מיסוי השקעות בנדל"ן בארה"ב

מיסוי השקעות בנדל"ן בארה"ב

סוראיה ושות', רו"ח

משבר הנדל"ן בארה"ב, היחלשות הדולר, ועליית מחירי הנדל"ן בישראל הביאו ישראלים רבים לרכוש נדל"ן להשקעה (למגורים ו/או מסחרי) בארה"ב. הואיל ושיטת המיסוי בישראל הינה השיטה הפרסונאלית, ככלל, השקעה פאסיבית בנדל"ן בארה"ב, חייבת במס בישראל, זאת בנוסף למס המוטל בארה"ב. על פי רוב ההשקעה מבוצעת באמצעות ישות המאוגדת בארה"ב כ- LLC .

להלן עיקרי היבטי וסוגיות המס [1].

א. מהי LLC ?

תאגיד מסוג LLC ((Limited Liability Company הינו ישות משפטית נפרדת, בדומה לחברה בע"מ. ה- LLC נרשמת במרשמי רשם ה- LLC במדינה הספציפית שבה היא התאגדה בארצות הברית.

תפעול וניהול LLC הינו, יחסית לחברה רגילה, נוח וזול. LLC אינה כפופה לחוקי החברות ולא מחייבת מוסדות, כגון, דירקטוריון. יתר על כן, בניגוד לחברה רגילה, ב- LLC ניתן לחלק דיבידנד באופן לא פרופורצינאלי לחברים.

ה- LLC הינו מבנה משפטי שכיח לרכישת נדל"ן בארה"ב (ע"י מקומיים וזרים). היתרון העיקרי של ה- LLC מתבטא בשילוב של ערבות מוגבלת (כמו בכל חברה בע"מ) ומיסוי כיחיד בארה"ב (ולא מיסוי דו שלבי).

ב. מיסוי LLC בארה"ב

לצורכי מיסוי ה- LLC בארה"ב ניתן לבחור בין שתי חלופות (א) מיסוי ה- LLC כחברה רגילה, דהיינו, מיסוי דו שלבי, מס חברות ומס על חלוקת רווחים, או (ב) כ"חברה שקופה", דהיינו, ייחוס רווחי והפסדי ה- LLC לבעלי המניות (לחברים) ומיסוי בהתאם לשיעורי המס החלים על היחיד (זאת בדומה לשותפות).

שיעורי המס החלים בארה"ב תלויים בסוג ההכנסה (דמי שכירות, רווח הון, הכנסה מעסק) ומדינת רכישת הנכס (המס בארה"ב מורכב ממס פדראלי ומס מדינתי). ככלל, יחיד תושב ארה"ב חייב במס על דמי שכירות בשיעור של 10% עד 35% (מס מדורג) בתוספת מס מדינתי, בהתאם למדינה בה נרכש הנכס. רווח הון בידי יחיד תושב ארה"ב חייב במס פדראלי של 15% בתוספת מס מדינתי.

ג. מיסוי ההשקעה בישראל

שיטת המיסוי כיום בישראל הינה השיטה הפרסונאלית. דהיינו, הכנסות יחידים תושבי ישראל בחו"ל חייבים במס (גם) בישראל, בכפוף לזיכוי בגין המיסים ששולמו בחו"ל.

מיסוי השקעה כיחיד

כאשר ההשקעה מבוצעת ישירות כיחיד (לא באמצעות חברה זרה או LLC), באפשרות היחיד לשלם מס בישראל, כדלהלן:

(1) מס על הרווח בהתאם לשיעורי המס הרגילים בישראל, בכפוף לזיכוי בגין מיסי חוץ (ככלל, רווח הון 20% ודמי שכירות, נטו עד 45%), או

(2) מס "מחזור" בשיעור של 15% לאחר ניכוי הוצאות פחת. במסלול זה לא ניתן לדרוש זיכוי בגין מיסי חוץ. יחיד אשר בחר במסלול זה רשאי להגיש דיווח למס הכנסה במסלול מקוצר (ולא דוח שנתי מלא).

האמור לעיל מתייחס ליחידים אשר הכנסתם מהנכסים שנרכשו אינה מגיעה לכדי "עסק".

מיסוי השקעה באמצעות LLC

כאשר ההשקעה מתבצעת באמצעות LLC שקופה בארה"ב, נשאלת השאלה מה דין ה- LLC בישראל. בהתאם לעמדת רשויות המס, ככלל, ה- LLC הינה חבר בני אדם ואינה שקופה לצורכי מס בישראל. מצב זה כמובן אבסורדי- ה- LLC שקופה בארה"ב ובישראל ממוסת כ"חברה רגילה". יחד עם זאת, ניתן להבחין באי עקביות בנושא על ידי רשויות המס. כך לדוגמה, בהתאם לחוזר מס הכנסה 5/2004, בכדי למנוע כפל מס, נקבע בחוזר כי ניתן להשקיף את ה- LLC לצורך זיכוי בגין מיסי חוץ. כלומר, המס ששולם ע"י בעלי המניות של ה- LLC בחו"ל יותר כזיכוי בישראל כנגד הכנסות ה- LLC.

במידה וה- LLC אינה בגדר ישות שקופה בישראל ישולם מס ישראל בהתאם לשיעור מס החברות (לרבות מיסוי דו שלבי) ונדרש להגיש דוחות כספיים בישראל. כמו כן, יש לבחון תושבות החברה (חברה תושבת ישראל או לאו), והאם החברה הינה בגדר חנ"ז, חמ"ז ועוד.

במידה וה- LLC תוכר כישות שקופה גם בישראל, המס שיחול בישראל יהיה, ככלל, בהתאם לדיני המס החלים על יחידים בישראל (ראה לעיל).

ד. סוף דבר

טרם ביצוע ההשקעה מומלץ לבחון היטב את מבנה ההתאגדות. לאור חשיפת המס הקיימת במסגרת התאגדות כ- LLC, למשקיע קטן, מומלץ לבחון רכישה כיחיד, או במסגרת שותפות.

כמו כן, כאשר היקף ההשקעה הינו משמעותי, או כאשר קיים חשש שהפעילות הינה בגדר "עסק", מומלץ לבחון מבנה החזקות אשר יכלול בישראל חברה ישראלית ובארה"ב LLC אשר תשקיע בנכס.

[1] רשימה זו אינה עוסקת בפעילות נדל"ן המהווה "עסק".

החוזר פורסם באדיבות משרד סוראיה ושות' רואי חשבון.

חוזר זה נועד למסירת מידע כללי בלבד. אין לראות בחומר המתפרסם בחוזר זה משום ייעוץ או חוות דעת כלשהיא. לפני נקיטת צעדים כלשהם אנו ממליצים על קבלת ייעוץ מקצועי .