חישוב מס השבח המגולם המתווסף על השווי המכירה המוסכם שהמוכר קיבל על עצמו לשלם

רמי אריה, עו"ד ורו"ח

ביום 24.01.2013 קבע בית המשפט המחוזי בנצרת בו"ע 21027-12-11 רשיד שיח' אחמד ואח' נגד מנהל מיסוי מקרקעין, כי כאשר נקבע בהסכם המכירה כי המס ישולם על הקונה, רשאי המנהל לקבוע את שווי המכירה בדרך של גילום מלא, לעניין זה, "גילום מלא" - התמורה בהסכם המכירה, בתוספת סכום המס שהיה על המוכר לשלם על מנת שתיוותר בידו התמורה האמורה, אילו הקונה לא היה מקבל על עצמו את תשלום המס, אך הגילום ייקח בחשבון את כל הטבות המס המגיעות למוכר, לרבות פריסת המס, כדלקמן:

1. שני הצדדים הגיעו להסכם על קביעת השווי של המקרקעין נושא הערר לצורך חישוב המס, בסך 200,000 ₪ כאשר על סכום זה מתווסף מס השבח שהיה אמור המוכר לשלמו לפי החוק והקונה קבל על עצמו לשלמו במקומו, כלומר להוסיף על שווי המקרקעין המוסכם את המס המגולם שהקונה אמור לשלמו.

2. מקובל על הצדדים, כי כאשר הקונה מקבל על עצמו לשלם מס השבח במקום המוכר יחול סעיף 17 (ד) לחוק מיסוי מקרקעין התשכ"ג - 1963, להלן החוק, שם נאמר:

"נקבע בהסכם המכירה כי המס ישולם על הקונה, רשאי המנהל לקבוע את שווי המכירה בדרך של גילום מלא, לעניין זה, "גילום מלא" - התמורה בהסכם המכירה, בתוספת סכום המס שהיה על המוכר לשלם על מנת שתיוותר בידו התמורה האמורה, אילו הקונה לא היה מקבל על עצמו את תשלום המס" .

3. העוררים טוענים כי החישוב של המס המגולם שנעשה על ידי מנהל מיסוי מקרקעין, איננו נכון גם מפני שכתוצאה מחישוב זה, שווי הנכס חורג משווי הנכס שניתן להשיג בין מוכר ברצון לקונה ברצון. לטענת העוררים השווי צריך להיות 200,000 ₪ בצירוף מס שבח שעל הקונה לשלמו. העוררים טוענים עוד כי מנהל מיסוי מקרקעין היה צריך לחשב את המס לפי פריסה של ארבע שנים ולנכות מהמס את יתרות נקודות הזיכוי הלא מנוצלות. טענה זו איננה מתבססת על ראיות שהעוררים הביאו, אלא היא נזכרת בעררם ובסיכומיהם.

4. יצוין כאן כי תאריך רכישת המקרקעין נושא הדיון הוא 2/9/58. תאריך זה מהווה מרכיב חשוב ומהותי בקגביעת שיעור המס שחל עסקה זו, לכן שיעור המס נקבע על ידי העוררים בשיעור 25%.

5. ועדת הערר הסכימה עם העוררים כי צירוף השווי נטו המוסכם כמו במקרה שבנושא הדיון (200,000 ₪), בתוספת מס השבח המגולם צריכים לתת את השווי הריאלי של המקרקעין האלה כשהן מוצעות למכירה בין מוכר ברצון לקונה ברצון. עוד טוענים העוררים כי הסכמת העוררים לשלם את המס המגולם, התבסס על ההנחה כי הוא יחושב לפי מדרגות המס.

6. מחד, קובעת ועדת הערר, כי לא הובאו בפנינו הנתונים על אופן חישוב המס מצד מנהל מיסוי מקרקעין. מאידך, הצליחו העוררים להראות כי החישוב שנעשה על הבסיס המוסכם, כטענתם, בפריסת המס לפי מדרגות המס, הגיע לסכום של כ- 77,000 ₪.

7. לכן, החליטה ועדת הערר לקבל את הערר חלקית ולקבוע את שווי המקרקעין לצורך תשלום מס שבח על ידי הקונה, הכולל את שווי המקרקעין המוסכם בתוספת מס שבח מגולם בשיעור 277,450 ₪. כולל התחשבות במדרגות המס ובפריסת המס שהגיעה למוכרים.