|
עדכוני חקיקה ופסיקה במיסוי מקרקעין ומע"מ- פברואר 2013
מאיר מזרחי עו"ד
עדכונים במיסוי מקרקעין
ו"ע (מחוזי י-ם) 145/07 וילנר מלונות בישראל בע"מ נ' מנהל מס שבח י-ם (26/11/12)
עסקת מכר של מלון אשר כללה שני חוזים: חוזה אחד למכירת המבנה והציוד, וחוזה שני למכירת מוניטין. ועדת הערר קבעה כי בהתאם לתוכן הכלכלי והמהות האמיתית של העסקה, יש לראות את מכירת המלון ואת מכירת הציוד של המלון כעסקה אחת. ועדת ערר ערכה מבחן עובדתי משפטי נפרד לגבי כל רכיב וקבעה כי מערכות המעליות, מיזוג האוויר, כיבוי האש, מתקני המים החמים ומערכות הטלפוניה הותאמו במיוחד לצורכי המלון ומהוות תשתית בלתי נפרדת מהמלון, ולפיכך יש לסווגן כחלק מהמקרקעין לצורך החיוב במס.
ע"מ (מחוזי ת"א) 1242/07 חברת גלית בריכות שחיה בע"מ נ' פ"ש ת"א 3 (3/12/12)
העוררת טענה כי היא זכאית לחישוב סכום אינפלציוני לפי סעיף 88(2) לפקודה, לגבי פיצויים שקיבלה בגין הפקעה של זכויותיה בבריכת שחיה ובמגרש חניה, מאחר ולטענתה לא שילמה עבור זכויות חכירה במקרקעין. העוררת שילמה לעירייה תשלומים חודשיים שנגזרו מגובה הכנסותיה מהפעלת הבריכה, ותשלומים בגין השבחת המקרקעין שעליהם הופעלה הבריכה. ביהמ"ש קבע כי התשלומים ששילמה העוררת מהווים תשלום בעד זכות חכירה במקרקעין עליהם הופעלה הבריכה, ואילו הזכויות במגרש החנייה, מהוות זכויות במקרקעין שלא שולם בעדן.
ו"ע (מחוזי י-ם) 46096-01-12 מומב השקעות בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין י-ם (9/12/12)
חברה משפחתית אינה יכולה לקבל פטור ממס שבח לפי הוראת השעה לפי חוק הגדלת היצע של דירות מגורים. הפטור מוענק רק למוכר שהוא יחיד; יש לראות בשבח ממכירת נכס מקרקעין כחלק מההכנסה החייבת של היחיד בחברה משפחתית לעניין שיעור המס ולא לגבי פטור ממנו.
ע"מ (מחוזי י-ם) 33750-02-11 רויאל קונספט בע"מ נ' פ"ש י-ם (12/12/12)
המערערת רכשה נכס מקרקעין, הרכישה כללה גם הסבה למערערת של זכויות להשכרה ארוכת טווח ביחידות שיבנו על גבי המקרקעין. המערערת טענה שיש לפצל לצורכי פחת את עלות הרכישה בין הנכס הנרכש לגביו יש לנכות פחת בשיעור של 4%, לבין זכות השכירות לגביה שיעור הפחת הוא 10%. ביהמ"ש קבע כי מאחר שזכויות להשכרה ארוכת טווח אינן מופיעות בתקנות הפחת, לא ניתן לנכות פחת בגין רכישתן. כמו כן, בנסיבות המקרה לא ניתן לפצל לצורכי פחת בין נכס המקרקעין לזכות השכירות, מאחר שהדבר מנוגד לתוכן הכלכלי של העסקה. נקבע שיש להתייחס לזכות השכירות כחלק מהנכס הנרכש ולהתיר את ניכוי הפחת בהתאם כניכוי פחת בגין בניין בשיעור 4%.
ו"ע (מחוזי חי') 381-10-11 הרטום נ' מנהל מיסוי מקרקעין חדרה (13/12/12)
לכל אחד מבני הזוג דירה מלפני הנישואין, ויש ביניהם הסכם ממון. האישה מכרה את דירתה במהלך הנישואין ורכשה דירה אחרת במקומה. הבעל רכש דירה נוספת במהלך הנישואין מתוך כוונה למכור את דירתו הראשונה וביקש לשלם מס רכישה בגין דירה יחידה. נקבע, כי בשל רכישת הדירה על ידי האישה במהלך הנישואין, אין העורר יכול להיחשב כבעל דירה יחידה.
