מה כמה ולמה ?

במיסוי הכנסות מהשכרה של נכסי נדל"ן

והכנסות מהשכרת דירות למגורים

רמי אריה עו"ד ורו"ח

בכדי לדעת מה המיסוי שיחול על הכנסות להשכרה למגורים בישראל או בחו"ל, יש צורך להיות בעל יכולת כוח עיבוד נתונים ברמה גבוהה. שכן, כפי שאנו רואים מהטבלה הצמודה לרשימה זו, יש כיום לא פחות מארבעה מסלולים שונים של מיסוי השכרות למגורים בישראל ובחו"ל. לכל מסלול ההוראות והתנאים שלו.

כל משכיר למגורים נדרש בבואו לחתום על חוזה השכרה, לבחור בין המסלולים השונים, ולקחת בחשבון, כי לפחות במסלול הפטור ממס, יהיו שינויים בתקרת הפטור ממס, החל מינואר 2005 ואחר כך, בשנת 2006. כלומר, כיום כל חתימה או חידוש של השכרת נכס, למשך שנה, ועוד שנת אופציה אחת לשנה נוספת, דהיינו, עד אמצע שנת 2006, כבר מביאה את המשכיר לצורך בהחלטות, האם להשכיר ? באיזה מחיר ? לשימוש למגורים או עסקי ? כמה מס הכנסה וכמה ביטוח לאומי יחולו על ההכנסות ?

לכאורה, תמיד עדיף לבחור במסלול הפטור ממס, אלא, שהחל מינואר 2006, מסלול זה ייתן פטור ממס, רק עד הכנסות משכירות למגורים בגובה של 800$ לחודש. ייתרה מזו, לפי המנגנון שנקבע בחוק, כל סכום עודף על התקרה האמורה, מפחית את הסכום הפטור ממס בגובה ההפרש. דהיינו, הכנסות משכירות למגורים, בגובה של 1,000$ לחודש, יקטינו את הסכום הפטור ממס לסך של 600$ בלבד. יתרת ה- 400$ תהא חייבת במס הכנסה מינימאלי בשיעור של 30% וכן עלולה להיות מחויבת גם בדמי ביטוח לאומי בשיעור של כ- 13% נוספים.

באם נבחר המסלול הפטור ממס, הבחירה תחול על כל ההכנסות מכל דירות המגורים המושכרות על ידי אותו יחיד בישראל או בשטחי יהודה שומרון ועזה. אולם, היא לא תחול בהכרח על הכנסות מהשכרת נכסים בחו"ל, שלגביהם ניתן לבחור את מסלול המס בשיעור של 15% או מסלול המיסוי הרגיל.

כך היה המצב גם לגבי בחירת מסלול המס המופחת בשיעור של 10% עד סוף שנת 2002, אלא, שבעקבות הרפורמה נראה כי אפשר לבחור להחיל מסלול זה על דירות מסוימות ולהחיל את מסלול המס הרגיל על דירות אחרות, למרות שכולן מושכרות על ידי אותו משכיר. כך שמסלול המס של 10% מאפשר גמישות רבה יותר בתכנון המס על ההכנסות משכירות.

כפי שרואים מהטבלה המצורפת, בכדי לדעת באיזה מסלול מיסוי לבחור, יש לבחון האם עומדים בתנאי המסלול החלים על השוכר והמושכר ומה השימוש ההכרחי במושכר ? בנוסף, כדאי להוסיף לתמהיל את הוצאות הפחת שמגיעות בגין רכישת המושכר והשבחתו, את הוצאות המימון כולל המשכנתא, את הוצאות ההשכרה, התיווך והמשפטיות. שכן, פעמים רבות, דווקא מסלול המיסוי הרגיל, שבו ניתן להכיר בהוצאות אלו, ייצא כמסלול הזול ביותר מבחינת מיסוי.

כשמדובר בנכסים המושכרים בחו"ל, ניתן לבחור במסלול של 15% מס בלבד, ולוותר על תביעת הוצאות המימון והוצאות אחרות שיש בהחזקת והשכרת הנכס בחו"ל. בנוסף, מסלול זה מחייב ויתור על המס ששולם בחו"ל, שבמקרים מסוימים, הוא גם מהווה מס סופי לפי אמנות למניעת כפל מס שיש לישראל עם אותה מדינה. כמובן, שכאשר ההוצאות הנוספות בשל מימון רכישת הנכס בחו"ל, החזקתו והשכרתו גבוהות, או שיש מיסוי גבוה בחו"ל, עדיף לבחור במסלול המיסוי הרגיל שיחול על ההכנסה מהשכרה נטו לאחר ניכוי מלוא ההוצאות. במיוחד נכון הדבר כשיש אמנת למניעת כפל מס הקובעת כי המס ששולם בחו"ל הוא סופי ולא ישולם מס נוסף בישראל.

סיבוך נוסף יכול להיווצר, כשחלק מהנכסים רשומים על שם בן הזוג או על שם הילדים. לעתים יידרש חישוב מס מאוחד על כל ההכנסות מההשכרה, ולעיתים ניתן לדרוש חישוב מס נפרד על הכנסות מהשכרה של נכסים הרשומים על שם בן הזוג. כך הדבר גם לגבי החיוב בביטוח לאומי, אשר הפסיקה קבעה לגביו, כי יחול באופן ספציפי, לפי הרישום בפועל של הזכויות במרשם המקרקעין, מה שיכול ליצור עדיפות להעברת הזכויות בנכסי המקרקעין, מבן זוג אחד לבן הזוג השני.

תיקון נוסף בתחולה מינואר 2003, הוכנס לגבי גמלאים שהגיעו לגיל פרישה, אשר הנכסים המושכרים על ידם, ששימשו בידיהם להפקת הכנסה מיגיעה אישית או ממשלח יד בישראל. לגמלאים אלו מגיע זיכוי מס מיוחד, בשל ההכנסה מהשכרת אותם נכסים, עד לתקרת סכום בגובה ה"קצבה המזכה" שעומדת בשנת 2004, על סך של 6,780 ₪. אלא, שזיכוי מס זה, יחול, בדרך כלל, על הכנסות מהשכרת נכסים עסקיים ולא על הכנסות מהשכרת דירות למגורים.

לסיכום, טוב יעשה כל משכיר נכס ובמיוחד כשמדובר בהשכרת דירות למגורים, באם יוודא היטב ומחדש את כל היבטי מס ההכנסה והביטוח הלאומי הכרוכים בדמי השכירות, בכל אחד מהמסלולים, ולכל אחת מהשנים שבתקופת השכירות, לפי הפירוט שבטבלה המצורפת.

טבלת כללי המיסוי על הכנסות מהשכרת נדל"ן כולל מיסוי השכרה למגורים

נערך ע"י רמי אריה, עו"ד ורו"ח אתר אינטרנט www.ralc.co.il אלקטרוני [email protected]