דמי חכירה משתנים למינהל מותרים כהוצאה באופן שוטף

דמי חכירה משתנים למינהל מותרים כהוצאה באופן שוטף
רמי אריה, עו"ד ורו"ח
דמי חכירת מקרקעין, אפילו אם תקופת החכירה היא ל- 49 שנים, מהווים בתנאים מסוימים כהוצאות מוכרות במס, מידי שנה, ולא ייחשבו כהוצאות הוניות שאינן מותרות בניכוי. למשלמים דמי חכירה למינהל מקרקעי ישראל כדאי לבחון האם תבעו את התשלום כהוצאה מוכרת שנתית, או לתקן את הדוחות שהגישו בעבר בהתאם.
כך בהתאם לקביעת בית המשפט המחוזי בתל אביב בעניין קסלר ביום 8.12.2013 (עמ"ה 1249/08 קסלר נתליה נ' פקיד שומה גוש דן). בהמ"ש קבע כי נכון לראות בחכירת מקרקעין שישמשו לתחנת דלק כחכירה תפעולית, ובהתאם זכאי קסלר כי הוצאות דמי החכירה של המקרקעין יותרו בניכוי שוטף בשנות המס שבערעור.
בהמ"ש דחה את טענת פקיד השומה כי הוצאות דמי החכירה הן הוצאות הוניות ולא הוצאות שהוצאו בייצור הכנסה בשנת המס. זאת מכיוון שמתנאי החכירה שנקבעו בהסכם החכירה, עולה כי הוקנו למערער זכויות מצומצמות שאינן מגיעות כדי בעלות, ועל כן, חכירת המקרקעין הינה בגדר "חכירה תפעולית" והוצאות החכירה מותרות בניכוי שוטף.
שאלת התרת ניכוי דמי חכירה המשולמים למינהל, נדונה בין היתר בעניין פי גלילות (בע"א 8301/04, ע"א 10391/04 פקיד השומה למפעלים גדולים נ' פי גלילות מסופי נפט וצינורות בע"מ)  ובעניין קר-פרי (עמ"ה 1278/02 ועמ"ה 1279/02 קר-פרי חולון בע"מ נ' פקיד השומה למפעלים גדולים.
בעניין פי גלילות, נקבע:
"כאשר מדובר בחכירה שתקופתה המצטברת עולה על 25 שנים תיערך הבחנה בין "חכירה מימונית" ל"חכירה תפעולית". תנאיה של חכירה מימונית מעניקים בידי החוכר זכויות הקרובות במהותן לזכויות בעלות".
עולה כי לאורך השנים פעל המנהל לשום את המקרקעין ובהתאם נקבעו דמי החכירה ששילם המערער למנהל. ממילא, נראה כי המנהל הוא שנהנה מהשבחת המקרקעין ומשינויים שבוצעו במקרקעין. בכך יש כדי לתמוך במסקנה שלמעט זכות השימוש לא הוקנו למערער זכויות מהותיות הגלומות בזכות הבעלות, כמו הסיכוי ליהנות מעליית ערך של המקרקעין, אדרבא, דמי החכירה ששילמו קסלר עלו ככל שערך המקרקעין עלה.
מסתבר כי אין בהסכם החכירה הוראה המקנה לחוכר זכות לרכוש את המקרקעין בתום תקופת החכירה בסכום נמוך משווי המקרקעין או בכלל. בכך, יש כדי לתמוך במסקנה לפיה דמי החכירה המשולמים על ידי קסלר למנהל, אינם בגדר תשלום "על חשבון" רכישת המקרקעין בתום תקופת החכירה.
נוכח האמור, קבע בהמ"ש כי נכון לראות בחכירת המקרקעין כחכירה תפעולית, ובהתאם ניתן לנכות את הוצאות דמי החכירה של המקרקעין בניכוי שוטף בכל שנת מס.
לאור זאת, כדאי ומומלץ למשלמים דמי חכירה למינהל מקרקעי ישראל, אף אם הם לתקופה ארוכה העולה על 25 שנים, לבדוק מחדש את אופן הרישום של אותם דמי חכירה בספרי החשבונות שלהם, ולתבוע את דמי החכירה ככל שמדובר בתנאי תשלום משתנים, כהוצאות מוכרות שוטפות מידי שנה. גם בדרך של הגשת דוחות מתקנים לאחור.