ו"ע (י-ם) 1009/06 ועד העזרה נ' מנהל מיסוי מקרקעין י-ם (19/12/12)
לצורך בחינת זכאותו של מוסד ציבורי לפטור מלא ממס, אין לפרש את סעיף 61(ב)(1) לחוק מיסוי מקרקעין באופן שהשימוש יהיה רק למשרדיו או למחסניו של המוסד הציבורי, אלא כשימוש אשר מקיים את מטרות המוסד. ועדת הערר קבעה, כי בנסיבות המקרה, השימוש שנעשה בדירות תואם את מטרות המוסד, הואיל ולא הוכח כי השימוש כאמור נעשה במשך 80% מתקופת ההחזקה של המקרקעין, המוסד אינו זכאי לפטור מלא לפי סעיף 61(ב)(1), אך זכאי הוא לפטור של מחצית המס לפי סעיף 61(ב)(2) לחוק.
ע"א 3440/11 לנגר נ' מנהל מיסוי מקרקעין (20/12/12)
התחייבות רוכש בעת רכישת שלד בית מגורים להשלים את הבנייה, אינה מזכה אותו בתשלום מס רכישה בשיעור של דירת מגורים, שכן הקלה זו מוענקת לפי לשונו של סעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין רק כאשר ההתחייבות להשלמת הבנייה היא של המוכר.
ו"ע (מחוזי י-ם) 43924-03-10 עזבון עזרא יוסף לוי ז"ל ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין (31/12/12)
בשנת 2009 הגישו העוררים בקשה לביטול שומות והחזר מס רכישה, ששולם בגין העברה ללא תמורה משנת 1994, בטענה שלא התקיימה עסקה. לאור ההלכה הפסוקה, לפיה נישום מנוע מלטעון טענות עובדתיות חדשות השונות או הסותרות טענות עובדתיות שנטענו בפני רשויות המס בעבר, ובשל החזקה שהצהרה שהוגשה לרשות המיסים בגין מכירה או רכישה של זכות במקרקעין משקפת אמת עובדתית בזמן אמת, נקבע כי העוררים מנועים מלטעון טענות שסותרות את ההצהרות שהוגשו בשנת 1994.
ו"ע (מחוזי י-ם) 55640-09-11 יוסף עמידי ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין (06/01/13)
העוררים מכרו 1/2 חלקים בגג וזכויות על הגג וכן דירת מגורים בבניין, תוך חלוקת התמורה בין הדירה לבין הגג והזכויות. העוררים דיווחו על שווי נמוך ממחיר השוק לגבי הגג והזכויות, לטענתם בשל סכסוך והטרדות מטעם השכנים בעלי המחצית האחרת בזכויות בגג. העוררים לא הציגו חוות דעת נוגדת, ציינו בערר רק את מכירת הגג והזכויות והשמיטו את מכירת הדירה ואת העובדה כי הרוכש רכש בנאמנות עבור השכנים הבעייתים. הועדה קבעה שהמנהל הרים את הנטל והוכיח כי קיים פער משמעותי בין התמורה החוזית לשווי השוק, וקבעה שאין להכיר בתמורה החוזית, מאחר שהעוררים לא הרימו את הנטל שעבר לכתפיהם ולא הצליחו להוכיח תום לב והיעדר יחסים מיוחדים.
ע"א 6909/11 זאב אבלס ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין (20/01/13)
האפוטרופוס הכללי מכר את הזכויות בנכס נפקדים למדינה אשר מכרה אותו לצד שלישי. בעלי הזכויות בנכס פנו לאפוטרופוס הכללי לקבלת זכויותיהם בנכס וקיבלו מהמינהל את שווי הנכס בהתאם לחוק האפוטרופוס הכללי. המערערים טענו שלא היתה בידם זכות במקרקעין או זכות לקבלת זכות במקרקעין ולפיכך אין להשית עליהם מס שבח. ביהמ"ש קבע כי חלה על המערערים חבות במס שבח בהתאם לקונסטרוקציה של נאמנות, שהרי הנכס נמכר על-ידי הנאמן (האפוטרופוס הכללי) לצד שלישי (המדינה) לטובת נהנה שהיה בלתי-ידוע באותה עת (המערערים).
