פיצול הכנסה מדמי שכירות לקרובים

הסבת הכנסה מדמי שכירות

ניר הורנשטיין, עו"ד

האם רשאי אדם שהינו בעלים של דירה לטעון כי אינו חייב במס על דמי שכירות מאחר שאלה משולמים לאחר ולא לו? שאלה זו התעוררה לאחרונה בפסק הדין ע"מ 11034-02-13 בעניין ש.א. שניתן ע"י בית המשפט המחוזי מרכז.

באותן נסיבות, נדון הליך אזרחי ביחס לשומות שהוצאו לעורך דין שהשכיר מספר דירות מגורים ולא דיווח על שכר הדירה לרשויות המס. הושגו הסכמות דיוניות עם פקיד השומה ביחס למספר סוגיות (לרבות תשלום מס בשיעור של 10% על הדירות שהושכרו למגורים), ונותרו מספר סוגיות במחלוקת. הסוגיה לגביה נבקש להתמקד במאמר זה הינה טענתו של הנישום כי אין למסות אותו על שתיים מהדירות שהושכרו למגורים מאחר ששכר הדירה שולם לבתו ולאחותו. על פי טענה זו, אף שהנישום הוא בעל הנכס, הרי שמקום בו הסבת ההכנסה היא אמיתית ולא מלאכותית אין מקום למסות אותו על ההכנסה מדירות אלה.

בית המשפט, בפסק דינו של השופט ד"ר אחיקם סטולר, דחה את טענתו של הנישום בנסיבות העניין.

ראשית, קבע בית המשפט כי נטל ההוכחה רובץ על הנישום ולא על רשות המיסים ביחס לנקודה זו, שהינה בעלת אופי משפטי.

לגופו של עניין, בחן בית המשפט את הוראות סעיף 84 לפקודת מס הכנסה הדן בהסבת הכנסה הניתנת לביטול. הסעיף קובע כי יראו הסבה כניתנת לביטול אם יש בה הוראה בדבר החזרת ההכנסה אל המסב (בעל הנכס), או אם למסב יש כח לקבל או להחזיר לעצמו את השליטה על ההכנסה או על הנכס שממנה היא נובעת.  המבחן הוא איפוא מידת הכח המסורה למסב.

בנסיבות העניין, קבע בית המשפט כי הטענה של הנישום שההסבה אינה ניתנת לביטול נשמעה לראשונה רק בשלב ההוכחות, ולא קודם לכן, וגם אז לא גובתה בראיות. נקבע, כי יש להניח שכפי שהורה הנישום ששכר הדירה ישולם לאחות ולבת, הרי שאין שום מניעה שישיב לעצמו את פירות השכירות, ויוכל לעשות זאת בכל עת. זאת ועוד, נמצא ייפוי כח של בתו של הנישום, המקנה לנישום את הזכות לעשות כל מה שיחפוץ בנכסיה וכן בנכס הזה.

מכל אלה ניתן להסיק שהמערער השאיר בידו את הכח להחזיר לעצמו את השליטה בנכס ובהכנסה ועל כן יש לראות בהכנסה כאילו היא הכנסתו שלו ולא של הבת או האחות.

בית המשפט הוסיף וקבע כי אילו היה מוציא המערער מרשותו את הדירה ומעביר אותה, כי אז היה נחשב כמי שניכר את הכנסתו, ואז ההכנסה היתה מיוחסת לבתו ולאחותו, אך לא כך עשה בפועל.

אנו מסכימים עם תוצאת פסק הדין בנסיבות העניין. עם זאת, נדגיש כי לדעתנו, אין מקום לפרש את פסק הדין, ואף לא פסיקה קודמת בעניין טהורי, כאילו בהכרח תיוחס ההכנסה משכר דירה למי שהינו הבעלים או שוכר/חוכר של הדירה, ועל כן העברת בעלות או זכות חכירה הינה תנאי הכרחי. פיצול בין "העץ" (הדירה) ובין "הפירות" (שכר הדירה) אפשרי, ככל שאכן ניתן להוכיח כי הסבת ההכנסה הינה אמיתית וכי המעניק איבד את כוחו להשיב הכנסה זו אליו.

כך לדוגמה, מקובל שהורים מעניקים דירה במתנה לילדיהם, תוך שמירת הזכות לקבלת שכר הדירה מהדירה, כל ימי חייהם. במקרה מעין זה יש לראות את ההורה ולא את הילד כבעל ההכנסה משכר דירה, והאמור הוכר בעבר בפסיקה ומוכר גם ע"י רשות המיסים במסגרת הוראות הפרשנות (החב"ק). ניכור הכנסה אפשרי גם בנסיבות נוספות, בהן ויתר המעניק על זכותו ועל כוחו להשבת ההכנסה באופן בלתי חוזר.

לאור הוראות פקודת מס הכנסה ונטל ההוכחה מכח הפסיקה, חשוב מאוד לעגן את ניכור ההכנסה מראש  במסגרת מסמך משפטי מחייב.

הכותב הינו ממשרד אלתר עורכי דין.

האמור במאמר הינו על דעת הכותב בלבד, אינו משקף בהכרח את עמדת רשויות המס ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני.