העברת פטור מס שבח במכירת דירת מגורים מהחייב לכונס הנכסים

סוגיית ניצול הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים כשהמוכר הוא כונס נכסים או נאמן בפשיטת רגל העסיקה את בתי המשפט מספר פעמים. תוצאת הדיונים הניבה פסקי דין מעניינים ובעלי תוצאות מפתיעות.

הכלל הוא, כי הפטור ממס שבח הינו פטור אישי של המוכר ואינו פטור "צמוד לדירה". מכאן, כי מקום שהחייב לא נתן הסכמתו המפורשת לניצול הפטור – לא ניתן לחייבו לעשות כן. מאז נפסקה הלכה זו, כוללים שטרי המשכנתא באופן רגיל סעיף המחייב את הלווה לנצל את הפטור ממס שבח לו הוא זכאי.

בעניין בויאר (רע"א 7816/06) נדון מקרה של חייב שחתם על שטר משכנתא הכולל התחייבות לניצול הפטור, אולם נפטר לאחר שמונה כונס נכסים למכירת הדירה ולפני שהכונס הספיק למכור את הדירה. בית המשפט קבע כי מאחר והחייב נפטר לפני מכירת הדירה, עוברת הדירה לעזבונו ורואים את יורשיו כמוכרי הדירה. מאחר והתחייבות החייב בשטר המשכנתא לניצול הפטור נוסחה באופן רחב כך שהיא חלה גם על יורשיו, פסק בית המשפט כי על יורשיו החובה לנצל את הפטור האישי שלהם במכירת הדירה על ידי כונס הנכסים.

זוהי כמובן תוצאה קשה, שכן במקרה שלא מתקיימים התנאים לניצול פטור לדירת ירושה, נמצאים היורשים במצב בו הם למעשה נדרשים לממן חלק מחובות המוריש, באמצעות ניצול הפטור האישי שלהם.

גם המנוח שמחה איתן ז"ל (ע"א 990/11) נפטר לפני שנמכרה דירת המגורים בבעלותו. אלא שבהבדל מעניין בויאר הנ"ל, כאן דובר במכירה על ידי נאמן בפשיטת רגל שמונה לחייב עוד בחייו. מנהל מס שבח סירב להעניק את הפטור ממס מהטעם שבעל הדירה אינו בחיים עוד ואינו יכול לבקש את הפטור, ואילו הנאמן שבא בנעליו אינו יכול לקבל יותר ממה שהיה זכאי לו החייב. בית המשפט העליון דחה את עמדת רשות המיסים וקבע, כי לאור דיני פשיטת הרגל הקובעים כי לאחר מותו של חייב יימשכו ההליכים כאילו היה בחיים, זכאי הנאמן לבקש פטור בשמו של החייב, גם אם החייב עצמו אינו עוד בין החיים ובכך הוענק הפטור ממס לאדם שנפטר!

המהפכה במשטר המס החל במכירת דירות מגורים המתרגשת עלינו בימים אלה, תשים כנראה סוף לחלק ניכר מהויכוחים כדוגמת אלה שהובאו לעיל. אם הפטור ממס מוקנה לדירה אחת בלבד, היא דירת המגורים היחידה של המוכר/החייב, אין שום סיבה לדרוש את הסכמתו המפורשת של החייב לניצול הפטור שכן אין מדובר עוד בזכות כלכלית הניתנת לניצול חלופי. כל סירוב לעשות שימוש בזכות זו - שאם לא תנוצל במכירת הדירה האמורה תרד לטימיון – ייחשב לחוסר תום לב ונראה שבתי המשפט לא ייתנו לו יד.