ע"א 8469/11 מנהל מס שבח רחובות נ' אריאלה שיין (21/01/13)
ערעור על החלטת ועדת הערר, לפיה לצורך הפטור לפי סעיף 49ב(5) לחוק, יש לעשות שימוש במבחן הזכות הקניינית. ביהמ"ש העליון קבע, כי לצורך בחינת הזכאות לפטור, יש לעשות שימוש במבחן השימוש בפועל או במבחן האובייקטיבי ולא במבחן הזכות הקניינית. בהתאם לתכלית הפטור לפי סעיף 49ב(5), היורש נכנס לנעלי המוריש ויש לבחון האם המוריש, לו היה בחיים, היה זכאי לפטור. בנוסף, תנאי בסיסי לקבלת פטור במכירת דירת מגורים מזכה הינו מכירת כל הזכויות שיש למוכר בדירה. ביהמ"ש קבע כי מאחר והיורשת לא מכרה את כל זכויותיה בנכס, ומכיוון שהנכס פוצל ליותר מדירת מגורים אחת עוד בחיי המורישה, היורשת אינה זכאית לפטור.
ו"ע (מחוזי ת"א) 1346-08 תל-און אחזקות ופיתוח (1990) בע"מ נ' מנהל מס שבח (24/01/13)
חברה משפחתית אינה זכאית לקבלת פטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין. על רווחים שנצמחים בחברה משפחתית, ובכלל זה שבח מקרקעין, יחולו שיעורי המס החלים על יחיד, אך אין בכך כדי להחיל לגביה את ההגדרה הקבועה לגבי יחיד בבחינת הזכאות לפטור. מאחר ושבח המקרקעין מיוחס לנישום המייצג, חברה משפחתית זכאית לשיעור המס המופחת החל על היחיד של 25% הקבוע בחוק עידוד השקעות הון במסלול של מיסוי חד שלבי.
ו"ע (מחוזי ת"א) 4186-07-10 מגור החזקות בע"מ בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין (03/02/13)
העוררות חתמו על הסכם אופציה לתקופה של שלושה וחצי חודשים לרכישת זכות במקרקעין, במסגרתו נקבע כי העוררות רשאיות לסחר את האופציה רק לחברי קבוצת רכישה שיארגנו. המנהל קבע, כי האופציה אינה מהווה אופציה ייחודית בשל המגבלות על הסבתה. המחלוקת נסובה לגבי התקיימות התנאי הדורש שהאופציה תהיה "ניתנת להעברה ולמימוש בתנאים הקבועים בהסכם האופציה". ביהמ"ש קבע כי תנאים וסייגים בדבר זהות האנשים שהאופציה תסוחר אליהם אינם פוגמים בסחירות האופציה.
עמדת רשות המיסים- הקצאה לבעלי מניות חדשים - סעיפים 104ד(1)(ג) ו- 103ג(9)(ב) לפקודה
שינוי מדיניות רשות המיסים בעניין הקצאת זכויות לבעלי מניות חדשים במהלך תקופת המגבלות הקבועה בהוראות סעיפים 104ד(1)(ג) ו- 103ג(9)(ב) לפקודת מס הכנסה. בהתאם לפרשנות חדשה ומקלה, אשר נועדה לאפשר לחברות לבצע דילול תוך הרחבת האפשרות לגיוס כספים לאחר שינוי מבנה, יינתן פטור בהקצאה פרטית ליחיד, שלא היה בעל זכויות בחברה לפני מועד ההקצאה, עד לשיעור של 20% מהון המניות בחברה לאחר ההקצאה, ובלבד שכלל ההקצאה למשקיעים חדשים לא תעלה על 49% מהון המניות בחברה לאחר ההקצאה. הפרשנות תינתן בכפוף למגבלות העל הקבועות בחלק ה-2 לפקודה ולא תחול לגבי פיצולים.
