חיסכון במס רכישה או במס שבח בגין מיטלטלין הצמודים למקרקעין

חיסכון במס רכישה או במס שבח בגין מיטלטלין הצמודים למקרקעין

רמי אריה, עו"ד ורו"ח

פעמים רבות, המבנה הנמכר כולל ציוד ומערכות ומיטלטלין אחרים, אשר התמורה שננקבה בחוזה כוללת גם אותם. במבנים עסקיים ייתכן ומדובר גם במוניטין העסק אשר לגביו יש הטבות מס מיוחדות. בהתאם לדין, ישלם קונה מס רכישה או מוכר מס שבח, רק על הזכויות במקרקעין עצמם ולא על הנספחים להם. לכן, חשובה ההפרדה בין שווי כל אלו.

אלא, שמערכות שהן חלק אינטגראלי מהמבנה ייחשבו כחלק מהזכות במקרקעין הנמכרת, כפי שנקבע בעניין מלונות צרפה, ביום 8.7.2013 (ע"א 2587/12 מלונות צרפת ירושלים בע"מ נ' מנהל מס שבח אזור ירושלים). בהמ"ש העליון קבע כי מערכות מיזוג אויר, חשמל ומעליות במלון חמישה כוכבים, אינן מערכות אותן ניתן לראות כ"מיטלטלין".

חברת מלונות צרפת ירושלים בע"מ טענה כי שווי המיטלטלין עומד על 16 מיליון דולר, בהתאם לשווי שנקבע בחלק השני של העסקה. לטענתה, מלון מוגמר כולל בתוכו גם חלקים מהותיים שאינם בגדר מקרקעין, לרבות ציוד, ריהוט ומערכות. המחלוקת בין הצדדים נסבה בעיקרה על המערכות הבאות: מיזוג אויר, מעליות, חשמל ואינסטלציה.

בפסיקה נקבע מבחן הזהות והמאפיינים של המחוברים שניתן להפרידם כמבחן המכריע לעניין זה. בעמ"ה 949/70 קולנוע "רינה" התעוררה השאלה מה לבניין ייחשב לצורך קביעת הפחת. בעניין זה נקבע כי הן הבמה והן הציפוי לקירות האולם הם חלקי בנין, לעומת הכיסאות המוברגים לרצפת הקולנוע אשר סווגו כריהוט.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי בעניין קולנוע רינה, אושר בפסק דינו של בית המשפט העליון (ע"א 406/72). פסק הדין בעניין עיריית רמת גן, לא בא לשנות את הלכת קולנוע רינה, והוא אף מפנה להלכה זו כך הובן פסק הדין בעניין עיריית רמת גן גם על ידי ועדת הערר בפסק הדין בו"ע (חיפה) 8086/07 באוהאוז בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה.

בעניין מלונות צרפת החדש, קובע בהמ"ש העליון מבחן חדש כמבחן מרכזי – "מבחן הכוונה", במסגרתו יש לבחון אם הייתה מלכתחילה כוונה לחיבור של קבע. לידו ישמשו את בהמ"ש מבחני עזר הבאים:

1. מבחו ראשי- מבחן הכוונה – האם הכוונה המקורית בעת חיבור האובייקט הייתה לחיבור של קבע או לחיבור ארעי. מבחן זה הוא המבחן העיקרי ואת המבחנים להלן יש לראות כמבחני משנה או מבחני עזר.

2. המבחן הפיסי או מבחן הבורג – האם ניתן לנתק את האובייקט מבלי לגרום נזק ממשי לאובייקט או למקרקעין.

3. מבחן כלכלי – האם האובייקט יאבד באופן ניכר משוויו בעקבות ניתוקו.

4. מבחן אופי וזהות של האובייקט – האם האובייקט יאבד את זהותו ואופיו בעקבות ניתוקו.

5. מבחן זהות המקרקעין וערכם הכלכלי לאחר ניתוק האובייקט – האם ערך המקרקעין יאבד באופן ניכר, או שהמקרקעין יאבדו את זהותם ומאפייניהם.

6. מבחן השכל הישר וחוש המומחיות של המשפטן.

סוף דבר קבע בהמ"ש כי מערכות המשולבות בתוך המבנה, אינן "מיטלטלין" על פי כל אחד מהמבחנים דלעיל, אולם, ציוד אחר, ריהוט, מכונות, מלאי, מוניטין – בהחלט אינם זכויות במקרקעין ולכן אינן חייבות במס רכישה או במס שבח.