התרת ניכוי הוצאות על פי שמאות עלות הבנייה

התרת ניכוי הוצאות על פי שמאות עלות הבנייה

רמי אריה, עוד ורו"ח

ביום 4.7.2013 קבע בית המשפט המחוזי בנצרת בע"מ 29178-08-11 דב הלר נ' מנהל מיסוי מקרקעין, כי גם בהיעדר אסמכתאות לעלות בנייה, ניתן להסתמך על הערכת שמאות לצורך קביעת עלות הבנייה בעת ביצוע הבנייה, ולאשר ניכוייה בחישוב השבח ממכירת הבית.

החלטה זו בוססה על סעיף 39 (1) לחוק מיסוי מקרקעין הקובע כי:

"לשם קביעת סכום השבח יותרו בניכוי הוצאות שהוצאו לרכישת הזכות במקרקעין או במכירתה, לרבות כל אחד מאלה, אם אינן כלולות בשווי הרכישה ואינן מותרות בניכוי לפי הפקודה:

(1) כל ההוצאות שהוציא המוכר מיום הרכישה ועד ליום המכירה, לשם השבחתם של המקרקעין שהזכות בהם נמכרת; ולענין זה יראו כהוצאה גם שוויה המוערך של עבודה, שהוכח למנהל שעבדו בעל הזכות במקרקעין וקרוביו להשבחת המקרקעין, אם התמורה בעד אותה עבודה - אילו היתה משתלמת - לא היתה ניתנת לניכוי לפי סעיף 32(4) לפקודת מס הכנסה"

בהמ"ש קבע כי עלויות של בניית דירת מגורים במקרקעין, (או בניין בכלל) הן הוצאות המותרות בניכוי. נטל ההוכחה על ביצוע הוצאה כל שהיא, ע"י מוכר מקרקעין, שהשביחה את המקרקעין ותרמה לעליית מחירם, רובץ לפתחו של בעל המקרקעין הטוען לכך, ראו בעניין זה, ע"א 8763/06 מרדכי גבריאלי.

מה שמותר לניכוי הוא ההוצאה בה נשא בעל המקרקעין נכון ליום ביצוע ההוצאה ובתוספת הפרשי הצמדה מיום ביצוע ההוצאה ועד ליום המכירה ובהתאם למנגנון ההצמדה הקבוע בסעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין. בהעדר תיעוד בקשר לגובה הוצאה זו, יש להעריך הוצאות בניה דומה, נכון לעת ביצוע הבניה, וע"פ קביעת החוק, הסכום יוצמד למדד נכון ליום שבו תמו שני שלישים מתקופת הבניה.

בהעדר תיעוד מתאים בעניין ההוצאות שהוצאו על בניית הדירה, ניתן להמציא חוות דעת שמאי שתקבע את סכומי עלויות הבניה, כפי שאלה היו נכון לזמן ביצוע הבניה ותשלום ההוצאות.

בעניין דנן, מכיוון שהעורר לא עשה זאת, אימץ בהמ"ש את הערכת השמאות של מנהל מיסוי מקרקעין לעניין עלות הבנייה של הבית. בנסיבות אלו, אנו מעריכים כי העלות שהוכרה לבסוף, הייתה נמוכה בהרבה מזו שהייתה יכולה להיות מנוכה מהשבח, לפי הערכת שמאות שהייתה ניתנת על ידי שמאי של המוכר.