החלטת מיסוי 3859/12 דירת מגורים - תא משפחתי בנכסים חיצונים
דירות שנרכשו ע"י אחד מבני הזוג במהלך הנישואין ונרשמו על שמו בלבד, אינן יכולות להיחשב כנכס חיצוני לנישואין, והן תחשבנה גם לדירות בן הזוג השני לעניין חישוב מס רכישה ברכישת נכס על ידו, וזאת על אף שנרשמו ע"ש בן הזוג הראשון ורכישתן מומנה מכספי ירושה שקיבל.
הוראת ביצוע 1/2013
לאור פיזור הכנסת ולפי סעיף 38 לחוק יסוד: הכנסת, הוארך תוקף הוראות חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה), התשע"א-2011 (להלן: "הוראת השעה"), עד ליום 5.5.2013. עודכנו מדרגות מס הרכישה, תואמו סכומים לפי סעיף 49ה לחוק, עודכנו סכומי קנסות ואגרות. עדכון סכום הפטור לפי סעיף 49ז: תקרת הפטור – 1,935,300 ₪; רצפת הפטור – 484,700 ₪.
עדכון מדרגות מס רכישה במסגרת הארכת הוראת השעה, לגבי רכישה של דירה מיום 16.1.2013 ועד ליום 5.5.2013: דירה יחידה - עד 1,470,560 ₪ לא ישולם מס, מעל סכום זה ועד 1,744,270 ₪ ישולם מס בשיעור של 3.5%, מעל 1,744,270 ₪ ישולם מס בשיעור של 5%; דירה שאינה יחידה - עד 1,089,350 ₪ ישולם מס בשיעור של 5%, מעל סכום זה ועד 3,268,040 ₪ ישולם מס בשיעור של 6%, ומעל 3,268,040 ₪ ישולם מס בשיעור של 7%.
עדכון מדרגות מס רכישה לתקופה שלאחר תום הוראת השעה, לגבי רכישה של דירה מיום 6.5.2013 ועד ליום 15.1.2012: דירה יחידה – עד 1,241,110 ₪ לא ישולם מס, מעל סכום זה ועד 1,7442,270 ישולם מס בשיעור של 3.5%, מעל 1,744,270 ₪ ישולם מס בשיעור של 5%; דירה שאינה יחידה – עד 1,055,935 ₪ ישולם מס בשיעור של 3.5%, מעל סכום זה ישולם מס בשיעור של 5%.
עדכונים במע"מ
ע"מ 16219-03-12, הקורנס מפעלי עופרת בע"מ נ' מנהל מע"מ אשדוד (דצמבר 2012)
בית המשפט קבע, כי לא יחול חיסיון מכוח סעיף 142 לחוק, מקום בו גילוי המידע נדרש לצורך ובמהלך הליך משפטי וכי בבחינת הסרת החיסיון במסגרת הליך משפטי, המהווה חריג לכלל הגילוי, נדרש איזון בין זכותם של מושאי המידע, שגילויו מבוקש, לבין זכותו של הנישום לקבל מידע הנחוץ לו לביסוס הגנתו המהווה חלק מהזכות ומהחובה לקיומו של הליך הוגן, זאת לצד הציפייה כי ההליך המשפטי יחתור ויביא לגילוי האמת.
ע"ש 421-07, ישראל פלסטיק אינק בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף (דצמבר 2012)
המנהל הוציא למערערת שתי שומות. האחת, שומת עסקאות בגין ריבית רעיונית, לפיה, ראה המנהל רכישת קרקע בנאמנות בידי בעל מניות לחברה בבעלתו, כהלוואה שנתנה החברה לבעלי מניותיה שלא נפרעה ולא דווחה במועד. השנייה, שומת תשומות הכוללת את מס התשומות שנוכה בגין הוצאות תיווך לרכישת קרקע. ביהמ"ש קבע שהקרקע לא שימשה באופן ממשי את המערערת בעסקיה, אלא שימשה למגורי משפחת בעל השליטה כעשר שנים מאז רכישתה וכי אין בכוונות החברה לבד לעשות שימוש עסקי בקרקע כדי להתיר את ניכוי מס התשומות בגין רכישתה.
