מס רכישה על הקצאה באיגודי מקרקעין

מס רכישה על הקצאה באיגודי מקרקעין
זיו שרון, עו"ד וניר הורנשטיין, עו"ד

התייחסות המס להקצאת מניות באיגודי מקרקעין עברה גלגולים במהלך השנים. בעבר, עד תיקון 50 לחוק (שנכנס לתוקפו ביום 7.11.01) נחשבה ההקצאה כאירוע מס. במסגרת תיקון 50 שונתה התייחסות זו על בסיס המלצות ועדת רבינוביץ' להשוות את הדין בין איגודי מקרקעין לבין חברות אחרות ולראות בהקצאה של מניות כנגד הזרמת הון לחברה כפעולה שאינה חייבת במס. על הקצאות באיגודי מקרקעין הוטלה עם זאת חובת דיווח מיוחדת(שאינה קיימת בחברות רגילות), וזאת על מנת לוודא שההקצאה עומדת בתנאים שנקבעו בחוק, ובכלל זה שאין מדובר בהקצאה של זכויות שנרכשו קודם לכן על ידי האיגוד, וכן שלא משולמת תמורה במישרין או בעקיפין למי מבעלי המניות האחרים. כיום, פחות מ – 12 שנה לאחר מכן, שב ומשונה הדין לעניין הקצאה. במסגרת תיקוני חוק ההסדרים לחוק מיסוי מקרקעין (הכוללים גם את הרפורמה במיסוי דירות מגורים), נקבע כי הקצאה לא תהווה אירוע מס רק לעניין מס שבח (בעלי המניות המדוללים), ואולם כן תתחייב במס רכישה בידי בעל המניות לו מוקצות המניות. דהיינו, במקרה של הקצאה ייחשב המשקיע שגדל חלקו בחברה כאילו רכש זכות במקרקעין שבידי האיגוד ויתחייב במס רכישה בגינם בהתאם לגידול בשיעור החזקתו במניות.

המדובר בהחמרה נוספת ביחס למיסוי איגודי מקרקעין, באשר אך בתחילת 2012 הוגדל מס השבח על מכירת מניות באיגודי מקרקעין משיעור של 20% לשיעור של 30%, (בידי בעל מניות מהותי, המחזיק 10% או יותר בחברה). נזכיר רק ששיעורי המס בפועל עשויים להיות גבוהים עוד יותר עקב קיומו של מס היסף לבעלי הכנסות גבוהות (2% נוספים), וכן ביחס למניות שנרכשו לפני 7.11.01, שביחס אליהן חלק מהרווח ממוסה בשיעור מס שולי (עד 48% ובנוסף מס יסף בשנת 2013, ועד 50% ובנוסף מס יסף החל בשנת 2014). זאת ועוד, לכך יש להוסיף כמובן גם את הגדלת שיעור מס הרכישה הכללי ל – 6% במסגרת הרפורמה העדכנית (תוך אפשרות בנסיבות מסוימות לקבל חזרה 1% אם בתוך שנתיים הוצע היתר בניה לבניית דירת מגורים אחת לפחות על המקרקעין). ניתן אפוא להיווכח שנטל המס גדל בצורה משמעותית ביותר ביחס לעסקאות מקרקעין ובפרט ביחס לאיגודי מקרקעין. עוד חשוב להדגיש כי בעוד שחלק מהוראות הרפורמה החדשה יוחלו החל מ – 1.1.2014 (לדוגמה לעניין מיסוי דירות מגורים), הרי שחיוב הקצאה במס רכישה וכן הגדלת שיעורי מס הרכישה הוחלו מידית, דהיינו על עסקאות החל מ – 1.08.2014. נחמה פורתא בתיקון הדין ביחס להקצאה יוכלו אולי למצוא נישומים שנתקלו בעבר בטענות של רשויות המס לפיהן ההקצאה היוותה אירוע מס אף קודם לתיקון החוק. בעבר, נשמעו טענות של גורמים ברשויות המס לפיהן הקצאה המובילה לדילול מהותי (עד לשיעור קרוב לאפס) מהווה אירוע מס גם על פי הדין הקודם, בייחוד מקום בו בסמוך אליה מתלווה מכירה של יתרת הזכויות. טענה זו הייתה חסרת בסיס כלשהו בלשונו של החוק ולכן לדעתנו הייתה שגויה. מעבר לכך, העובדה כי הוראת התחולה של תיקון החדש, הקובע כי הקצאה חייבת במס רכישה, הינה לגבי הקצאת מניות החל מחודש אוגוסט 2013, יש בה לדעתנו כדי להצביע באופן חד משמעי על כך שאין בסיס לטענות האמורות לעניין פרשנות החוק קודם לתיקון. נוסח מלא עם דיסקליימר.