר לפני מכירת הדירה תוך כדי ניצול פטור לפי סעיף 49ב(5) או לפי סעיף 62, או שאותו שבריר נמכר בחיוב במס, אזי דירת המגורים תיחשב כדירת מגורים יחידה הזכאית לפטור לפי סעיף 49ב(2).
החלטת מיסוי 5457/11 "הגדרת מכירה"
חתימת דיירי בתים על כתב הרשאה ליזם בפרויקט פינוי בינוי, במסגרתו הם אינם מתפרקים מכוחם להחליט על ביצוע המכירה לקבלן שייבחר, אינה מהווה מכירה כמשמעותה בחוק.
החלטת מיסוי 6966/11 "החלות הו"ב מספר 20/97 – החלפת רכישת דירה חדשה לפני גמר בנייתה גם על נכסים שאינם דירת מגורים"
החלת הוראת ביצוע 20/97 (החלפת דירת מגורים בבניין או בפרויקט טרם סיום בנייה או בסמוך לה) גם על החלפת דירת נופש ועל נכסים אחרים בבנייה הנרכשים מקבלן, כגון חנויות ומשרדים, למרות שאין מדובר בדירת מגורים.
החלטת מיסוי 5887/11 "תמ"א 38 שינוי מספר 2"
הוראות פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין לא יחולו על הסכם לפיו ייהרס בית משותף ותחתיו יבנה בית חדש. הסכם כאמור מהווה הסכם קומבינציה במהותו, כך שניתן לנצל את הוראות פרק חמישי 1 לחוק.
עדכונים במס ערך מוסף - פסיקה
ע"מ (מחוזי בב"ש) בוקובזה נ' מנהל מס ערך מוסף אשדוד (1.2.11)
יש לפרש בצמצום את סמכויות הממונה האזורי לעניין מע"מ שלא לרשום עוסק, המנויות בסעיפים 52(ג) ו(ד) לחוק מע"מ. סמכות הסירוב לרשום עוסק בשל קיומו של יסוד סביר לחשש מפעילות בלתי חוקית אינה כוללת סמכות לסרב בשל קיומו של חשש שמא העוסק לא יעמוד בחובותיו כעוסק לפי חוק מע"מ במהלך הפעלת עסקו החוקי.
ע"מ (מחוזי ת"א) 1176-08 לפריס אחזקות בע"מ נ' מע"מ גוש דן (23.2.11)
הכרה בזכותו של עוסק לנכות מס תשומות מדמי ניהול ששילם לחברת הניהול של בניין בה רכש משרדים להשכרה, וזאת גם בתקופה בה המשרדים עמדו ריקים ולא הושכרו.
ע"מ (מחוזי ת"א) 1164-09 עמותת י.ע.ל אסף הרופא נ' מע"מ ת"א 1 (14.3.11)
הגשת ערעור על החלטת מנהל מע"מ בהשגה לעניין שינוי סיווג ממלכ"ר לעוסק, מעכבת את ביצוע ההחלטה, בהתאם להוראות סעיף 64(ג) לחוק מס ערך מוסף. משמעות עיכוב הביצוע היא לא רק שהמערערת אינה נדרשת להוציא חשבוניות ולהגיש דוחות, אלא שיש לעכב אף את הוצאת השומות. במקרה זה הוצאת השומות נעשתה בחוסר סמכות, אך הוחלט שהאינטרס הציבורי ובחינת מאזן הנזקים אינם מחייבים ביטול השומה לגופה.
ע"א 4591/09 אחים עובדיה שרותי ניקיון ושמירה בע"מ נ' מנהל מע"מ פתח תקווה (20.3.11)
תלושי ארוחות שנתנה המערערת לעובדיה, הינם בגדר טובת הנאה מובהקת לעובדים. על תשומות אלה חלה תקנה 15א לתקנות מס ערך מוסף, ואין להחיל במקרה זה את תקנה 18 ולפצל את התשומות לחלקים, ככך שרק חלק מהן יוכר כטובת הנאה שלא ניתן לנכותה כתשומה.
חקיקה
הצעת חוק מס ערך מוסף (תיקון מס' 41) (מיסוי על בסיס מזומן), התשע"א-2011
תיקון סעיף 29 לחוק מס ערך מוסף, כך שלאחר ס"ק (1), יבוא ס"ק (1א), בו נקבע, כי בעסקה של עוסק שהוא נותן שירות, שחלה עליו חובה לנהל פנקסי חשבונות, והכל לפי תוספת י"א להוראת מס הכנסה (ניהול פנקסי חשבונות), יחול החיוב במס עם קבלת התמורה ועל הסכום שהתקבל, ובלבד שמחזור עסקאותיו אינו עולה על 15 מיליון ₪ בשנה.
|