הערת מערכת: בית המשפט כלל לא דן בשאלת החיוב במס עסקאות בגין הריבית הרעיונית, אלא בבחינת כוונות המערערת לשימוש במקרקעין והאם די בהן כדי להתיר את ניכוי מס התשומות.
ע"מ-3660602-11 + ע"מ 36641-02-11, אווזי שכונת התקווה (1997) ניהול מסעדות בע"מ נ' מע"מ רמלה. (נוב' 2012)
בית המשפט קבע כי בערעור מע"מ שעניינו מס תשומות, מוטל נטל השכנוע על עוסק שלא ניהל פנקסים כדין. נטל זה עובר למנהל כאשר הפנקסים והספרים נוהלו כדין והם ישמשו אסמכתא. יחד עם זאת, ביהמ"ש קבע כי הואיל והשאלות בבסיס הערעור הינן עובדתיות והפתרון להן אינו מצוי בספרים ואין בהן כדי להעיד על קיומה של עסקה אמיתית, הרי שנטל השכנוע מוטל על המערערת.
ע"א 7142/10, א. גמיש שירותי כח אדם בע"מ נ' מנהל מע"מ באשדוד. (דצמבר 2012)
בית המשפט העליון קבע כי לא יחול מע"מ בשיעור אפס על שירותי השמת עובדים זרים, בעקבות תיקונו של סעיף 30(א)(5) לחוק, הקובע שיעור אפס על מתן שירות לתושב חוץ, הואיל והמערערת נתנה שירות לא רק לחברות זרות אלא השירות ניתן גם לחקלאים תושבי ישראל.
ע"א 8119/06 יבולי גליל בע"מ נ' אגף המכס ומע"מ (31.1.13)
בית המשפט העליון נדרש לקבוע את חבות המערערת במע"מ בשל סכומים שנפסקו לטובתה מכוח פסק בוררות. בית המשפט קבע כי המכנה המשותף לחיוב במע"מ בגין ביצוע "עסקה", בין ב"מכר" או בין ב"מתן שירות", כהגדרתם בחוק מע"מ, נעוץ בפעולה רצונית של המוכר או נותן השירות. בהתאם, פסק כי קבלת השבה מכוח עילה של עשיית עושר ולא במשפט, גם מקום שמדובר על הקניית נכס, הרי שאינה תמורה בגין הקנייה מרצון ולכן אינה בבחינת "מכר". עוד קבע כי חרף הפרשנות המרחיבה שיש ליתן לתיבה "עשייה למען הזולת", כנדרש לקיומו של "מתן שירות", אין לראות בו כמתקיים כל אימת שלזולת אינטרס כלשהו באותו מעשה.
ה"פ 9117-10-11 איגוד ערים אזור דן נ' מנהל המכס והמע"מ ואח' (20.12.12)
בית המשפט קבע, כי היטל הטמנת פסולת המשולם עפ"י חוק שמירת ניקיון תשמ"ד-1984, מהווה חלק ממחיר עסקת שירותי הטמנת פסולת, הניתן למטמנות שהינן בבחינת עוסק לצורכי מע"מ, בהתאם להוראות סעיף 7(2) לחוק מע"מ, הואיל ואינן חלות על המבקש-מקבל השירות אלא על המטמנות - הן נותן השירות.
ע"ש 5081-06 קיבוץ רמת רחל נ' מנהל מכס ומע"מ ירושלים (24.12.12)
מכירת 32 דירות בידי המערער שנבנו עבורו, על אף טענתו כי עשה כן אך בשל אילוצים מנהליים וכלכליים ולא מתוך כוונה מסחרית, נכנסת בגדר פעילות עסקית החברה במע"מ, בהתאם למבחנים לקיומו של "עסק" שהתוותה הפסיקה, גם אם מדובר במטרה זמנית להפיק רווח, בהתאם לפסק הדין שניתן לאחרונה בעניין עיריית אשקלון. הפטור הקבוע בסעיף 31(1א) לחוק מע"מ, במכירת חלק מבניין שאושר על פי חוק לעידוד השקעות הון, מחייב השכרתו של אותו החלק משך חמש שנים ואף מגשים את תכלית החקיקה שבבסיסו.
|