ניכוי הוצאות במס שבח במכירת דירה שהושכרה למגורים

ניכוי הוצאות במס שבח במכירת דירה שהושכרה למגורים

זיו שרון, עו"ד ,  מאיר פורת, עו"ד , ניר הורנשטיין, עו"ד

כאשר אדם מוכר את דירת המגורים אשר הייתה מושכרת לפני המכירה, יחולו כללים מיוחדים בכל הקשור להכרה בהוצאותיו.

לצרכי מס הכנסה,קיימים שלושה מסלולי מיסוי להשכרת דירות מגורים. האחד הינו מסלול הפטור המלא המוגבל בתקרה. השני הינו תשלום מס פירותי רגיל תוך ניכוי מלוא ההוצאות. בשלישי, מס מופחת של 10% ללא ניכוי הוצאות.

 בו.ע. 1123/09 עלתה שאלת הזכאות לניכוי מן השבח של הוצאות פינוי דייר מוגן במכירת דירת מגורים, אשר הושכרה במסלול המס המופחת כאשר לא נוצל  הפטור ממס שבח.

העורר טען כי סעיף 122(ג) לפקודה אוסר ניכוי הוצאות שוטפות. אך פינוי אינו הוצאה שוטפת, לכן יש להתירו לצרכי מס שבח משלא הותר בפקודה. עוד טען העורר כי פינוי הדייר המוגן, הביא לצמיחה במחיר המכירה,  ומהווה הוצאת השבחה.  בנוסף טען  העורר לתשלום מס אמת. וכטענה חלופית, טען העורר כי פינוי הדייר המוגן, הינו עסקה נפרדת בה נמכר נכס ללא תמורה.

ועדת הערר אימצה את טענות  מנהל מס שבח, שאם היה בוחר העורר במסלול המס המלא יכול היה באפשרותו לנכות את דמי הפינוי. היעדר הזכאות לניכוי הינו תוצאה ישירה של המסלול שבחר העורר. לכן הסיקה הועדה כי אם היה בוחר העורר במסלול המס המלא, היה רשאי לנכות את הוצאות הפינוי לפי הפקודה,  ולכן אינו עומד בתנאי סעיף 39 רישא לחוק.

הועדה הוסיפה כי הסתמכה על לשון סעיף 122(ג) לפקודה, ממנה ניתן להסיק כי המחוקק ביקש למנוע גם הוצאות פחת או הפחתה אחרת בשל הדירה. ומשכך לגישתה דמי הפינוי מהווים הוצאה הונית שאינה שונה מהוצאת פחת, ולכן אין להתירה. הועדה אף קבעה שטענת פיצול העסקאות הינו מלאכותית, כיוון שעסקת פינוי הדייר, אינה יכולה להשיא הכנסות במנותק מהבעלות.

לדעתנו פסק הדין לא לקח בחשבון את העובדה שלא כל דמי הפינוי מוכרים בפקודה ועל כן, רכיבי דמי הפינוי שאינם מוכרים בפקודה, צריכים להיות מוכרים בעת מכירת הדירה בהתאם לסעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין. 

שאלה דומה עשויה לעלות במכירת דירת מגורים בה נעשה שימוש במסלול הפטור.

רשות המיסים טוענת בהוראת הביצוע (מ"ש 5/07). כי כאשר בחר הנישום להחיל על הכנסות השכירות את מסלול הפטור המלא חל דין זהה במהותו למסלול המס המופחת על אף שבהוראת החוק לא נקבעה הוראה מפורשת הדנה בהסדרי המיסוי שיחולו בעת מכירת הדירה.

דווקא לאור פסק הדין של ועדת הערר, ולאור טענת רשות המיסים כי יש לבחון את לשון החוק, אנו סבורים כי היות והמחוקק באופן מפורש לא מונע התרת הוצאות במכירה למי שבחר במסלול הפטור, ניתן יהיה לדרוש את התרת ההוצאות במכירה.

הכותבים הינם ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין  וממשרד אלתר עורכי דין