עדכוני חקיקה ופסיקה במיסוי מקרקעין

עדכוני חקיקה ופסיקה במיסוי מקרקעין

מאיר מזרחי, עו"ד

עדכונים במיסוי מקרקעין – פסיקה

פש"ר (מחוזי ת"א) 1674-05 וייס נ' כונס הנכסים הרשמי – מחוז ת"א (2.10.11)

הפסדי הון שנגרמו לחייב כתוצאה ממימוש נכס שמושכן על ידו לטובת בנק לצורך הבטחת הלוואה של חברה בשליטתו, אינם ניתנים לקיזוז על ידי הבנק כנושה מובטח כנגד השבח שנוצר בעת מימוש הנכס. הפסדים אלו הם שייכים לחייב ומוקנים לנאמן שמונה לו במסגרת הליך פשיטת רגל.

ו"ע (מחוזי ת"א) שיין נ' מנהל מס שבח מקרקעין (2.10.11)

העוררת ביקשה להמיר פטור שניתן לה לי סעיף 49ב(1) לחוק בפטור לפי סעיף 49ב(5). בקשות הפטור אושרה באופן עקרוני, אך התעוררה מחלוקת לעניין קיומו של התנאי לתחולתו של סעיף 49ב(5), לפיו למוריש היתה דירת מגורים אחת לפני פטירתו, מאחר שבמקרה זה במועד הרלוונטי הנכס היה מפוצל. נקבע כי יש להפעיל את מבחן הזכות הקניינית ולבדוק, האם הועברו זכויות קנייניות בעת פיצול הנכס, או שמא ניתנה רשות שימוש מוגבלת לתקופה קצובה בחלק מהנכס, ולכן מבחינה קניינית מדובר למעשה בנכס אחד. נקבע, כי בנסיבות המקרה מדובר בנכס שמבחינה קניית היווה דירת מגורים אחת, ולכן העוררת זכאית לפטור לפי סעיף 49ב(5) לחוק.

ו"ע (מחוזי ת"א) 1284-09 שעלים ניהול נכסים נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב (11.10.11)

יום המכירה בעסקה הטעונה אישור ראש ההוצאה לפועל, הוא מועד הוצאת הצו הפורמלי על ידי ראש ההוצל"פ המיועד לרשם המקרקעין לצורך רישום הנכס על שם הקונה, בהתאם לתקנה 69 לתקנות ההוצל"פ.

ו"ע (מחוזי חי') 7439-06-09 מגדל חברה לביטוח בע"מ נ' מנהל מס שבח חיפה (17.11.11)

מנהל מיסוי מקרקעין הוציא שומת מס רכישה במיזוג בין חברת מגדל וחברת המגן על פי החלטת מיסוי בהסכם. חברת מגדל ערערה על החלטת המיסוי, אך המנהל טען ,כי לא קיימת זכות ערעור על החלטת מיסוי בהסכם. בית המשפט דחה את טענת המנהל הן מטעם פרוצדורלי – העלאת הטענה לראשונה במסגרת תצהירי עדות ראשית, והן מטעם מהותי – במקרה זה, הבסיס להחלטת המיסוי הוא הסכמי. הערעור נוגע לנקודה שלא היתה חלק מההסכם ומהחלטת המיסוי, ולכן ניתן לערער על החלטת המיסוי בנקודה זו.

חקיקה והוראות ביצוע

חוק לשינוי נטל המס, התשע"ב-2011

להלן עיקרי החוק: החל מ-1/1/2012 יועלה שיעור המס על השבח הריאלי במכירת מקרקעין - ליחיד מ- 20% ל-25% ולחברה מ-24% ל-25%; שיעור המס על משיכת דיבידנד יועלה מ- 20% ל-25%, לגבי בעל מניות שאינו מהותי, ומ-25% ל-30%, לגבי בעל מניות מהותי; לגבי נכסים שנרכשו לפני תחילת התיקון המוצע (ולאחר יום ה-1/4/1961), יחולו שלוש תקופות חישוב (ליניארי): בתקופה הראשונה, מיום הרכישה ועד ליום 7/11/2001, יחול מס בשיעור הגבוה ביותר הקבוע בסעיף 121 לפקודת מס הכנסה (על פי התיקון המוצע – 48%); בתקופה השניה, מיום 7/11/2001 ועד למועד השינוי (1/1/2012) יחול מס בשיעור של 20%; בתקופה השלישית, ממועד השינוי ואילך, יחול מס בשיעור של 25%; המקדמות המשולמות על ידי הרוכשים מכוח תיקון 70 לחוק יבוטלו, בתוקף מיום 1.4.2013 ואילך אלא אם יוארכו בצו שר האוצר.

הוראת ביצוע 6/2011 "חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה), התשע"א-2011

להלן עיקריה של הוראת הביצוע: הפטור לפי הוראת השעה לא יחול על דירה הנמכרת במסגרת עסקת קומבינציה; ניתן להמיר פטור שניתן לפי סעיף 49ב(1) בפטור לפי הוראת השעה; ניתן להמיר חיוב במס שניתן לפני הוראת השעה בפטור ממס לפי 49ב(1) ולנצל פטור נוסף במהלך תקופת הוראת השעה; מוכר שקיבל דירה בירושה או אגב פירוק איגוד לפי סעיף 71 לחוק, יוכל לעשות שימוש בפטור לפי הוראת השעה, שכן לא מדובר ב"העברה ללא תמורה"; מי שמוכר דירת מגורים מזכה, אותה קיבל במתנה לפני יום 1.11.10, לא יהיה כפוף לתקופות הצינון הקבועות בסעיף 49ו לחוק אם הפטור מבוקש לפי הוראת השעה; במקרה של דירות מפוצלות אין מניעה שהיחידה שאינה בגדר דירת מגורים מזכה תיהנה מהפטור לפי סעיף 6א להוראת השעה והיחידה השנייה תיהנה מהפטור לפי סעיף 6(א) להוראת השעה (בכפוף לתקרת הפטור של 2.2. מיליון ש"ח) או מהפטור לפי סעיף 49ב(1) לחוק; בעניין ההוראה העוסקת בהפחתת שיעור מס השבח במכירת קרקע המיועדת לבנייה של 8 דירות לפחות נקבע, כי ההקלה תחול גם כשנמכרות רק זכויות בנייה, בכלל זה, בעסקת תמ"א 38/2, וכי המונח "תכנית" משמעו כל תכנית שניתן להוציא מכוחה היתר בנייה; במקרה שקדם למכירה מתן אופציה, 36 החודשים לסיום הבנייה יימנו מיום מימוש האופציה.

