מאיר מזרחי ושות'

משרד עורכי - דין

______________________________________________________________

בס"ד

‏03 דצמבר 2004

‏כ'/כסלו/תשס"ה

תקציר פסקי דין והוראות מקצועיות במיסוי מקרקעין

1. ע"א 2070/03 שכנר, הגדרת "דירת מגורים" לצורך פטור ממס שבח

היעדר מקלחת או אמבטיה בנכס, שנבנה בשנות ה – 20 כבית מגורים, אולם שימש במשך השנים ל"תלמוד תורה" וגן ילדים, לא שלל מן הנכס את מעמדו כ"דירת מגורים", שכן כלל הנסיבות העיד על קיום פוטנציאל לשימוש למגורים: הנכס כלל מספר מתקנים חיוניים למגורים. את מקומם של המקלחת או האמבטיה ניתן היה למלא באמצעות מתקנים אחרים, ודי היה בעבודה מצומצמת בנכס על מנת להכשיר בו מקלחת או אמבטיה.

2. פס"ד בעניין שמיר, העדר חיוב בדמי הסכמה במכירת זכות של "בר רשות"

המונח "זכות חכירה" בהחלטה 534, הקובעת את החיוב בדמי הסכמה, איננו כולל גם זכות של "בר רשות", ולכן אין לחייב בתשלום דמי הסכמה במכירת זכויות של "בר רשות".

3. וע 1167/00 זקס, מכירת זכויות בעלות במקרקעין לחוכר המקרקעין

מקרקעין הוחכרו ל – 50 שנה. לאחר 6 שנות חכירה, נערך בין הצדדים חוזה לפיו נמכרו יתרת זכויות הבעלות במקרקעין לחוכר. וועדת הערר דחתה את עמדת מנהל מס שבח, לפיה במקרה זה יש לבטל את עסקת החכירה, להשיב את המס ששולם בגינה, ולהטיל מס בגין מלוא שווי זכויות הבעלות. הוועדה קבעה, כי יש להטיל מס שבח רק בגין מכירת יתרת זכויות הבעלות, ושווי זכויות אלו יחושב באמצעות הפחתת דמי החכירה המהוונים ליתרת תקופת החכירה, משווי העסקה.

פסה"ד חשוב בפיצול שבין הבעלות בנכס לחכירה שכבר נמכרה בו.

4. וע 4083/03 צפריר, חיוב במס שבח במכירת משק חקלאי בין יורשים

מספר יורשים ירשו משק חקלאי, ולפי סעיף 114 לחוק הירושה מכרו את חלקיהם לאחד מן היורשים, בתמורה לפיצוי ששולם מנכסים שמחוץ לעזבון. נקבע, כי מדובר במכירה החייבת במס, לאור הוראת סעיף 5(ג) לחוק מס שבח.

5. ע"א 8249/01 צינדורף טל, המלצה לפי החלטה 612 של המינהל – העדר חיוב במיסוי מקרקעין

המלצה של מושב, או של מתיישב ותיק במושב, להעביר זכות במקרקעין במושב למתיישב חדש, בהתאם להחלטת 612 של מינהל מקרקעי ישראל, אינה אירוע שיש לחייב בגינו במס שבח את המושב או המתיישב ה"ממליץ", וכן אינה גוררת חיוב במס רכישה על מקבל המגרש.

6. ע"א 3185/03 פלם, "דירת מגורים יחידה"

הגב' פלם החזיקה בבעלותה דירה, שנרכשה על ידה לפני הנישואין, ובעלותה המלאה והבלעדית בה עוגנה בהסכם ממון. לאחר הנישואין, רכשו בני הזוג דירה חדשה. בית המשפט קבע, כי הגב' פלם זכאית להנחה במס רכישה הניתנת לרוכש "דירת מגורים יחידה", לגבי חלקה בדירת המגורים החדשה.

7. ו"ע 1028/00 חן, הכרה בניכוי הוצאות שכ"ט שמאי

הוצאות שכר טרחת שמאי ששולמו במסגרת מכירת נכס, תרמו להשגת סכום המכירה האופטימלי ועל כן מותרות בניכוי לפי סעיף 39 לפקודה.

נציין כי ישנה הצעת חוק שהוגשה ע"י ח"כ רצאבי שתעגן את הוצאות השמאי כהוצאה מוכרת.

8. ו"ע 1048/00 אביב, ניכוי מלוא דמי הסכמה במכירה בגינה ניתן פטור חלקי

ניתן לנכות את מלוא דמי ההסכמה ששולמו למינהל מן החלק החייב במס, גם במכירה בגינה ניתן פטור חלקי לפי סעיף 49ז לחוק.

