קיזוז הפסדים במכירת דירות מגורים בראי הרפורמה במיסוי מקרקעין

קיזוז הפסדים במכירת דירות מגורים

בראי הרפורמה במיסוי מקרקעין

ניצול מיטבי של קיזוז הפסדים לאור קביעת רכיב פטור בנוסחה הליניארית החדשה.

במסגרת הרפורמה במיסוי מקרקעין שהתקבלה לאחרונה נקבעה נוסחה ליניארית חדשה במכירת דירות מגורים. בהתאם לנוסחה הליניארית התקופה היחסית שעד תחילת 2014 תהיה פטורה ממס ואילו התקופה שלאחר מכן תהיה חייבת במס בשיעור 25% בהתאם לתקופת האחזקה בדירה.

לטעמנו, מעיון בנוסח החוק עולה כי הנוסחה הליניארית מורכבת למעשה מ"רכיב פטור ממס" ו"רכיב חייב במס" ולא משיעור מס שבח משוקלל, כאשר לאבחנה זו השלכות רבות ובפרט ביחס לקיזוז הפסדים במכירת דירות מגורים.

מיסוי העסקה בשיעור מס שבח משוקלל הינו התייחסות אל העסקה בכללותה כעסקה חייבת במס ששיעור המס שלה נקבע בהתאם לנוסחה המשקללת את שיעורי המס ואת תקופות האחזקה בנכס. לעומת זאת עסקה בעלת רכיב פטור ממס ורכיב חייב במס משמעה כי החבות במס הינה אך ורק ביחס לתקופה החייבת במס ואילו יתרת התקופה פטורה ממס.

לאבחנה זו יש השפעה רבה לניצול מיטבי של קיזוז הפסדים. ככל והיה מדובר בשיעור מס משוקלל אזי ההפסד היה מקוזז כנגד כל הרווח שנוצר במכירת דירת המגורים. לעומת זאת התייחסות אל העסקה ככוללת רכיב פטור ורכיב חייב, מובילה לכך שההפסד יקוזז אך ורק מהרווח החייב במס שנוצר לאחר 2014 ולא יתבזבז על רכיב הרווח הפטור.

כך לדוגמא- אדם שיש לו הפסדים בסך 100,000 ₪ ומכר דירה ברווח של 200,000 ₪ כאשר תקופת האחזקה לפני 2014 ולאחריה שוות.

ככל והיה מדובר בשיעור מס שבח משוקלל, אזי ההפסד היה מקוזז כנגד כל הרווח והיה נותר מס לתשלום על 100,000 ₪.

לעומת זאת, מאחר ומדובר ברכיב פטור ורכיב חייב, ההפסד יקוזז כנגד הרכיב החייב בלבד וכתוצאה מכך לא ישולם מס בעסקה.

קביעת הרכיב הפטור מאפשרת לנישום לנצל את הפסדיו הצבורים בצורה מיטבית ולא לבזבז אותם על הרכיב הפטור ממס. נציין כי להכללת הרכיב פטור בנוסחה הליניארית קיימות עוד השלכות רבות ועל כך ברשימות הבאות.