זכות ל"דיירות מוגנת" אינה "זכות במקרקעין" שחל עליה חוק מיסוי מקרקעין

ביום 24.8.2014 פסק בית המשפט המחוזי בתל אביב בו"ע 52272-03-11 פנחס מנחם וקס נ' מנהל מיסוי מקרקעין, כדלקמן:

1.       אביהם של פנחס ומנחם , שלום וקס ז"ל ("המנוח"), שכר חנות ב- 5.2.1954, בתנאים המודפסים בחוזה שכירות סטנדרטי שהיה נפוץ אותה העת. המנוח החזיק בחנות פרק זמן ממושך אשר הספיק לרכישת הגנה מכוח חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) התשל"ו 1976 ("החוק"). בשנת 2005 נפטר המנוח. בנו פנחס, אשר עבד עם המנוח עוד בחייו, המשיך בעסקי החייטות במושכר גם לאחר פטירת האב. החוק פרס את "הגנת הדייר" על פנחס ועל האם, חיה שרה וקס. בגין השכירות המוגנת לא שולמו דמי מפתח.

2.       ב- 12.3.1988 רכשה מש' וקס אף את זכות הבעלות בנכס שהיה תפוס על ידם ממילא, תמורת 60,000 ₪. מחיר רכישת הבעלות הערטילאית היה קטן מזכות הבעלות המלאה, שכן הנכס היה תפוס על ידם משכבר.

3.       ב- 19.7.2005 העבירו האם ושני בניה את זכויותיהם בחנות, ללא תמורה, לשני הבנים. הבנים דיווחו על עסקת המכר אשר מוסתה ע"י מנהל מיסוי מקרקעין, אשר סירב להכיר במועד רכישת זכות הדיירות המוגנת כיום ושווי לעניין רכישת זכות במקרקעין. על שומה זו הוגשה השגה.

4.       ועדת הערר קובעת כי, לא מדובר במכירת זכות בעלות או חכירה כהגדרתן בחוק. מלשון החוק עולה כי זכות ל"דיירות מוגנת" אינה "זכות במקרקעין" שחל עליה חוק מיסוי מקרקעין, אלא אך ורק הגנה לפי חוקי הגנת הדייר.

5.       משהתקבלה זכות הדיירות המוגנת אצל האב כהגנה אשר צמחה בחוק הגנת הדייר, הרי שמהוראות החוק, הפסיקה ופרשנות המלומדים עולה שאין היא זכות בעלות, אלא הגנה בלבד.

6.       משכך, ה- 22.3.1988 הוא יום רכישת זכות הבעלות. ההגנה שזכה בה האב אינה יכולה להיכלל תחת זכות במקרקעין, ואין לקבוע לבנים יום ושווי רכישה נוסף ב 5.2.1954.

7.       ניכוי דמי מפתח שלא שולמו- כהוצאה רעיונית: הבנים הצהירו כי מעולם לא שולמו דמי מפתח עבור העסק. על אף זאת, הבנים מבקשים להכיר בניכוי הוצאות "דמי המפתח" אשר מעולם לא שולמו, תוך שהם מסתמכים על הוראות ביצוע שונות.

8.       אף הוראות הביצוע שהביאו הבנים ללמדנו אודות הרציונל הרעיוני בניכוי "דמי מפתח", אינן רלוונטיות ואין בהן כדי להועיל למקרה זה. ראשית, אין מדובר בדירה, כי אם בחנות ובנכס עסקי. הרציונל הינו שבית עסק יוכל לדווח על הוצאות לפקיד מס הכנסה, ואילו הוראה זו מטרתה לסייע לדייר מוגן בבית מגוריו. שנית, הוראה זו חוזרת ומדגישה כי לא יוכרו בניכוי הוצאות נוספות כגון "דמי שכירות" וכד', כמו גם היא דורשת תיעוד התשלום והאסמכתאות בפועל.

9.       על כן הערר נדחה.