9. ו"ע 001143/02 הרמתי, נוהג רווח במשרדי מס שבח כשולל אפשרות לתיקון שומה

העורר קיבל מאימו מניות באיגוד מקרקעין. בשומה זמנית שהוצאה הוענק לו פטור חלקי ממס רכישה לפי תקנה 20 לתקנות מס רכישה. במסגרת הליכי השגה תיקן מנהל מס שבח (להלן: "המשיב") את שיעור מס הרכישה וחייב את העורר בשיעור מס רכישה מלא, בטענה שתקנה 20 אינה חלה במכירת מניות באיגוד. הוועדה קבעה, כי לאור העובדה שהפטור ניתן על פי נוהג רווח במשרדי המשיב, הרי מרגע שניתן פטור לא יכול המשיב לעשות שימוש בסעיף 85 לחוק, על מנת לחזור בו ממתן הפטור, על אף שמתן הפטור מנוגד לפסיקה.

10. ו"ע 1131/02 דמבו אלה, נטל ההוכחה לעניין סעיף 49ו לחוק

העוררים מכרו דירת מגורים. מנהל מס שבח טען כי סכום הכסף ששימש לרכישת הדירה ניתן על ידי הורי העוררים כמתנה. בית המשפט קבע, כי לאחר שהביאו העוררים ראיות על החזרת סכום דומה להורים, נטל הראיה כי מדובר בהלוואה ולא במתנה מוטל על כתפי מנהל מס שבח. כמו כן נקבע, כי במקרה של בנייה עצמית, יחושב שווי הדירה (לצורך הקביעה האם ניתנה במתנה), על פי השווי שנקבע במכירת הדירה במסגרתה נתבקש הפטור.

11. ו"ע 1238/01 הדר אברהם, העדר פטור לפי סעיף 62(א) לחוק בהעברה מסב לנכדים

סב העביר במתנה דירה לנכדיו, בפטור ממס לפי סעיף 62(א) לחוק. לפני שחלפו 4 שנים ביקש למכור דירה אחרת, בפטור לפי סעיף 49ב(1) לחוק. וועדת הערר קיבלה את עמדת מנהל מס שבח, לפיה רק כאשר ההעברה הפטורה לפי סעיף 62(א) היתה לילד או בן זוג, ניתן למכור מיד לאחריה דירה בפטור לפי סעיף 49ב(1) לחוק. במקרה הנדון ההעברה הייתה לנכדים, ולכן על הסב להמתין 4 שנים לפני שיוכל לקבל את הפטור לפי סעיף 49ב(1) לחוק.

12. נעמי גלבוע ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א

ביום 11.9.01 נכרת הסכם למכירת זכויות בבניין המצוי בבעלות משותפת, לחברה קבלנית. אחת מן הבעלים המשותפים הינה חסויה, אשר ביצוע המכירה על ידה דרש אישור בית המשפט לענייני משפחה. הסכם המכר קבע כי אם מכירת חלקה של החסויה לא תאושר על ידי בית המשפט לענייני משפחה, יבוטל המכר. וועדת הערר קבעה כי לגבי מכירת חלקה של החסויה בבניין, יום המכירה הוא יום האישור על ידי בית המשפט, אולם לגבי שאר המוכרים, יום המכירה הוא יום חתימת הסכם המכר.

13. מכתבו של מר אהרון אליהו, סגן נציב מ"ה, מיום 31.8.2004.

ביום 31.8.2004 שלח מר אליהו מכתב למר רן וירניק, יו"ר איגוד שמאי המקרקעין, בנושא הקלות מס לתושבי חוץ. במכתבו ציין מר אליהו, כי לתושבי חוץ, במדינות שלהן אמנת מס עם ישראל, תינתן האפשרות "לפרוס" את השבח במכירת זכות במקרקעין לתקופה של 4 שנים, לפי סעיף 48א(ה) לחוק. זאת, למרות שלשונו המפורשת של החוק מחילה אפשרות זו רק לגבי מוכר תושב ישראל. מר אליהו ציין כי רשויות המס יאפשרו לתושבי החוץ ליהנות מן הפריסה במסגרת פקודת מס הכנסה, ושאפשרות זו מותנית בכך שתושבי החוץ יגישו דו"ח מס לפקיד השומה. יצויין, כי הקלה זו באה בהמשך להקלה נוספת של רשויות המס, המאפשרת לתושבי חוץ במדינות אמנה ליהנות משיעור מס הרכישה המופחת ברכישת דירת מגורים יחידה בישראל, למרות שלשון החוק מחילה הקלה זו רק על תושבי ישראל.