האם כדאי להזדרז ולמכור דירה עד סוף השנה?

האם כדאי להזדרז ולמכור דירה עד סוף השנה?
ניר הורנשטיין, עו"ד

הרפורמה האחרונה במיסוי דירות מגורים, מעוררת אצל רבים את השאלה האם כדאי להזדרז ולמכור דירה עד סוף השנה הנוכחית על מנת להספיק וליהנות מתחולת הדין הקודם. להחלטה מעין זו קיימים כמובן שיקולים מסחריים לא מעטים הכרוכים בשאלה, ואליהם לא אתייחס במסגרת טור זה. מבחינת שיקולי המס בלבד, מידת הכדאיות של המהלך והתועלת העשויה לנבוע ממנו תלויה בנסיבות.
היתרון העיקרי במכירה עד תום השנה הנוכחית בולט ביחס למי שהינו בעלים של יותר מדירה אחת. בעלים כזה, שלא מכר דירת מגורים בפטור ב – 4 השנים האחרונות, יוכל לנצל את הפטור המוענק למכירה אחת ל – 4 שנים (סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין) רק עד תום השנה הנוכחית. פטור זה יתבטל החל מתחילת שנת 2014, ופטור מלא יוענק אך ורק למי שהינו בעלים של דירה יחידה.
כך לדוגמה, מי שהינו כיום בעלים של שתי דירות מגורים, יוכל למכור דירה אחת בפטור ממס עד תום השנה הנוכחית. עקב המכירה יהיה בעל דירה יחידה ביום כניסת הרפורמה לתוקף (1.1.14), וכתוצאה מכך יוכל למכור גם את דירת המגורים השנייה בפטור ממס (על פי סעיף 49ב(2)). כך יגיע לתוצאה של מכירת שתי דירות בפטור מלא ממס תוך פרק זמן קצר. אם לעומת זאת לא ימכור דירה עד תום השנה הנוכחית, הוא לא יוכל למכור אף אחת מהן בפטור ממס. את הראשונה הנמכרת לא יוכל למכור בפטור מאחר שהינו בעלים של יותר מדירה אחת. אך גם לאחר מכירתה לא ייחשב כזכאי לפטור לדירה יחידה על פי סעיף 49ב(2), שכן קיימת הוראת מעבר לפיה בתקופת הביניים (1.1.2014 עד 31.12.2017) הזכאות לפטור לדירה יחידה מותנית בכך שהמוכר היה בעל דירה יחידה לא רק במועד המכירה, אלא גם ביום 1.1.2014.
לעיתים, גם לבעלים של דירה יחידה קיים יתרון למכור כבר השנה. כך לדוגמה, אדם שרכש דירה או בנה אותה ומעוניין למכרה לאחר סיום בנייתה, יוכל לעשות כן עד תום השנה הנוכחית, בעוד שהחל משנה הבאה ייאלץ להמתין 18 חודשים לפחות מעת שהושלמה הבניה.
מנגד, יש להבהיר, שהנזק כתוצאה מהמתנה לא בהכרח יהיה גבוה מאוד. על מנת למתן את השפעות ביטול הפטור למכירה כל 4 שנים, קבעה הרפורמה שיעור מס מוטב לבעלי דירות שרכשו את דירתם קודם לתחילת הרפורמה (1.1.2014). שיעור המס המוטב פוטר ממס את כל חלק השבח עד ליום 1.1.2014 ומחייב במס בשיעור של 25% רק את חלק השבח לאחר מועד זה. החלקים היחסיים, הפטור והחייב ב – 25%, מחושבים בהתאם לתקופת ההחזקה בנכס לפני ואחרי 1.1.2014 (חישוב לינארי) ולא על פי השווי.
אם וככל שמתקיימים תנאי הזכאות לשיעור המס המוטב הקבועים בחוק, מכירה החל מתחילת שנה הבאה (במקום עד תום השנה הנוכחית) אמנם תגרום לאיבוד פטור מלא אחד ממס (למי שיש לו יותר מדירה אחת), אולם עדיין חלק נכבד מהשבח יוסיף ויהיה פטור, וסך המס הכולל עשוי להיות נמוך. כך, מכירה ביום 1.1.2014 תוביל לכך שלא יהיה חלק החייב במס. ככלל, המס יהיה נמוך יותר ככל שקיימת תקופת החזקה ארוכה בנכס לפני 1.1.2014 וילך ויגדל ככל שתקופת ההחזקה לאחר 1.1.2014 תתארך.
זאת ועוד, במקרים מסוימים דווקא המתנה עם מכירת דירת מגורים עשויה להניב תוצאת מס טובה יותר. כך לדוגמה, מי שהינו בעלים של דירה אך יש לו שליש נוסף בדירה אחרת, נחשב על פי הדין הקיים לבעלים של יותר מדירה אחת, ואם וככל שמכר דירה בארבע השנים האחרונות לא יוכל למכור כיום את דירתו בפטור במס. לעומת זאת, החל מ -1.1.2014, ייחשב כבעלים של דירה אחת בלבד, שכן החלק שלא ייחשב כדירה נוספת הועלה מ – 25% לשליש, ולכן יהיה זכאי לפטור מלא ממס על מכירת דירת מגוריו (בעוד ביחס לשליש יהיה זכאי למס מוטב).
האמור לעיל הינו בגדר דוגמאות כלליות בלבד. לאור מגוון השינויים במסגרת הרפורמה קיימים לא מעט שיקולים נוספים הראויים לבחינה, ובפרט בנוגע למכירה על ידי תושבי חוץ, מכירת דירות יוקרה, מכירת דירה בעסקת קומבינציה, מכירת דירת מתנה ועוד. בכל המקרים מוצע לבחון את השפעות הרפורמה על בסיס פרטני, ובכלל זה לעניין עיתוי מועד המכירה.