נטל הראיה המוטל על המנהל להוכיח מהו יום המכירה

נטל הראיה המוטל על המנהל להוכיח מהו יום המכירה
רמי אריה , עו"ד ורו"ח

האם תשלום משמעותי על חשבון עסקת מכר מקרקעין מעיד כי חוזה המכר נכרת כבר בין הצדדים ? סוגיה זו עמדה בעניין סיטי ג'וניור (ע"מ 4268-10-12 סיטי ג'וניור בע"מ נ' מדינת ישראל, ניתן ביום 22.1.2014) להכרעה מהו יום המכירה בעסקה.

בהמ"ש קבע בעניין סיטי ג'וניור, כי תשלום מהותי על חשבון הרכישה שנעשה בסוף שנת 2007, אינו מעיד בהכרח על כך שהצדדים הגיעו להסכמה על המכירה והקניה.

הסכמה כזו נעשתה ביניהם בעת חתימת הסכם המכר בתחילת שנת 2008 ולכן יש לראות במועד חתימת ההסכם כמועד עריכת העסקה.

למועד המכירה במקרה זה הייתה חשיבות רבה למוכרת, היות ובשנת 2008 היו לה הפסדים מעסק, שבגינם יכלה להתקזז כנגד השבח שנוצר לה מהמכירה.

בהמ"ש קבע כי העובדה שבשנת 2007 שולם כבר 70% מהתמורה שנקבעה בהסכם כ- "דמי רצינות", לא תכריע לעניין יום המכר.

אכן, אין מניעה נורמטיבית לכריתת הסכם, מסוג ההסכם דנן, בעל פה. ברם, משבחרו הצדדים, בדרך הרגילה והמקובלת, לערוך ביניהם הסכם מפורט בכתב – נדרשת ראיה משמעותית להוכחת הטענה כי ההסכם הכתוב איננו אלא ביטוי משני ומאוחר להסכם מחייב שכבר נכרת בעל פה בין הצדדים, במועד בלתי ידוע ומתוך הסתמכות על סברה כזו או אחרת.

בהינתן סוג הטענה הנ"ל שביסוד השומה דנן, שהיא בעצם טענה של המדינה ל-"עסקה מלאכותית", נטל הראייה להוכחה הינו דווקא על המדינה – ונטל זה לא הורם על ידה.