השכרה במקבצי דיור חייבת במע"מ

השכרה במקבצי דיור חייבת במע"מ

זיו שרון, עו"ד וניר הורנשטיין, עו"ד

לאחרונה ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בעניינן של החברות שליט פיתוח ובניה בע"מ וחברת נוף ים כחול (ע"א 7973/11) ביחס לסוגיה האם השכרה של יזם במסגרת מקבץ דיור פטורה ממע"מ. פטור ממע"מ חל לפי סעיף 31(1) לחוק מע"מ במקרה של השכרה למגורים לתקופה שאינה עולה על 25 שנה. מקבץ דיור, כשמו כן הוא, משמש אכן למגורים. עם זאת, קיימת ייחודיות במסגרת זו, באשר בעל הנכס או המשכיר מתקשר בהסכם עם חברת עמידר לפיו הוא יעמיד את מקבץ הדיור לרשות "אורחים" שיופנו ע"י משרד הקליטה ועמידר, כאשר חלק מהתמורה תשולם ישירות ע"י הדיירים וחלק ע"י עמידר. כמו כן מתחייב בעל הנכס, במסגרת ההסכם עם עמידר להעמיד שירותים שונים לטובת האורחים, כגון שירותי תחזוקה וניקיון, חדר כביסה ועוד.

על פי העמדה שנקטו רשויות מע"מ, הפטור ממע"מ במקרה של השכרה למגורים חל אך ורק במקרה של השכרה ישירה, ואילו כאשר קיים גורם ביניים (כגון עמידר) לא חל הפטור. לעומתו טענו החברות המערערות כי ביחס לתקבולים המתקבלים ישירות מהדיירים אין כל מניעה בחוק מע"מ שלא להחיל את הפטור, באשר לשון הסעיף דורשת שההשכרה תהיה למגורים ואין היא מתנה זאת במיהותם של הצדדים. עוד הצביעו המערערות על כך שקיים קשר חוזי ישיר גם בין הדיירים לבינן.

הצדדים היו חלוקים גם ביחס לפרשנות הלכה קודמת של ביה"מ העליון שדנה בנושא, אם כי בסיטואציה שונה מעט (ע"א 2291/07 בעניין ש.י. סימון), שאף בה התגלעה מחלוקת בין שופטי ביה"מ העליון.

במקרה הנוכחי דחה ביה"מ העליון את הערעורים פה אחד (השופט זילברטל אליו הצטרפו ארבל ורובינשטיין), וקבע כי בנסיבות העניין ההשכרה אינה פטורה ממע"מ. על פי הכרעת ביה"מ העליון המבחן המהותי הינו האם מבחינה מהותית קיימת עסקה של השכרה למגורים בין החברות לבין הדיירים, ולא די בכך שתוצאת ההשכרה תהא בסופו של יום למגורים. מצד שני, ובהמשך לגישת כלל השופטים בעניין ש.י. סימון, הכיר ביה"מ בחריג במסגרתו יחול הפטור גם בעת קיומו של גורם מתווך ביחס להשכרה. זאת, כאשר מדובר בגורם המהווה צינור בלבד בין בעל הנכס ושוכר למגורים בפועל.

בנסיבות העניין, עמידר לא הוכרה כמתווך שהינו צינור בלבד, וזאת לאור סמכויותיה הרבות ביחס להשכרה: עמידר היא זו שלה הכח הבלעדי להחליט ביחס לזהות הדיירים, היא המכריעה ביחס לקביעת שכר הדירה, פינוי הדיירים, משכי השכירות, תשלום עבור דירות לא מאוישות והיא שקבעה את נוסח ההסכם שבין החברות בעלות מקבצי הדיור והדיירים. כוחה זה של עמידר, לצד שלילת כח בעלות מקבצי הדיור, הוביל את ביה"מ למסקנה כי הסכם ההשכרה הוא למעשה לעמידר, לצורך מטרותיה העסקיות ואינו למגורים.

לדידנו, היה בהחלט ניתן להגיע גם למסקנה שונה, המשרתת בצורה טובה יותר את תכלית החקיקה להוזיל את מחירי השכירות למגורים באמצעות פטור ממע"מ. עמדה כזו הביע גם השופט גרוניס בעניין ש.י. סימון, וחבל שלא התקבלה בסופו של יום. עדיין, יש לתת את הדעת כי הפסיקה מותירה חריג שיאפשר במקרים המתאימים פטור ממע"מ. כך הוא לדעתנו במקרה של חברה השוכרת דירה לצורך מגורי עובדיה. כך הוא גם במקרים נוספים בהם כוחו של המשכיר נותר לו בכל הנוגע לקביעת שכר הדירה, פינוי השוכר וכיוצא באלה.