שווי התמורה בעסקת קומבינציה

שווי התמורה בעסקת קומבינציה
רמי אריה, עו"ד ורו"ח

ביום 21.7.2013 קבע בית המשפט המחוזי בתל אביב בו"ע 4722-01-12 פינת פלורנטין בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, כי במכירת יתרת המקרקעין שבבעלות חב' פלורנטין (לאחר עסקות הקומבינציה), שווי שירותי הבנייה שהוצאו בפועל במסגרת עסקת הקומבינציה השנייה, הם אלו שיותרו בניכוי מהשבח.

ביום 26.9.2005 רכשה חב' פינת פלורנטין בע"מ, זכויות בנכס בעסקת קומבינציה. במסגרת העסקה התחייבה החב' לפנות דיירים מוגנים שהתגוררו בנכס, לבנות עבור הבעלים 21.33 יחידות דיור ולשלם את היטל ההשבחה החל על המוכרים.

מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב קבע בשומה שיצאה מלפניו לגבי עסקה זו, שווי מכירה בסך 5,916,000 ₪.

ב- 24.2.2010 התקשרה חב' פלורנטין עם חברה קבלנית בשם ד. רוטשטיין נדל"ן בע"מ (להלן: "הקבלן"). בעסקה שכרתו השתיים התחייבה חב' פלורנטין למכור 59.5% מהזכויות בנכס לקבלן, בתמורה לקבלת שירותי בנייה ותשלום מזומנים. הקבלן קיבל על עצמו את התחייבויותיה של חב' פלורנטין בכל הקשור לבניית דירות עבור כל הבעלים והדיירים המוגנים.

מנהל מיסוי מקרקעין העריך את שווי הבנייה בסך של 10,944,664 ₪.

הצדדים חלוקים בשאלה האם על מנהל מיסוי מקרקעין להתיר לחב' פלורנטין את ניכוי שירותי הבנייה כפי שנקבעו בעסקה עם הקבלן ("העסקה השנייה"), או לערוך את חישוב המס לפי שווי שירותי הבנייה בעסקת הקומבינציה מ- 26.9.2005 ("העסקה הראשונה").

ועדת הערר קבעה כי מנהל מיסוי מקרקעין התעלם מהעובדה שעל מלוא הרווח הנובע מקביעת שווי המכירה בשומת רוטשטיין שילמה חב' פלורנטין מס מלא. משנישומה חב' פלורנטין בגין השבח בשומת רוטשטיין, יש לראות בשווי שירותי הבנייה בסיס להתרת ניכוי ההוצאות בעת חישוב ההכנסה לצורכי המס החל על מכירת הדירות, מתוך המלאי שבבעלות חב' פלורנטין.

אילו בחרה החב' לבנות את הפרויקט בכוחות עצמה ולמכור את כל הדירות, היו עלויות הבנייה נגזרות מהעלויות שלה בפועל. אולם בפועל, החב' לא בנתה בעצמה, אלא התקשרה בעסקת קומבינציה נוספת ומכרה חלק מהמקרקעין תמורת שירותי בנייה. השווי שנקבע באותה עסקה, בסך 10,944,667 ₪, מייצג את עלויות הבנייה שבהן היה ראוי להכיר בבוא מנהל מיסוי מקרקעין למסות את הדירות שמכרה חב' פלורנטין. מסכום העלויות המפורט יש לנכות את עלות הבנייה בעסקה הראשונה, כפי שנוכתה בעסקה עם הקבלן רוטשטיין. ודוק: עלות בנייה זו יש לנכות באופן יחסי לחלק הנמכר בכל דירה ודירה.

בע"א 7489/01 די-רום (1971) בע"מ נקבע כי לא יעלה על הדעת שההפרש בין העלויות החזויות לבין העלויות בפועל לא יוכר כ"הפסד" וכי לא יובא בחשבון בחישוב מס השבח או מס ההכנסה.

לאור האמור, הערר התקבל. דהיינו: שווי "הוצאות הבנייה" הוא שווי עלויות הבנייה כפי שנקבע בעסקה השנייה ("עסקת רוטשטיין") בניכוי ההוצאות שמנהל מיסוי מקרקעין התיר את ניכוין. בעת מיסוי הדירות שנמכרו או שתימכרנה, יש להכיר בחלק היחסי של ההוצאות הללו.