עדכונים במס ערך מוסף – פסיקה

ע"מ (מחוזי ת"א) 1058-07 נ.ד.ל.א. ייעוץ ושירותים בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף – תל אביב 3

הזכות של בעלי מניות לשלם מס בהתאם למנגנון שנקבע באישור מקדמי, שהמערערת טיפלה ופעלה להשגתו, הינה זכות בעלת ערך כלכלי ברור ומוגדר, ולכן מהווה נכס כהגדרתו בחוק מע"מ. מאחר שמדובר בזכות לשלם לרשויות המס בישראל, הרי שהנכס מצוי בישראל. לפיכך, מתקיים הסייג לתחולתו של שיעור אפס בגין שירות מכוח סעיף 30(א)(5) לחוק. נקבע בנוסף, כי גם תכלית החקיקה למתן שיעור אפס, שהיא עידוד הייצוא, אינה מוגשמת, הואיל ולגבי נכס המצוי בישראל ממילא יזקקו לנותן שירות ישראלי.

ע"א (מחוזי חי') 13956-05-09 א. ילדור מתכות (1994) בע"מ נ' מס ערך מוסף חדרה (31.10.11)

אין לנכות מס תשומות בגין מגרש שנרכש ועליו נבנה מבנה שייעודו למגורים, הן משום שהשימוש בו למטרות עסקיות אינו חוקי, וככל הנראה יישוב במהרה לייעודו המקורי, והן משום שעל המבנה חלה תקנה 15 לתקנות מע"מ. תקנה זו אוסרת ניכוי מס תשומות בשל בניית דירת מגורים של עוסק, אם זו משמשת גם מקום עסקו, וזאת על אף ששימשה את בעלת השליטה בחברה - היא העוסק ולא את העוסק עצמו.

ע"מ (מחוזי ת"א) 4916-04-10 ברכת זהב בע"מ נ' רשות המיסים – מע"מ ומ"ק ת"א (1.11.11)

הוראות סעיף 39(ב) לחוק מע"מ מאפשרות עיכוב החזר עודף מס תשומות לו זכאי עוסק. נקבע כי עיכוב זה אינו קצוב, וימשך עד להכרעת בית המשפט בעניין קיומה של סטייה מהותית בניהול ספרי העוסק, בדיוק כפי שאין לאפשר למנהל מע"מ לנקוט כנגד אותו עוסק בהליכי גבייה. זכותו של לעיכוב ההחזר עמוד לו גם כאשר הוא אינו חולק על הזכות להחזר מס התשומות.

חקיקה

הצעת חוק מס ערך מוסף (תיקון מס' 42), התשע"ב-2011

להלן עיקריה של הצעת החוק: מועד החיוב במע"מ במקרים בהם מחיר העסקה נקבע עפ"י סעיף 10, יחול עם נתינת השירות ולא עם קבלת התמורה; הטלת קנס בשיעור של 30% ממס התשומות שעוסק לא רשם ולא ניכה במועד הקבוע בסעיף 38(א). הקנס יוטל רק אם אי הרישום מהווה סטייה מהותית בניהול ספרים. על הקנס ניתן להגיש ערעור לבית המשפט המחוזי; ביטול המגבלות והסייגים להארכת המועד לניכוי מס תשומות לתקופה של חמש שנים; קביעה כי גם הכנסה או הוצאת טובין לאזור שטחי עזה ויריחו תהא עבירה; תיקון לסעיף 69(א), לפיו, בדיווח המקוון, עוסק יפרט לא רק את כל חשבוניות המס בתקופת הדיווח אלא גם את סכומן הכולל של חשבוניות העסקה, אף אם הופטר מהוצאת חשבוניות וסכום המס הנובע מהן, וכן את כל רשימוני הייצוא וכל מסמך אחר שאישר המנהל לעניין סעיפים 38(א) ו-30(א)(1); הענקת סמכות למנהל לפטור מחובת הפירוט של כל החשבוניות ולדווח אך את סכומן הכולל, כשמדובר במספר רב של סכומים נמוכים; הרחבת חובת הדיווח על מלכ"ר ומוסדות כספיים, שיגישו דו"ח מיוחד לא רק על רכישת טובין ושירותים מעוסקים, אלא גם על רכישת מקרקעין; צמצום תחולת הוראת השעה לגבי שנת 2011 רק לגבי עוסקים שמחזור עסקאותיהם עולה על 4 מיליון ₪; דחיית תחולתו של הדיווח המקוון בהוראות החוק לשנת 2014 וקביעת הוראות שעה לשנים 2012-2013, כך שתחולתו החל בשנת 2012 תהא על עוסקים שמחזור עסקאותיהם עולה על 1 מיליון ₪; קביעת הוראה עונשית של שנה מאסר על אי מילוי הוראות השעה בנוגע לדיווח המקוון.